【正文】 風速 2 米 /秒，最大風速 24米 /秒。 滿足城市規(guī)劃的要求 項目所在地屬于西安市規(guī)劃的西安國家民用航天產業(yè)基地，該項目的建設符合基地總體規(guī)劃的要求。 建設實施條件分析 （ 1）項目建設單位為科技產業(yè)基地開發(fā)建設有限公司，是在貫徹落實黨中央、國務院關于建設創(chuàng)新型國家和實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略決策背景下，依據(jù)陜西省政府、西安市政府與中國航天科技集團公司簽訂的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議、共建協(xié)議于 2021年設立的。 規(guī)劃設計方案的原則 (1) 項目的規(guī)劃要布局合理。整個小區(qū)三棟高層建筑呈圍合布置，空間動線流暢，道路系統(tǒng)簡潔明快，便于交通組織。 公寓戶型設計以小戶型為主，主力戶型為一室一廳一衛(wèi)（ 50平方米 左右）；住宅戶型設計主力戶型為兩室一廳一衛(wèi)（ 8090 平方米左右），兼有三室兩廳兩衛(wèi)戶型 （ 120平方米左右），戶型做到類型齊全，布置合理，采光通風良好；自行車位均為室內停車位，車庫在地上、地下均有設置，以地上稍多 。若要達到夜間標準，需離敏感區(qū)域 280米。 環(huán)境空氣質量標準 GB3095— 96。 3)在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。住宅部分可銷售面積為 4 萬平方米；公寓部分可銷售面積為 2 萬平方米；商業(yè)可銷售面積為 4080 平方米，預計銷售實現(xiàn)率可達到95%；可銷售的地下車位為 140個，預計銷售實現(xiàn)率可達到 95%。具體做法如下： 1）推廣費用預算 充分考慮本項目銷售推廣過程中所發(fā)生的售樓處的裝修、宣傳資料費、廣告費等費用，我們采用銷售 百分比法并結合項目自身的推廣方案，估算本項目推廣費用比率定為銷售收入的 3%，推廣費用為 870萬元。 尾盤期：本階段的推廣內容以裝修、配套等工程不斷竣工的形象廣告為主，應重點宣傳項目的竣工及入住前的準備等內容，同時采用適量的價格策略。所以，建議本項目選擇《。在廣告宣傳上，應盡量減少廣告時間和頻率，降低宣傳力度，減少不必要的廣告支出。 預熱期：在這一時期，推廣的內容主要是本項目的形象推廣，重點突出項目的物業(yè)主題，讓目標客戶知道整個項目的主題概念和倡導的生活方式，展示樓盤的基本情況。 基于本項目的中高端檔次、形象和產品定位，比較市場上其他同類樓盤的情況，總結 ，本項目價格定位為： 點式高層住宅均價為 3500 元 /平方米；點式高層公寓均價為 5000 元/平方米；配套商業(yè)用房均價為 10000 元 /平方米；地下車位價格為 萬元 /車位。合理的使用人力、物力和財力，在保證工程質量 的同時，盡量縮短工期。 建筑節(jié)能 本項目采用集中供熱，在室內空間采用地輻熱技術，最大限度的減少熱量損失和減少對室內空間的占用，符合國家創(chuàng)建節(jié)約型社會的要求。 （ 2）施工期間揚塵、混凝土及瀝青煙塵的影響 西安屬干燥地區(qū)，空氣中含塵量較大。 環(huán)境保護 環(huán)境保護的意義 本項目的開發(fā)不僅有利于城市經濟的發(fā)展，而且有利于項目周邊環(huán)境的保護，其意義主要體現(xiàn)在以下方面： （ 1）區(qū)內 環(huán)境的保護：基地是西安市科技經濟發(fā)展的重點區(qū)域之一，本項目的開發(fā)建設能有效地改善項目周邊的環(huán)境景觀，極大地改善基地區(qū)域的面貌，為招商引資提供極為有利的條件。社區(qū)內道路寬度合理，符合機動車道的消防要求，道路系統(tǒng)的建設要遵守人車分流與動靜分區(qū)的原則。使社區(qū)具有良好的舒適性、安全性和經濟性，并體現(xiàn)以人為本，回歸自然的特色。項目的實施具有物資保證。 西安國家民用航天產業(yè)基地核心區(qū)所處的長安區(qū)基礎設施完善，交通方便，電力充足，水源豐沛，資源豐富。 降雪：年無霜期平均 217 天。 此外，項目應注重對新、環(huán)保、節(jié)能材料的運用，對高新技術、設備的運用及運用環(huán)保生態(tài)的技術。 配套商業(yè)用房價格定位 本項目配套商業(yè)用房在項目建成后采取出售方式經營，采用市場比較 法進行價格定位。 表 2－ 3 可比實例銷售價格及修正系數(shù)權重表 項目名稱 高層 修正系數(shù) 權重 均價 (元 ) 區(qū)域因素 交易時間 個別因素 宇恒國際 3600 100/100 100/96 100/98 新 界 3300 100/102 100/101 100/101 朝華美域 3800 100/98 100/101 100/100 表中權 重的設置是根據(jù)可比實例與本項目的近似程度，依經驗設置的數(shù)值。 （ 5）項目開發(fā)公司為新近成立的公司，市場認知度不夠 機會分析（ opportunity） （ 1）航天基地未來巨大的發(fā)展前景 航天基地作為陜西省和西安市的重點項目，未來會用許多高科技企業(yè)入駐，基地未來發(fā)展空間巨大。 （ 2）區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢 隨著航天基地的發(fā)展，基礎設施和配套設施逐漸完善，經濟已經得到了很好的發(fā)展，該區(qū)域已成為西安市社會和經濟發(fā)展的熱點 區(qū)域。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，沒有任何工業(yè)污染， 1200 畝的曲江池水面，緊鄰杜陵 10000 畝的生態(tài)森林，超過 40％的綠化控制率，營造出一個各項生態(tài)指標最為優(yōu)秀的區(qū)域之一。 除此之外西安國展中心、西安國際會議中心、外商會所等已形成初步的商務服務群，大雁塔周邊已初步成為獨具特色的文化旅游商貿區(qū)。 （ 3）自住型需求漸成置業(yè)主力，銷量年增幅超 40% 2021 年長安區(qū)商品房銷售面積僅為 10余萬平方米，而至 2021 年市場銷售已達 66萬平米，平均年銷售量增長幅度也達 40%以上。 （ 1）固定資產投資年均增幅達 39%，區(qū)域配套全面升級 圖 26 西安長安區(qū)板塊固定資產投資額統(tǒng)計圖 從 2021年區(qū)域固定資產投資額 2021年的 ，六年來長安區(qū)年均固定資產投資額增長 39%，區(qū)域配套全面升級 。 項目區(qū)域房地產市場分析 由于航天基地區(qū)域起步較晚，整體房地產市場處于成長初期，市場基本處于空白，所以我們結合基地所在長安區(qū)房地產市場和緊鄰的曲江房地產市場以及對基地的調研數(shù) 據(jù)來分析航天基地的房地產市場狀況。 2021 年 8 月 29 日，經國家科技部和商務部會審，批準設立注冊資金為一億美金的長安藍橡創(chuàng)業(yè)投資基金。 項目區(qū)域房地產市場分析 產業(yè)基地發(fā)展概況 西安國家民用航天基地簡介 西安國家民用航天產業(yè)基地是中國航天科技集團和陜西省、西安市政府聯(lián)合共建的國家級民用航天產業(yè)基地，成立于 2021 年 7 月，享有市級經濟管理權限。西安房價進入 08年下半年后，環(huán)比比率變動幅度在 1%左右，與國內一線城市相比西安房價表現(xiàn)的極為平穩(wěn)，未出現(xiàn)國內一線城市房價大幅波動的態(tài)勢。 圖 21 商品房投資額完成表 2021 年一季度商品房施工面積 2252127 平方米，環(huán)比下降 %，與去年同比增長 31%；本季商品房竣 工面積 2036572 平方米，環(huán)比上季增長 %，同比增長 %； 2021 年一季度西安市商品房新開工面積為 1958744 平方米，環(huán)比下降 %，與去年同比增長 個百分點。一季度， “ 四區(qū)兩基地 ” 合計完成投資 億元，同比增長 ％。全市實現(xiàn)社會消費品零售總額，同比增長 ％。 在市場投資增速放緩、開發(fā)量下降、房價總體平穩(wěn)的背景下，國內多數(shù)城市商品房成交量總體卻呈現(xiàn)大幅增長走勢，前期市場“量價齊跌”的現(xiàn)象已告結束，總體樓市已呈現(xiàn)逐步回暖的趨勢。其中，商品住宅銷售面積增長 %；辦公樓銷售面積下降 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。 國內消費略放緩，總體保持平穩(wěn)。 國家統(tǒng)計局 4 月 16 日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度國內生產總值GDP65745 億元，按可比價格計算，同比增長 %，比上年同期回落 個百分點。 ● 西安國家民用航天產業(yè)基地各高科技產業(yè)的入駐將帶動區(qū)域經濟快速發(fā)展，加上成熟區(qū)土地的稀缺，為本項目的發(fā)展提供了良好的時機。本項目將滿足航天基地內中高端市場的需要，并順應基地的強勢發(fā)展需要。 （ 2）教育：基地核心區(qū)范圍已建有航天中學、航天小學小學各一所，幼兒園三所，南北側都有規(guī)劃的中小學校。 3）樹立企業(yè)品牌。 ................................................ 1 開發(fā)單位簡介 .............................................. 1 建設項目簡介 .............................................. 2 項目建設的必要性 .......................................... 4 可行性研究編制依據(jù) ........................................ 5 技術經濟指標 .............................................. 6 可行性研究的主要結論 ...................................... 8 第二章 市場分析 ........................................... 10 房地產宏觀市場分析 ....................................... 10 西安房地產市場分 析 ....................................... 12 項目區(qū)域房地產市場分析 ................................... 17 項目 SWOT 分析 ............................................ 24 典型案例分析 ............................................. 27 價格定位 ................................................. 27 擬建項目定位 ............................................. 30 第三章 項目建設條件 ........................................ 32 自然條件 ................................................. 32 項目規(guī)劃用地條件 ......................................... 32 項目外部協(xié)作條件分析 ..................................... 33 建設實施條件分析 ......................................... 34 第四章 項目開發(fā)方案 ........................................ 35 建設規(guī)模 ................................................. 35 項目規(guī)劃設計 思想 ......................................... 35 勞動安全 ................................................. 37 環(huán)境保護 ................................................. 37 建筑節(jié)能 ................................................. 40 建設進度安排 ............................................. 40 第五章 項目營銷策劃方案 .................................... 42 項目營銷策劃方案 ......................................... 42 項目定價 ................................................. 42 項目市場推廣 ............................