【正文】 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 ........................................... 61 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 財(cái)務(wù)盈利能力分析 ......................................... 61 清償能力分析 ............................................. 62 盈虧平衡分析 ............................................. 62 敏感性分析 ............................................... 63 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) ............................................. 65 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 ......................................... 65 第八章 結(jié)論及建議 .......................................... 66 方案評(píng)價(jià)結(jié)論 ............................................. 66 對(duì)建設(shè)單位的建議 ......................................... 66 附件： 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 第一章 總論 開發(fā)單位簡(jiǎn)介 科技產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)建設(shè)有限公司是在貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家和實(shí)施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略決策背景下，依據(jù)陜西省政府、西安市政府與中國(guó)航天科技集團(tuán)公司簽訂的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議、共建協(xié)議于 2021 年設(shè)立 ,2021 年經(jīng)第二屆董事會(huì)批準(zhǔn)更名為西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)有限公司。 2）充分利用基地良好的政策環(huán)境，加快資本運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模從小到大快速擴(kuò)張，促進(jìn)公司做大作強(qiáng)。 項(xiàng)目周邊環(huán)境 （ 1）交通：基地內(nèi)設(shè)置了完善的道路系統(tǒng)，交通極其便利，項(xiàng)目可通過周邊基地內(nèi)道路與城市主干道相連接，主要公交線路有 239 路（基地內(nèi)東長(zhǎng)安街 火車站西）。針對(duì)以上述實(shí)際狀況，項(xiàng)目定位為：航天產(chǎn)業(yè)基地的高檔配套服務(wù)式公寓。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo) 單位 數(shù)量 1 總用地面積 畝 2 總建筑面積 M2 69680 地上建筑總面積 M2 64080 .1 高層住宅建筑面積 M2 40000 .2 高層公寓建筑面積 M2 20210 .3 配套商業(yè)建筑面積 M2 4080 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 地下建筑面積 M2 5600 3 停車位 個(gè) 300 地上停車位 個(gè) 160 地下停車位 個(gè) 140 4 容積率 5 建筑密度 % 項(xiàng)目總投資 表 12 總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬元） 1 土地費(fèi)用 2134 2 前期工程費(fèi)用 2202 3 建安工程費(fèi)用 14536 4 公寓精裝修費(fèi)用 1600 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 740 5 項(xiàng)目管 理費(fèi)用 383 6 市場(chǎng)推廣費(fèi)用 870 7 工程監(jiān)理費(fèi) 84 8 不可預(yù)見費(fèi) 676 9 建設(shè)投資 23225 10 建設(shè)期利息 375 11 總投資 23600 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) （ 1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 投資回收期： （稅前） （稅后） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 1533 萬元（稅前） 842 萬元（稅后） 內(nèi)部收益率： %（稅前） %（稅后） 貸款償還期： （ 2）資本金財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 820萬元 內(nèi)部收益率： % （ 3）靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 銷售利潤(rùn)率： % 總成本利潤(rùn)率： % 可行性研究的主要結(jié)論 西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市規(guī)劃方面 ● 西安城市經(jīng)濟(jì)快速、穩(wěn)定增長(zhǎng)；西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康，本項(xiàng)目具有較好的發(fā)展機(jī)遇。2021 年世界經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下滑，中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更加嚴(yán)峻，面臨更大的挑戰(zhàn)。而在寬松信貸刺激下，一季度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資到位資金 34685億元，同比增長(zhǎng) %。 市場(chǎng)銷售分析 2021 年一季度 ，全國(guó)商品房銷售面積 11309 萬平方米，同比增長(zhǎng)%。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對(duì)各主要城市數(shù)據(jù)對(duì)比分析來看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量上升的同時(shí)，房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)較大 的下調(diào)， 08年底各樓盤大幅打折吸引購(gòu)房人的促銷手段明顯減少，部分樓盤甚至取消了部分優(yōu)惠措施或上調(diào)了價(jià)格。 一季度 西安的消費(fèi)市場(chǎng)保持活躍。 此外， “ 四區(qū)兩基地 ” 普遍存在著主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展受阻、固定資產(chǎn)投資壓力加大等困難，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩，發(fā)展增速出現(xiàn)下滑，但整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)逐月回暖的趨勢(shì)。 市場(chǎng)供給分析 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 2021 年一季度，西安 市商品房投資額為 412068 萬元，與去年同期相比增長(zhǎng) %，環(huán)比上季度增長(zhǎng) %。 圖 24 商品房住宅價(jià)格及變動(dòng)率走勢(shì)圖 一季度西安住宅市場(chǎng)平均成交價(jià)格為 4594 元 /平方米，與去年同比上升 %。 根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心預(yù)測(cè)：政策松動(dòng)仍將是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)主要推力，未來西安市樓市成交量有望持續(xù)增加， 09年房地產(chǎn)銷量將超過 08年；房?jī)r(jià)繼續(xù)保持平穩(wěn)走勢(shì)。航天五院西安分院項(xiàng)目、 7171廠技改項(xiàng)目、神州軟件數(shù)字化產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目等三大航天項(xiàng)目和四院復(fù)合管項(xiàng)目、六院民品項(xiàng)目先后入?yún)^(qū)； 2021年 11月 30日， 1500 噸硅片項(xiàng)目正式投產(chǎn)，年產(chǎn)值將達(dá)到 35億元； 2021年西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地實(shí)現(xiàn)了 10 個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)、 10 個(gè)項(xiàng)目建成達(dá)產(chǎn)，形成了航天應(yīng)用產(chǎn)業(yè)、半導(dǎo)體新材料和太陽(yáng)能光伏新能源、服知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 務(wù)外包和創(chuàng)意三大產(chǎn)業(yè)。到 2021年十二五末時(shí)，形成產(chǎn)值過千億，形成幾家產(chǎn)值過十億、百億的龍頭企業(yè)，成為我國(guó)西部航天科技自主創(chuàng)新平臺(tái)、民品產(chǎn)業(yè)孵化平臺(tái)、國(guó)際大企業(yè)合作平臺(tái)，努力打造世界知名、國(guó)內(nèi)一流的國(guó)家級(jí)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。通過 “ 五橫十縱 ” 等道路建設(shè)規(guī)劃全面對(duì)接西安，真正打造西安大南城 “ 副中心 ” 。此外長(zhǎng)安區(qū)依托西部大學(xué)城科教基地影響力的逐步提升，這里也聚集了部分品質(zhì)樓盤，如智慧城、融發(fā)心園等項(xiàng)目的開發(fā)。 曲 江南接長(zhǎng)安區(qū)韋曲科技園，東臨灞橋產(chǎn)業(yè)區(qū)，西臨高新區(qū)，北接老城區(qū)，臨近城南高教文化區(qū)，文化氛圍濃郁，地理位置十分優(yōu)越；區(qū)內(nèi)歷史文化積淀深厚，名勝古跡眾多，是自然風(fēng)光、人文景觀、民俗風(fēng)情及現(xiàn)代都市文化的薈萃之地，旅游資源十分豐富。升幅較大，如下圖所示： 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 圖 28 西安曲江板塊住宅價(jià)格走勢(shì)圖 目前在曲江匯集了有中海國(guó)際社區(qū)、曲江南苑、曲江華府、曲江蘭亭、曲江城市花園、哈佛公館、富力城、大華曲江公園世家等眾多新舊在售項(xiàng)目，特別是占地 1000 畝的中海國(guó)際社區(qū)和大華曲江公園世家，以及在曲江南沿上的富力城，對(duì)曲江乃至全市住宅市場(chǎng)都是一個(gè)重要的補(bǔ)給。 項(xiàng)目 SWOT分析 針對(duì)本項(xiàng)目所面對(duì)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行分析： 優(yōu)勢(shì)分析（ strength） 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 1）政策支持 項(xiàng)目位于西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)，為大力發(fā)展航天基地，航天基地管委會(huì)會(huì)大力支持本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。 （ 3）周邊治安、文化設(shè)施有待改進(jìn) 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 4）形象影響 由于項(xiàng)目位于基地核心區(qū)，受基地產(chǎn)業(yè)影響，對(duì)項(xiàng)目的整體形象產(chǎn)生一定影響。但根據(jù)此住宅的地理位 置、項(xiàng)目定位、銷售時(shí)間等幾個(gè)方面考慮不同的項(xiàng)目間的差異性，并對(duì)參照的幾個(gè)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格賦予不同的權(quán)重值，表 2－ 3 內(nèi)容為所選案例的銷售價(jià)格及相關(guān)修正系數(shù)、權(quán)重設(shè)置表。最終的修正系數(shù)為同一實(shí)例各修正因素系數(shù)的乘積，由此可得： 摩登 BOBO修正系數(shù)： 100/101 100/94 100/98= 立豐國(guó)際公寓 修正系數(shù)： 100/103 100/97 100/102= 長(zhǎng)延居?會(huì)展明珠 修正系數(shù)： 100/102 100/98 100/94= 各實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格為：均價(jià)修正系數(shù)，具體比準(zhǔn) 價(jià)格如下： 摩登 BOBO： 4850 ＝ 5190元 /㎡ ； 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 立豐國(guó)際公寓 ： 5100 ＝ 4998 元 /㎡ ； 長(zhǎng)延居?會(huì)展明珠 ： 4700 ＝ 4982 元 /㎡ ； 本項(xiàng)目公寓銷售價(jià)格： 公寓銷售均價(jià) =5190 +4998 +4982 =5070元 /㎡ 根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，綜合考慮市場(chǎng)行情，銷售狀況和銷售策略，確定本項(xiàng)目高層精裝修公寓銷售均價(jià)為 5000元 /㎡。 產(chǎn)品定位 通過精細(xì)的規(guī)劃，現(xiàn)代感的建筑和舒適、創(chuàng)新的戶型打造現(xiàn)代、大氣的城市高品質(zhì)酒店式公寓，力求將本項(xiàng)目打造成為能代表西安國(guó) 家民用航天產(chǎn)業(yè)基地形象的一個(gè)地標(biāo)性建筑，并在本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高尚的品質(zhì)感和完善的酒店式服務(wù)理念。夏季平均風(fēng)速 ，冬季平均風(fēng)速 ，全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?NE14，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?NE16，冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?NE13。 項(xiàng)目外部協(xié)作條件分析 航天基地作為新開 發(fā)的區(qū)域，可以直接利用西安市現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施配套起點(diǎn)高、供應(yīng)充沛、價(jià)格低廉。公司實(shí)力雄厚，可以提供充足的資金與物料進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)。應(yīng)完善生活、文化等配套設(shè)施 ,加強(qiáng)公寓智能化設(shè)施的建設(shè) ,引入網(wǎng)絡(luò)和社區(qū)信息平臺(tái)，全面提升社區(qū)管理水平和物業(yè)質(zhì)量。 （ 2） 道路網(wǎng)絡(luò)及出入口 為了加強(qiáng)社區(qū)內(nèi)部車輛的管理，在社區(qū)設(shè)置 2 個(gè)出入口，一個(gè)面對(duì)飛天路，設(shè)為住宅的入口；一個(gè)面對(duì)神舟三路，設(shè)為公寓的入口。 勞動(dòng)安全 工程在施工中的勞動(dòng)保護(hù)主要體現(xiàn)在施工現(xiàn)場(chǎng)管理，應(yīng)由施工單位出臺(tái)詳細(xì)可行的施工人員及甲方人員勞動(dòng)保護(hù)方案，包含施工人員現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案、施工人員與甲方管理人員的施工現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)保險(xiǎn)方案、施工機(jī)械安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案等。所以在居民區(qū)集中區(qū)夜間（ 22： 00－ 6： 00），嚴(yán)禁使用大型施工機(jī)械。 《渭河水系（陜段）污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 DB61— 224— 96等。 （ 2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率 采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進(jìn)行。 項(xiàng)目定價(jià) 本項(xiàng)目通過市場(chǎng)調(diào)查與分析，結(jié)合項(xiàng)目 SWOT 因素，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的基本思想，采用市場(chǎng)比較法來確定項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售價(jià)格。 2）各階段推廣思路 項(xiàng)目銷售過程可以劃分為預(yù)熱期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期、尾盤期四個(gè)階段，項(xiàng)目市場(chǎng)推廣過程也隨之相應(yīng)地劃分為四個(gè)階段，我們針對(duì)各個(gè)階段銷售任務(wù)的不同制定不同的推廣計(jì)劃思路。在這一時(shí)期售樓已 接近尾聲，為了盡早銷售完畢，可根據(jù)前期的實(shí)際銷售情況，對(duì)個(gè)別盤尾房進(jìn)行折扣優(yōu)惠銷售。 ②電子媒體 ◆廣播和電視 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有近 20%的人通過廣播和電視來獲取房地產(chǎn)信息。 ③戶外媒體 ◆現(xiàn)場(chǎng)墻壁 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 在項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)四周的圍墻上，可以通過噴涂效果圖的方式來展示項(xiàng)目的樓盤形象、突出建筑物的特色，以吸引周邊或過路的購(gòu)房者，應(yīng)當(dāng)注意色彩的使用以及美文設(shè)計(jì)。 （ 2）銷售人員的準(zhǔn)備 1）確定銷售人員 在選擇銷售人員時(shí)，要考慮到他們的基本專業(yè)素質(zhì)和溝通能力，以能為客戶提供專業(yè)及優(yōu)質(zhì)服務(wù)為根本要求，另外也可以聘請(qǐng)一些有豐富經(jīng)驗(yàn)的銷售人員。 銷售準(zhǔn)備 （ 1）銷售資料的準(zhǔn)備 在銷售資料準(zhǔn)備中 ，除了一些必要的法律文件的準(zhǔn)備以外，還需要對(duì)宣傳資料進(jìn)行準(zhǔn)備。因此，通過發(fā)送本項(xiàng)目的相關(guān)文字或圖像信息到掌上通信設(shè)備或移動(dòng)通訊工具中，可以起到更好的宣傳作用。 （ 1）廣告內(nèi)容 根據(jù)本項(xiàng)目的不同開發(fā)期，結(jié)合營(yíng)銷組合戰(zhàn)略，我們采取不同程度的廣告推廣策略，廣告的內(nèi)容以突出項(xiàng)目自身特色為主。 持續(xù)銷售期：在本期內(nèi)，以突出廣告主題為主，積聚人氣。 (1)挖掘賣點(diǎn) 本項(xiàng)目在挖掘賣點(diǎn)時(shí)應(yīng)結(jié)合前期市場(chǎng)調(diào)研，抓住消費(fèi)者心理重點(diǎn)突出項(xiàng)目自身的特色。因此，在安排施工進(jìn)度時(shí)，需要適當(dāng)考慮雨雪的因素。 建設(shè) 進(jìn)度安排 項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) （ 1）合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量 1)及時(shí)完成有關(guān)的施工準(zhǔn)備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。 混凝土的攪拌會(huì)產(chǎn)生較大的噪聲，因此可通過采用商品混凝土來避免較大的噪聲。