【正文】 一般來講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。④對主要的對比方案進(jìn)行說明。Q=(平方米)成本變動幅度（%）對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化的影響。頁它是從實(shí)務(wù)的角度對財(cái)務(wù)分析過程的一次演練?；鶞?zhǔn)收益率又稱基準(zhǔn)折現(xiàn)率、基準(zhǔn)貼現(xiàn)率、目標(biāo)收益率或最低期望收益率，是決策者對項(xiàng)目方案投資的資金時(shí)間價(jià)值的估算或行業(yè)（部門）的平均收益水平。回報(bào)率等。不過，要注意區(qū)分房地產(chǎn)項(xiàng)目與其他項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的不同之處。內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。具體見投資計(jì)劃與資金籌措表613。 本項(xiàng)目可銷售數(shù)量為：住宅37899平方米；裙樓中的商鋪部分13248平方米，地下車位188個(gè)。 總成本費(fèi)用合計(jì)：()建設(shè)期借款利息計(jì)算如下：（(萬元)開發(fā)費(fèi)用估算（12332++11067+）3%= 上述兩項(xiàng)合計(jì)：12332萬元前期工程費(fèi)①土地使用權(quán)出讓金在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評價(jià)中一般以動態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。即各年償還的本利之和不等，每年償還的本金相等。編制投資使用計(jì)劃表。附：全部投資的現(xiàn)金流量樣表（單位：萬元）：時(shí)間項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入量 合計(jì) 7794 463 –5409自有資金投入 1000 主營業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計(jì) 7786 7701 707土地費(fèi)用 3000 1302 前期費(fèi)用 169 建設(shè)配套費(fèi) 847 建安工程費(fèi) 3000 5472 室外工程費(fèi) 100 220 工程監(jiān)理費(fèi) 40 45 管理費(fèi) 130 154 利財(cái)務(wù)費(fèi)用 250 250 250其他費(fèi)用 250 258 457現(xiàn)金凈流量 6 7238 –6116①建設(shè)期自有資金以上方案的自有資金核算是假定為2000萬元，根據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減。C營銷預(yù)算①項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支②項(xiàng)目策劃的開支③銷售策劃的開支④廣告開支⑤項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支⑥項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支D金融成本①貸款引起的利息支出按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計(jì)算，利息總額為500萬元（每年為250萬元）。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按50元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 萬元。設(shè)計(jì)方案一：對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。②人力資源需求：啟動項(xiàng)目對個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。對項(xiàng)目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)時(shí)間等進(jìn)行預(yù)計(jì)。⑶本項(xiàng)目能夠提供的停車位：地下停車場為123個(gè)；綜合樓門前停車場約15個(gè)停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約30個(gè)。因此建議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。樓層：318層面積：12096㎡戶數(shù)：12096247。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘Ξa(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。⑥市場公共配套設(shè)施配置方案①在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬/規(guī)劃的用途取得土地使用權(quán)程序評估土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）政策性風(fēng)險(xiǎn)評估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。）①區(qū)域住宅市場簡述形成時(shí)間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購買人群變化②區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近35年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價(jià)③區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢①各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況②各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價(jià)開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均銷售率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。各類型產(chǎn)品的市場特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報(bào)告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個(gè)部分：項(xiàng)目主管部門對項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對項(xiàng)目承辦單位或可行性研究單位的請示報(bào)告的批復(fù)文件。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。 （其他需要聲明的事項(xiàng)）參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。 形成意見和結(jié)論。城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。l 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平l 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場l 文化、體育、娛樂設(shè)施l 公園l 銀行l(wèi) 郵局l 其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。一般來講，項(xiàng)目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫?，宏觀經(jīng)濟(jì)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小；其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時(shí)間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢相反的逆向走勢。熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素重點(diǎn)樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）①需求預(yù)測需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。③節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。④周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。方案1序號 工程名稱 建筑面積（㎡） 層數(shù) 備注1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 7200 12 不含地下部分3 地下停車場 4320 1 地下一層4 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及部分配套功能5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計(jì) 36264 方案2（略）①寫字間打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個(gè)消防通道，1部電梯，后者需2個(gè)消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報(bào)率為8%10%，這里按8%計(jì)算，300（元/個(gè)月）12（個(gè)月）247。在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行的安排。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個(gè)層次。人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算人員來源分析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。其它房屋均為二——四層。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。按建安成本的2%取費(fèi)。⑤工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價(jià)的1%計(jì)算，共計(jì)為 萬元。資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。為保證項(xiàng)目有適宜的籌資方案，要對可能的籌資方式進(jìn)行比選。還本付息的方式有兩種：等額償還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等?？疾祉?xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力等財(cái)務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析項(xiàng)目的盈利能力。 包括兩部分：②拆遷補(bǔ)償安置費(fèi) 其估算過程參見表67 6）不可預(yù)見費(fèi)（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用第1年應(yīng)計(jì)利息：(0+9000247。 第3年應(yīng)計(jì)利息：(+0247。車位：21萬元／個(gè)其資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。 ②內(nèi)部收益率它