【文章內容簡介】 ，對于后期樓市的上行仍將產生積極帶動作 用。 近期房地產銷售回暖主要是在政策（減免稅費、房貸優(yōu)惠利率降低）引導下，剛性需求的集中釋放所致，當然也與開發(fā)商主動采取優(yōu)惠措施以及小戶型較多導致購買力增強有關，但是未來西安樓市能否復式，成交量水平高低仍存在變數(shù)，主要受政策和開發(fā)商銷售策略的影響。 （ 1）政策影響：由于去年年底出臺的救市政策多數(shù)只有一年有效期，因此屆時政府是否會將政策延期存在不確定性。如果樓市成交繼續(xù)回暖， 但政府出臺回調利率等抑制購房者購房行為的相關政策，那么在一定程度上將會延緩樓市的復蘇。 （ 2）開發(fā)商銷售策略影響：開發(fā)商為獲得短暫的經濟 利益采用“追漲殺跌”的銷售策略，有可能會使有所好轉的購房承受力下降，并挫傷購房者的積極性，市場或會再次陷入困境。 根據(jù)西安房地產信息網數(shù)據(jù)研究中心預測：政策松動仍將是西安房地產市場主要推力，未來西安市樓市成交量有望持續(xù)增加， 09年房地產銷量將超過 08年；房價繼續(xù)保持平穩(wěn)走勢。 項目區(qū)域房地產市場分析 產業(yè)基地發(fā)展概況 西安國家民用航天基地簡介 西安國家民用航天產業(yè)基地是中國航天科技集團和陜西省、西安市政府聯(lián)合共建的國家級民用航天產業(yè)基地，成立于 2021 年 7 月，享有市級經濟管理權限。航 天產業(yè)被列為引領西安未來發(fā)展五大主導產業(yè)之一，航天基地是西安 “ 四區(qū)兩基地一港 ” 七大經濟發(fā)展引擎之一。 2021 年 12月 26日，國家發(fā)改委批復成立西安國家民用航天產業(yè)基地。陜西省、西安市政府高度重視西安國家民用航天產業(yè)基地的發(fā)展，在政策、土地和融資等方面為基地的發(fā)展提供了強有力的支持。 基地位于西安市東南方，規(guī)劃面積 平方公里，預留約 平方公里的遠期發(fā)展規(guī)劃空間，位于城市中軸線，連接環(huán)城高速、南三環(huán)、地鐵 2 號線、西康高速，地理位置優(yōu)勢，交通便利，區(qū)內有國家一級文物漢宣帝杜陵。 圖 25 產業(yè) 基地規(guī)劃布局圖 航天基地發(fā)展規(guī)劃 西安國家民用航天產業(yè)基地高舉產業(yè)報國、四節(jié)約一環(huán)保的旗幟，大力推行 “ 大區(qū)域謀劃、大集群發(fā)展、大集團引領、大項目支撐 ” 的產業(yè)思路，按照 “ 一次規(guī)劃，分期開發(fā)，市場化運作 ” 的建設模式，科學確立了以 “ 航天產業(yè)立區(qū)，高科技產業(yè)興區(qū) ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，托起大項目建設的高地。 2021 年 11 月 29 日，西安市把全市 16 個過億產業(yè)項目集中在航天基地舉行開工儀式，航天基地的中電投西北分公司 50億太陽能光伏項目、航天基地創(chuàng)業(yè)服務中心項目、熱能工程裝備產業(yè)化項目等三個投資過億的項目同日開工，成為西安 市加快產業(yè)發(fā)展、擴大內需的亮點。航天五院西安分院項目、 7171廠技改項目、神州軟件數(shù)字化產業(yè)基地項目等三大航天項目和四院復合管項目、六院民品項目先后入?yún)^(qū)； 2021年 11月 30日， 1500 噸硅片項目正式投產，年產值將達到 35億元； 2021年西安國家民用航天產業(yè)基地實現(xiàn)了 10 個項目開工建設、 10 個項目建成達產，形成了航天應用產業(yè)、半導體新材料和太陽能光伏新能源、服 務外包和創(chuàng)意三大產業(yè)。 2021 年 8 月 29 日，經國家科技部和商務部會審，批準設立注冊資金為一億美金的長安藍橡創(chuàng)業(yè)投資基金。 11 月 27日， 1000 兆瓦太陽 能項目等三個過億項目集中開工。 12 月 20 日，隆基硅項目正式投產，預計 2021 年實現(xiàn)產值 20 億元。航天基地也得到眾多國內金融機構的青睞，僅 2021 年上半年已經融資 26 億元，構建起多渠道全方位的融資平臺。土地報批獲得突破性進展， 2021 年完成 1890 畝土地報批， 2021 年完成 3300 畝土地報批，為項目入?yún)^(qū)和加快發(fā)展奠定了堅實的基礎。中國航天科技集團還為基地批準儲備了 40個航天項目，將陸續(xù)進入基地。預計到 2021 年基地銷售收入達到 100 億元， 2021 年，基地的銷售收入將達到 200 億元，就業(yè)人口達到 10 萬人，形成 10－ 20個有自主知識產權的名牌產品，以及 5－ 8 家在國內外具有較強競爭力的龍頭企業(yè)，用 2 到 3 年時間完成兄弟開發(fā)區(qū) 8 到 10 年的里程。到 2021年十二五末時，形成產值過千億，形成幾家產值過十億、百億的龍頭企業(yè)，成為我國西部航天科技自主創(chuàng)新平臺、民品產業(yè)孵化平臺、國際大企業(yè)合作平臺，努力打造世界知名、國內一流的國家級高技術產業(yè)基地。 項目區(qū)域房地產市場分析 由于航天基地區(qū)域起步較晚，整體房地產市場處于成長初期，市場基本處于空白，所以我們結合基地所在長安區(qū)房地產市場和緊鄰的曲江房地產市場以及對基地的調研數(shù) 據(jù)來分析航天基地的房地產市場狀況。 長安區(qū)房地產市場分析 長安板塊位于基地西側和南側， 04年開始大量發(fā)展房地產市場。 長安板塊從 2021 年以來就以快速發(fā)展、適合居住、房價適中等優(yōu)勢引起了人們的關注。進入 2021年以來，大批的房地產開發(fā)商屯兵圈地，力推精品住房，引發(fā)了西安樓市震動。隨著長安與西安主城區(qū)的融合，以后地 鐵的開通，再加上大學城的日益擴大、航天產業(yè)基地的落戶，高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)向長安的擴展等等，這些都為長安的房地產發(fā)展提供了前所未有的機遇。 2021西安房地產需求藍皮書中有數(shù)據(jù)指出，打算在長安區(qū)購房的人 ，比例占全市購房人群的 % 。在未來 10 年乃至更長的時間內，長安的目標是打造具有國際競爭力的 “ 生態(tài)長安 ” 、 “ 科教長安 ” 、 “ 文化長安 ” 。通過 “ 五橫十縱 ” 等道路建設規(guī)劃全面對接西安，真正打造西安大南城 “ 副中心 ” 。 （ 1）固定資產投資年均增幅達 39%，區(qū)域配套全面升級 圖 26 西安長安區(qū)板塊固定資產投資額統(tǒng)計圖 從 2021年區(qū)域固定資產投資額 2021年的 ，六年來長安區(qū)年均固定資產投資額增長 39%，區(qū)域配套全面升級 。 （ 2）開發(fā)量年增幅過 40%，地產沿軸線式發(fā)展為主 2021 年以前，長安區(qū)房地產開發(fā)建設以政府、事業(yè)單位、集體企業(yè)集資建房為主，撤縣設區(qū)以及商品房置業(yè)理念的深入人心，長安區(qū)商品 房開發(fā)開始逐步增長， 2021 年長安區(qū)商品房施工面積 萬平米，至2021 年已達到 萬平方米，開發(fā)量增長了近五倍，平均年開發(fā)增幅達 %。截止 08 年長安已有 30 多家房地產公司包括近三分之一的外埠開發(fā)商涉足，項目數(shù)已達 30余個。 目前長安區(qū)的房地產主要沿長安路與西萬路兩條交通軸線發(fā)展。自長安區(qū)商品房市場啟動之初長安路軸 線便一直是長安房地產建設的熱點區(qū)域，目前長安路諸如地鐵二號線等交通建設令人矚目，完成了長安區(qū)與西安城南、城北的對接，房地產也沿著這條南北交通大動脈快速發(fā)展；另一條交通干線 —— 西萬路發(fā)展軸可以說是后來居上，發(fā)展迅猛，依托高新區(qū)的輻射帶動以及西部大學城的拓延，聚集了諸多上規(guī)模、中高檔次的樓盤，諸如雅居樂 維也納森林、盛世長安等項目正吸引著更多中高收入人群置業(yè)長安。 除兩軸線發(fā)展之外，長安區(qū)依托與曲江的緊密聯(lián)系，受其房地產發(fā)展的輻射帶動，與之相鄰的韋曲航天科技產業(yè)開發(fā)區(qū)內房地產開發(fā)也逐步走高，諸如富力城的開發(fā)在很 大程度上提升了長安房地產的影響力，200 畝的 “ 金橋 ” 項目慧谷闌珊也即將啟動。此外長安區(qū)依托西部大學城科教基地影響力的逐步提升，這里也聚集了部分品質樓盤，如智慧城、融發(fā)心園等項目的開發(fā)。 （ 3）自住型需求漸成置業(yè)主力，銷量年增幅超 40% 2021 年長安區(qū)商品房銷售面積僅為 10余萬平方米，而至 2021 年市場銷售已達 66萬平米，平均年銷售量增長幅度也達 40%以上。 2021 年以來長安區(qū)迎來區(qū)域置業(yè)潮，在前期主要以看好區(qū)域發(fā)展前景、以投資為目的的西安市購買人群居多，早期這部分置業(yè)人群比例占到總購房人群的 40%以上。 而隨著市場的高走，價格也逐步上行，這種以投資為目的地購買行為也由此開始縮減。而與此同時隨著區(qū)域環(huán)境的不斷改善，真正以居住為目的地購買人群逐漸增多，并已成為目前置業(yè)長安的絕對主體，根據(jù)西安房地產信息網調查數(shù)據(jù)顯示，目前長安區(qū)置業(yè)人群中以投資為目的的人群比例已不足 13%，自住性需求人群比例已攀升至 87%左右。 曲江房地產市場分析 在西安，位于城南的曲江有著其獨特的區(qū)位優(yōu)勢。曲江距西安市中心鐘樓僅 10分鐘車程，歷來因其區(qū)內的大雁塔吸引著世界的目光。曲江已成為西安城市的名片和名副其實的會客廳。 曲江南接長安區(qū) 韋曲科技園，東臨灞橋產業(yè)區(qū)，西臨高新區(qū)，北接老城區(qū)，臨近城南高教文化區(qū)，文化氛圍濃郁，地理位置十分優(yōu)越；區(qū)內歷史文化積淀深厚，名勝古跡眾多，是自然風光、人文景觀、民俗風情及現(xiàn)代都市文化的薈萃之地，旅游資源十分豐富。 除此之外西安國展中心、西安國際會議中心、外商會所等已形成初步的商務服務群，大雁塔周邊已初步成為獨具特色的文化旅游商貿區(qū)。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)秀的人居環(huán)境，這里規(guī)劃有完善的醫(yī)療、教育、購物等生活設施，同時坐擁大雁塔商圈，緊鄰小寨商圈，處于長安路生活圈和教育圈之內，生活、教育、醫(yī)療配套成熟方便，“距城市 不遠，離自然很近”，被譽為“魅力曲江，人居樂土”，是西安公認的最佳居住地。 （ 1）地根緊縮，地價飆升 曲江在發(fā)展速度上創(chuàng)造了“曲江速度”這一神話，而從在土地價格上也更能體現(xiàn)這一增值速度。曲江新區(qū)的地價由 2021 年的每畝 30 萬元飆升至 2021 年的每畝 300 萬元以上，已經超越城南其他區(qū)域和高新， 08 年受全國以及西安整體樓市的影響，雖然地價略有下調，但是依然保持在 250300萬 /畝之間。 圖 27 西安曲江板塊土地價格走勢圖 （ 2）區(qū)域住宅市場供應充足 曲江的快速發(fā)展和日趨完善的周邊環(huán)境，使得區(qū)域的住宅產品無論自住或者投資都是絕佳的選擇。土地市場的快速發(fā)展也帶動了區(qū)域內的住宅市場的開發(fā)，傲視西安的土地價格注定了區(qū)域高人一籌的房價。西安房地產信息網數(shù)據(jù)研 究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：曲江板塊的住宅均價從 03年的 2021 多元 /㎡，已經升至 2021 年的近 5000 元 /㎡。升幅較大，如下圖所示： 圖 28 西安曲 江板塊住宅價格走勢圖 目前在曲江匯集了有中海國際社區(qū)、曲江南苑、曲江華府、曲江蘭亭、曲江城市花園、哈佛公館、富力城、大華曲江公園世家等眾多新舊在售項目，特別是占地 1000 畝的中海國際社區(qū)和大華曲江公園世家，以及在曲江南沿上的富力城，對曲江乃至全市住宅市場都是一個重要的補給。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，沒有任何工業(yè)污染， 1200 畝的曲江池水面，緊鄰杜陵 10000 畝的生態(tài)森林，超過 40％的綠化控制率，營造出一個各項生態(tài)指標最為優(yōu)秀的區(qū)域之一。結合區(qū)域的發(fā)展優(yōu)勢，目前區(qū)域的項目皆以“自然優(yōu)勢、旅游地產”為賣點， 項目多以小高層、高層、花園洋房、別墅等綜合形態(tài)構成。曲江區(qū)域內的樓盤項目可以用高綠化率（綠化率在 40%以上）、高均價（均價在 5000 元 /㎡左右）、高品質（開發(fā)公司多為品牌地產）來形容。雖然具有良好的自然環(huán)境等優(yōu)勢，但是目前區(qū)域內的生活配套以及交通的不便依然是區(qū)域內項目最大的不足，區(qū)域項目入住率不高，居住氛圍不濃。但是隨著曲江新區(qū)建設進程有條不紊的進行，伴隨著區(qū)域環(huán)境的不斷完善和地產市場整體行情上漲，曲江的地產市場具有較高的投資以及升值潛力。 長安區(qū)板塊和曲江板塊房地產市場的快速發(fā)展，使得項目周邊區(qū)域的市場滿 意度得到提高，基礎設施更加完善，居住氛圍日趨濃郁。由于西安市地鐵 2 號線的建設，項目區(qū)域的交通便利性得到大大的提高，區(qū)位優(yōu)勢更加明顯，市場前景看好。 項目 SWOT分析 針對本項目所面對的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅進行分析： 優(yōu)勢分析（ strength） （ 1）政策支持 項目位于西安國家民用航天產業(yè)基地核心區(qū)，為大力發(fā)展航天基地，航天基地管委會會大力支持本項目的開發(fā)建設。 （ 2）區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢 隨著航天基地的發(fā)展，基礎設施和配套設施逐漸完善，經濟已經得到了很好的發(fā)展，該區(qū)域已成為西安市社會和經濟發(fā)展的熱點 區(qū)域。 （ 3）需求支撐 隨著航天基地入?yún)^(qū)企業(yè)產業(yè)不斷的增加，企業(yè)各層級的員