【正文】 響，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，財(cái)政收入增幅逐步回落。2006年5月17日，“國(guó)六條”出臺(tái)，更加嚴(yán)格地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，力圖調(diào)整房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，宏觀調(diào)控趨于緊張。新城外也有眾多有酒樓、咖啡廳等但數(shù)量較少。 設(shè)有地面與地下停車場(chǎng)，共計(jì)車位約100個(gè)。另外南部毗鄰?fù)瑵?jì)公園，舉目便可看到品種豐富的植被、大片草坪及水域景觀，令人心曠神怡、身心放松。 周邊環(huán)境 嘉定區(qū)于2002年11月1日，經(jīng)市綠化局領(lǐng)導(dǎo)、專家的考核，嘉定區(qū)創(chuàng)建上海市園林城區(qū)工作通過(guò)驗(yàn)收，成為上海市園林城區(qū)。滬嘉線、滬錢線、滬唐線、北嘉線、北安線、嘉亭線、嘉杭線、嘉溫線等50余條客運(yùn)線路分別連結(jié)上海、周邊區(qū)縣、區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)及杭州、溫州、蘇州諸地。境內(nèi)公路總長(zhǎng)700多公里。有鐵路滬寧線、滬杭外環(huán)線過(guò)境?！?嘉定鎮(zhèn)離上海市中心的人民廣場(chǎng)30公里，距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上?；疖囌?、張華浜國(guó)際集裝箱碼頭均在25公里左右。 本項(xiàng)目所在的同濟(jì)新城總投資約100億，綠化率45%，同濟(jì)新城按功能分區(qū)劃分為“四大板塊”：中部板塊——“A~H”商貿(mào)辦公中心，西部板塊——綜合發(fā)展區(qū)，東部板塊——現(xiàn)代科技研發(fā)區(qū)，北部板塊——生活居住區(qū)。市、區(qū)級(jí)河道藻浜、練祁塘、婁塘河橫臥東西，向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長(zhǎng)江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫?zāi)媳?，與吳淞江、瀏河相連。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳淞江（蘇州河），與閔行、長(zhǎng)寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉(cāng)市為鄰。 項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目位于上海市嘉定區(qū)同濟(jì)新城內(nèi)，同濟(jì)新城位于曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。二、項(xiàng)目概況與基地分析 項(xiàng)目獲得本項(xiàng)目由欣欣房地產(chǎn)有限公司于2006年9月1日通過(guò)上海AA拍賣有限公司拍得。本項(xiàng)目有可觀的盈利能力，較低的投資風(fēng)險(xiǎn)，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目處于距市中心較遠(yuǎn)的嘉定區(qū)，預(yù)計(jì)租金較低，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境下，能吸引各地商戶進(jìn)駐，有利于同濟(jì)新城的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。7) 為政府進(jìn)行項(xiàng)目審批提供參考和依據(jù)。5) 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的敏感性分析、盈虧平衡分析、風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析。3) 通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)總價(jià)值、投資成本費(fèi)用、資金籌劃計(jì)劃、銷售收入、經(jīng)營(yíng)成本、稅金等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定，利用利潤(rùn)率、凈現(xiàn)值、投資內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行贏利能力分析及評(píng)價(jià)。1) 過(guò)投資環(huán)境研究分析，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。 發(fā)展商情況項(xiàng)目發(fā)展商：上海欣欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)資質(zhì)：一級(jí)法定代表人：吳金陽(yáng)注冊(cè)資金：8000萬(wàn)元（人民幣）地址：上海市嘉定區(qū)曹安公路4800號(hào)企業(yè)類型：有限責(zé)任公司（國(guó)內(nèi)合資）注冊(cè)號(hào)：滬房地資（嘉定）第123號(hào) 項(xiàng)目評(píng)價(jià)目的本報(bào)告對(duì)上海欣欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司寫字樓項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)估。項(xiàng)目可行。建成后出租，預(yù)計(jì)85%出租率，租金每日每平方米2元。第一年投入總投資的70%，第二年上半年投入總投資的30%。該項(xiàng)目有方便的交通、低開(kāi)發(fā)難度、良好的自然條件和周邊環(huán)境，毗鄰研發(fā)區(qū)，但是人氣不高，市政配套不全，受周邊一定負(fù)面影響，與附近其他寫字樓形成競(jìng)爭(zhēng)。自2002年上海汽車城的建造,同濟(jì)新城憑借良好區(qū)位條件和歷史、人文、基礎(chǔ)設(shè)施等優(yōu)勢(shì)，吸引了眾多的外商投資創(chuàng)業(yè)，寫字樓市場(chǎng)投資急劇增長(zhǎng)。上海嘉定同濟(jì)ABC房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄一、 摘要………………………………………2二、 項(xiàng)目總說(shuō)明…………………………………3三、 項(xiàng)目概況與基地分析………………………………4四、 市場(chǎng)環(huán)境分析…………………………………6五、 項(xiàng)目定位……………………………………11六、 建設(shè)內(nèi)容與市政配套………………………………13七、 建設(shè)方式與進(jìn)度安排………………………………16八、 投資估算與資金籌措………………………………17九、 經(jīng)濟(jì)效益分析…………………………………19十、 不確定性分析…………………………………21十一、 社會(huì)及環(huán)境效益分析……………………………23十二、 結(jié)論……………………………………25摘要2008年9月1日，上海欣欣房地產(chǎn)公司受讓取得上海市嘉定區(qū)同濟(jì)新城一塊40年使用權(quán)的土地，意欲開(kāi)發(fā)寫字樓，本可行性研究報(bào)告對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。項(xiàng)目位于上海市嘉定區(qū)同濟(jì)新城，曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。2008年美國(guó)次貸危機(jī)致使金融業(yè)客戶減少，寫字樓已經(jīng)供過(guò)于求，預(yù)計(jì)明后年將延續(xù)。，建筑面積35000平方米，地下1層，地上6層。抵押貸款期限15年，%。%，按10%。一、項(xiàng)目總說(shuō)明 項(xiàng)目背景為積極支持上海市城市建設(shè)，促進(jìn)嘉定區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，上海欣欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)招標(biāo)的方式取得嘉定區(qū)同濟(jì)新城的地塊。其主要評(píng)價(jià)目的如下。2) 通過(guò)市場(chǎng)研究分析，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。4) 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流量、資金來(lái)源與運(yùn)用對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行貸款償還能力分析、評(píng)價(jià)項(xiàng)目的資金安全度。6) 為委托方進(jìn)行項(xiàng)目決策、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理提供參考。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)依據(jù)1) 中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》2) 定額標(biāo)準(zhǔn)：《上海市建筑和裝飾工程預(yù)算定額》（2000）3) 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，北京：中國(guó)電力出版社，20044) 與項(xiàng)目相關(guān)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、稅收等法律法規(guī)5) 中華人民共和國(guó)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）6) 委托方提供的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有關(guān)資料 建設(shè)可行性概述本項(xiàng)目符合上海市政府開(kāi)發(fā)嘉定區(qū)同濟(jì)新城的要求，得到了上海市嘉定區(qū)政府的支持。另外，項(xiàng)目區(qū)位未來(lái)發(fā)展方向良好，潛力巨大，本項(xiàng)目將擁有良好的發(fā)展空間。我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是可行的。2006年6月1日上海市規(guī)劃管理局規(guī)定了本項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)。嘉定區(qū)位于上海西北部，中心位置在北緯31度23分，東經(jīng)121度15分。全境地勢(shì)平坦，東北略高，西南稍低。河道總長(zhǎng)1800余公里，平均河網(wǎng)密度為每平方公里4公里。本項(xiàng)目則是位于中部板塊的中心地段，具有良好的地理位置。 交通道路嘉定區(qū)交通便捷。南翔站是全國(guó)鐵路特等編組站，也是上海鐵路樞紐的心臟，其綜合自動(dòng)化程度為國(guó)內(nèi)一流。主要公路有滬嘉(A12)、滬寧(A11)、嘉金(A5)、郊環(huán)(A30)等高速公路，滬宜公路（204國(guó)道）、曹安公路（312國(guó)道），還有寶嘉公路和外青松公路2條市道等。有航道22條。其公共綠地 　總計(jì)綠地面積 　綠地覆蓋面積 　城鎮(zhèn)人均公共綠地 　城鎮(zhèn)人均綠地 　綠地率 %　綠化覆蓋率 %同濟(jì)新城的綠化覆蓋率也達(dá)45% 本項(xiàng)目景觀環(huán)境良好，西南方向無(wú)其它高層建筑，采光、通風(fēng)等基本均無(wú)受影響，視野開(kāi)闊。 詳見(jiàn)“五、建設(shè)內(nèi)容與市政配套”。本項(xiàng)目于同濟(jì)新城內(nèi)的嘉定新天地僅幾步之遙，新天地內(nèi)有眾多餐飲選擇，但是檔次都較低。城區(qū)內(nèi)風(fēng)味小吃吉祥餛飩、田倉(cāng)米粉、福建沙縣小吃、蘭州拉面店、圖門燒烤、游子老鴨粉絲湯、飲品茶風(fēng)暴、第五街、緣味站、新一佳快餐歐德隆、米諾多漢堡、真有味咖啡、西餐三葉坊、蘇卡咖啡店、堡盛西餐城區(qū)外飯店新詞大酒店：墨玉路29號(hào)湖南料理：新源路600號(hào)金湘?。盒略绰?02號(hào)面包糕點(diǎn)閩甜西餅屋、元祖蛋糕、閩香西點(diǎn)面包房風(fēng)味小吃川福火鍋、小云南米線店、重慶雞公堡、蘭州拉面、盱眙龍蝦家常菜館快餐蒲樂(lè)食品、快一點(diǎn)快餐咖啡西餐比薩林、迪歐咖啡 新城內(nèi)有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行自助取款設(shè)備，周邊也有建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行及上海農(nóng)村商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，提供了較為便捷的金融方面服務(wù) 規(guī)劃指標(biāo)用地范圍：東至和平路，西至F大廈，北至國(guó)豪路，南至步行道用地面積：總用地10000平方米用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公用地容積率：三、市場(chǎng)環(huán)境分析 宏觀層面 宏觀調(diào)控政策 自2005年3月26日國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（“國(guó)八條”）起，政府出臺(tái)了密集的宏觀調(diào)控政策，要求加強(qiáng)土地管理，控制土地供應(yīng)，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易秩序，著力解決中低收入家庭的住