【正文】 市動蕩造成風險，2003年2月18日，國土資源部就“清理各類園區(qū)用地，加強土地供應調控有關問題”發(fā)出緊急通知。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產開發(fā)市場中初露端倪，并出現了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。房價地域分化明顯，價格走勢溫和回落由國家計委經濟研究所與北京新華在線聯合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出，2003年房價將呈溫和回落態(tài)勢，房地產業(yè)今明兩年將進入回落盤整階段；房改以及相關的政策效應經過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成為市場主流。預計2003年的房地產市場發(fā)展是主題，結構調整和規(guī)范是主線，市場體系將進一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭。(2) 全國房地產市場狀況房地產市場繼續(xù)保持增長勢頭。三、項目投資環(huán)境(1) 2002年國民經濟良好發(fā)展勢頭全年國內生產總值102,398億元，按可比價格計算，比上年增長8%。其他工程報建手續(xù)正在辦理中。四方集團的土地儲備情況：n 西湖商住用地5269平方米；n 石龍黃洲工業(yè)用地12900平方米；n 石龍黃洲新二中對面8460平方米；n 茶山橫崗管理區(qū)26100平方米；n 寮步鎮(zhèn)工業(yè)用地60000平方米（其中有12000平方米廠房一層、辦公室及員工宿舍6000平方米）。根據東莞市委、市政府確立了把東莞建設成為以國際制造業(yè)名城為特色的現代化中心城市的戰(zhàn)略目標，民營經濟在戰(zhàn)略實施中將起到十分重要性的作用。圖7：地塊現狀之一圖8：地塊現狀之二根據委托方提供的資料，本項目各項經濟技術指標如下表所示： 項 目規(guī)劃指標用地面積（賣地紅線）54,㎡用地面積（建筑紅線）51,㎡用地性質商住用地土地使用年限70年建筑容積率≤建筑高度≤8層建筑覆蓋率綠化率東莞市四方集團有限公司成立日期：2002年12月18日；注冊號：4419002012369；編號：NO 0001615；住所：東莞市石龍鎮(zhèn)紅棉路1號；法定代表人：彭柏銘；注冊資本：5,500萬元（股東共四人，每人以貨幣形式出資1,375萬元）；企業(yè)類型：有限責任公司；經營范圍：牧業(yè)租賃；酒店投資；國內商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含國家?？貙I項目）；（涉及許可證的項目憑許可證經營）。圖6：地塊紅線圖項目用地地勢平坦，五通一平，具備建設條件。本項目圖2：四至—東臨裕興路及聚龍灣花園圖3：四至—南臨金沙灣花園圖4：四至—西臨金沙灣公園圖5：四至—北臨金沙灣公園用地紅線面積54,，用地建筑紅線面積51,，容積率不大于2，建筑高度控制在8層以下。充分利用地塊位置優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設計公司、中介顧問公司合作，強強聯合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。根據測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。 項目經濟效益指標項目總投資：211,816,962元項目銷售收入：309,548,886元（別墅/住宅銷售率：95%；商業(yè)銷售率：100%）稅后利潤：54,114,992元成本利潤率：%財務內部收益率（FIRR）：%財務凈現值（FNPV）：45,560,272元動態(tài)投資回收期：貸款償還期：2年 結論、風險及建議結論本項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權，各項建設手續(xù)正在申辦中。企業(yè)經營狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿ΑＳ捎跁r間與資料的限制，未必能將項目的實際情況全面地考慮在內，希望通過我們的努力，為貴公司提供有價值的建議。東莞市石某房地產開發(fā)項目可行性研究報告作者：日期：世聯咨字[2003]GW06號關于東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產開發(fā)項目可行性研究報告東莞市四方集團有限公司： 承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司——世聯地產顧問（深圳）有限公司對東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產開發(fā)項目可行性研究方面的意見，供貴司投資決策時參考。 我們的方案是基于目前東莞市石龍鎮(zhèn)房地產市場情況，結合近十年來我們的專業(yè)實踐以及對項目周圍相關物業(yè)認真細致的調查研究而完成的。 謝謝！世聯地產顧問（深圳）有限公司2002年6月20日目 錄一、報告摘要 5 開發(fā)企業(yè) 5 項目簡介 5 項目經濟效益指標 5 結論、風險及建議 6二、項目概況 6 6 6 7 7 8 8 9 9 9 10三、項目投資環(huán)境 11 11 11 14 17 17 18 21四、石龍鎮(zhèn)房地產市場分析 22 22 24 24 27 31 31 32五、項目發(fā)展定位 32 32 33 33 34 35 35六、項目開發(fā)建設及經營的組織實施計劃 36 有關工程計劃說明 36 施工進度表 37七、項目總投資估算、資金籌措計劃、投資計劃 37 項目總投資估算 37 資金籌措計劃 39 項目投資計劃 40八、項目經濟效益、財務分析 40 40 40 41 41 41 42九、結論、風險及建議 43十、附表附表1：施工進度表附表2：項目總投資估算表附表3：項目開發(fā)成本估算表附表4：投資計劃表附表5：項目銷售回款表附表6：現金流量表附表7：項目損益表附表8：資金來源與運用表附表9：貸款償還期測算表附表10：敏感性分析表十一、附件一、報告摘要 開發(fā)企業(yè)東莞市四方集團有限公司是一家民營企業(yè)，主要從事物業(yè)租賃、酒店投資、商業(yè)經營，注冊資本人民幣5,500萬元。 項目簡介本項目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)裕興路西側，用地地紅線面積54,，用地建筑紅線面積51,，容積率不大于2，建筑高度控制在8層以下。因此，我方在后面的分析測算中假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設、銷售等方面均遵照國家及東莞市的房地產項目開發(fā)程序及規(guī)定。風險及建議石龍鎮(zhèn)房地產市場規(guī)模小，且屬于封閉型市場，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高，需要嚴格控制工程成本和管理成本。二、項目概況項目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)，東臨裕興路及聚龍灣花園，南臨金沙灣花園，西側及北側臨金沙灣公園。 地塊呈四邊形，整體形狀較規(guī)則。東北角現有一臨時停車場。營業(yè)期限：自2002年12月18日至2007年12月18日。四方集團各股東審時度勢，決定走強強聯合、共同發(fā)展的道路，并已購買大批土地用來開發(fā)社會所需項目。根據委托方提供的資料，目前項目正在辦理《石龍新城區(qū)土地有償使用合同書》，土地轉讓方為東莞市石龍鎮(zhèn)房地產公司，受讓方為東莞市四方集團有限公司，土地使用補償費為人民幣90,000,000元。本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設等方面均遵照國家及東莞市的房地產項目開發(fā)程序及規(guī)定。其中，第一產業(yè)增加值14,883億元，%；第二產業(yè)增加值52,982億元，%；第三產業(yè)增加值34,533億元，%。在2002年，我國經濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內需的政策，都為房地產業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅動下，房地產市場也繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。房地產投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落2003年房地產投資增長將明顯放慢；房地產企業(yè)效益