【導讀】唱糴謬帤嘖懴鵪嫓藍曂禦睊踆逴釴溼鵪迴朇鈃汵釩頉掵胩藅軞礖枍燵是鮱眰襎嚲貌糱怹誇訔舊燇憮剈姫裂墮瓁館碢緲袽礣饑鳂噗哼浰炱燴憞肚

　　

【正文】 0210m2，配套商業(yè)建筑面積 4080m2；地下建筑 面積5600 m2。停車位共 300個，其中地上 160個，地下 140 個。 項目規(guī)劃設計思想 規(guī)劃設計方案的指導思想 本項目整體規(guī)劃指導思想是將本項目地塊規(guī)劃成為西安國家民用航天產業(yè)基地的高端、酒店式服務式公寓。 規(guī)劃設計方案的原則 (1) 項目的規(guī)劃要布局合理。應完善生活、文化等配套設施 ,加強公寓智能化設施的建設 ,引入網絡和社區(qū)信息平臺，全面提升社區(qū)管理水平和物業(yè)質量。使社區(qū)具有良好的舒適性、安全性和經濟性，并體現(xiàn)以人為本，回歸自然的特色。 (2) 項目的規(guī)劃應在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，注意 節(jié)約土地，提高土地的使用效率。建立完善的生態(tài)和綠地系統(tǒng)，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的自然、生態(tài)環(huán)境。 (3) 在保持整體風格與環(huán)境相協(xié)調的前提下，努力創(chuàng)造多樣性的住宅類型，以滿足高端客戶群體個性化的住房要求。 規(guī)劃設計方案設想 （ 1）規(guī)劃布置 根據(jù)用地形狀規(guī)劃小區(qū)的結構，進行建筑的規(guī)劃設計。項目地塊設兩棟 23 層高層住宅；一棟 20 層高層公寓；沿飛天路和神舟三路建設兩層的群樓商業(yè)，均臨街設置規(guī)劃。整個小區(qū)三棟高層建筑呈圍合布置，空間動線流暢，道路系統(tǒng)簡潔明快，便于交通組織。 （ 2）道路網絡及出入口 為了加強社區(qū)內部車輛 的管理，在社區(qū)設置 2 個出入口，一個面對飛天路，設為住宅的入口；一個面對神舟三路，設為公寓的入口。社區(qū)內道路寬度合理，符合機動車道的消防要求，道路系統(tǒng)的建設要遵守人車分流與動靜分區(qū)的原則。 （ 3）工程管線網絡 工程管線網絡主要包括給水、排水、供電、天然氣、供熱、通訊網絡、閉路電視和路燈等，基本上沿小區(qū)道路兩側集中管網布置。 （ 4）綠地系統(tǒng) 綠地系統(tǒng)由樓間綠地和道路沿線綠地共同組成，綠地均勻地分布到兩棟樓宇間，住宅兩邊的綠化盡量相互滲透，以豐實區(qū)內綠化環(huán)境，解決傳統(tǒng)住宅區(qū)的室外空間各自較封閉的狀況。 （ 5）建筑 設計 高層住宅設計成地上 23層，地下 2 層，部分面積作為地下車庫、設備用房和人防工程；高層公寓設計成地上 20層，地下 2 層，部分面積作為地下車庫、設備用房和人防工程；臨街商業(yè)設計成 2 層，臨街面長約170米，進深為 12米。高層住宅和公寓均設計成框架剪力墻結構，兩層的商業(yè)為框架結構。建筑外立面應充分考慮到西安市消費者的需求心理，側重簡潔明快而具現(xiàn)代創(chuàng)新風格的建筑形式。 公寓戶型設計以小戶型為主，主力戶型為一室一廳一衛(wèi)（ 50平方米 左右）；住宅戶型設計主力戶型為兩室一廳一衛(wèi)（ 8090 平方米左右），兼有三室兩廳兩衛(wèi)戶型 （ 120平方米左右），戶型做到類型齊全，布置合理，采光通風良好；自行車位均為室內停車位，車庫在地上、地下均有設置，以地上稍多 。 勞動安全 工程在施工中的勞動保護主要體現(xiàn)在施工現(xiàn)場管理，應由施工單位出臺詳細可行的施工人員及甲方人員勞動保護方案，包含施工人員現(xiàn)場安全生產作業(yè)管理方案、施工人員與甲方管理人員的施工現(xiàn)場勞動保險方案、施工機械安全生產作業(yè)管理方案等。 環(huán)境保護 環(huán)境保護的意義 本項目的開發(fā)不僅有利于城市經濟的發(fā)展，而且有利于項目周邊環(huán)境的保護，其意義主要體現(xiàn)在以下方面： （ 1）區(qū)內 環(huán)境的保護：基地是西安市科技經濟發(fā)展的重點區(qū)域之一，本項目的開發(fā)建設能有效地改善項目周邊的環(huán)境景觀，極大地改善基地區(qū)域的面貌，為招商引資提供極為有利的條件。 （ 2）城市街景通視效果的改善：由于項目現(xiàn)狀與基地經濟快速發(fā)展的現(xiàn)實情況極為不相稱，項目周邊環(huán)境需要極大地改善，本項目的開發(fā)建設能夠有效地改善城市街道的通視效果，促進城市建設的發(fā)展。 環(huán)境影響因子分析 分析如下表 41： 環(huán)境影響因子 規(guī)劃設計階段 建設期 運營期 地區(qū)經濟發(fā)展規(guī)劃 2 3 1 交通改善 1 旅游業(yè)發(fā)展 1 施工機械、 交通噪聲 1 1 揚塵、瀝青煙塵等 1 土壤、植被等 2 1 生活污水、垃圾、工程廢水 3 3 注： 1－顯著影響； 2－一般影響； 3－輕度影響 通過環(huán)境影響因子分析我們得出結論：應當側重分析施工機械、交通噪聲、生活污水、垃圾、工程廢水等給環(huán)境帶來的影響。 施工環(huán)境影響分析 擬建項目位于西安市航天基地內，本項目施工過程中會帶來一定的環(huán)境影響。 （ 1）施工噪聲的影響 在工地施工的機械大多是大功率機械，其產生的噪聲值較大，通過測試，距施工機械 5 米處，大多數(shù)機械都在 80－ 90dB 之間，當共同作用 時，其能量疊加值大于 90d。經測算施工機械距敏感區(qū)域 50 米以外才能達到干線交通噪聲晝夜標準。若要達到夜間標準，需離敏感區(qū)域 280米。所以在居民區(qū)集中區(qū)夜間（ 22： 00－ 6： 00），嚴禁使用大型施工機械。 （ 2）施工期間揚塵、混凝土及瀝青煙塵的影響 西安屬干燥地區(qū)，空氣中含塵量較大。由于在工程施工中，建筑材料的運輸及拌和會造成多次揚塵，為了避免揚塵的影響，要避免材料運輸過程的散落，通過工地與外界隔開，不允許車輛帶土駛出工地現(xiàn)場，這樣可以減少施工過程中對環(huán)境的影響。由于本項目土方量較少，這些措施便于實現(xiàn)。 混凝 土的攪拌會產生較大的噪聲，因此可通過采用商品混凝土來避免較大的噪聲。 眾所周知，瀝青煙對人體會產生較大危害，在施工時，要盡量避免場內拌和，應設置固定場外攪拌站，減少對居民及施工人員的影響。 環(huán)境質量標準和排放標準 工程在施工設計中嚴格按照建筑工程的設計標準，對于排污要求執(zhí)行的環(huán)境質量標準和排放標準有： 《建設項目環(huán)境管理實施細則》 [86]國環(huán)字第 003號文； 《陜西省建設項目環(huán)境管理細則》 陜政發(fā) [1996]86號文； 污水綜合排放標準 GBJ8978— 96。 環(huán)境空氣質量標準 GB3095— 96。 《渭河水系（陜段）污水綜合排放標準》 DB61— 224— 96等。 建筑節(jié)能 本項目采用集中供熱，在室內空間采用地輻熱技術，最大限度的減少熱量損失和減少對室內空間的占用，符合國家創(chuàng)建節(jié)約型社會的要求。 本項目注重對新、環(huán)保、節(jié)能材料的運用，對高新技術、設備及環(huán)保生態(tài)技術的運用。主要體現(xiàn)在：在節(jié)能方面，對墻體在施工時進行特殊處理，并在墻體外表安置聚苯稀保溫層；窗戶框架采用塑鋼，玻璃采用中空玻璃，進行保溫處理。 建設進度安排 項目進度安排的依據(jù) （ 1）合理安排施工順序，確保工程質量 1)及時完成有關的施工準備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。如：設置圍墻、鋪設施工需要的臨時性道路以及供水、供電管網、建造臨時性工房等。 2)平整場地、鋪設管網、修筑道路等全場性工程及可供施工使用的永久性建筑物，進行各個工程子項目的施工。 3)在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。 （ 2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率 采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進行。合理的使用人力、物力和財力，在保證工程質量 的同時，盡量縮短工期。 （ 3）恰當安排冬雨季施工，確保按時竣工 由于本工程的竣工日期為 2021 年第 1 季度，其間要經歷 3 個冬季和2 個雨季。根據(jù)西安市歷年的氣象資料表明：西安市的年平均降雪日為 天，年降水量為 ～ 毫米。因此，在安排施工進度時，需要適當考慮雨雪的因素。 項目施工進度計劃 施工進度圖的安排詳見附表 —— 施工進度圖。 第五章 項目營銷策劃方案 項目營銷策劃方案 本項目的銷售本著“全過程營銷”的策略，營銷策劃內容主要包括項目定價、項目 市場推廣、項目銷售和項目銷售面積及銷售收入實現(xiàn)計劃四個部分。住宅部分可銷售面積為 4 萬平方米；公寓部分可銷售面積為 2 萬平方米；商業(yè)可銷售面積為 4080 平方米，預計銷售實現(xiàn)率可達到95%；可銷售的地下車位為 140個，預計銷售實現(xiàn)率可達到 95%。 項目定價 本項目通過市場調查與分析，結合項目 SWOT 因素，根據(jù)房地產估價的基本思想，采用市場比較法來確定項目的市場銷售價格。 基于本項目的中高端檔次、形象和產品定位，比較市場上其他同類樓盤的情況，總結 ，本項目價格定位為： 點式高層住宅均價為 3500 元 /平方米；點式高層公寓均價為 5000 元/平方米；配套商業(yè)用房均價為 10000 元 /平方米；地下車位價格為 萬元 /車位。 分析認為：上述價格定位在同類中高端物業(yè)市場具有較強的競爭力。 項目市場推廣 通過分析項目的 SWOT 因素、房地產項目的營銷規(guī)律、西安市特別是航天基地周邊區(qū)域市場的特點和發(fā)展趨勢、購房者的媒體接觸習慣等方面的分析，制定如下方案 : 推廣準備 本階段的主要任務是根據(jù)項目自身的 SWOT 因素分析，在市場調查的基礎上結合消費者心理挖掘項目的賣點，同時對所需的推廣費用及各階段實施安排進行統(tǒng) 籌計劃，從而為本項目的推廣實施打下堅實的基礎。 (1)挖掘賣點 本項目在挖掘賣點時應結合前期市場調研，抓住消費者心理重點突出項目自身的特色。如：對于公寓，應重點突出完善的酒店式服務、小區(qū)規(guī)劃設計、建筑設計特色、配套設施等；而對于商鋪，應重點強調本項目交通便利、價格適中、消費客源穩(wěn)定等特點。 (2)制定推廣計劃 在制定推廣計劃時，我們重點考慮推廣費用的預算和銷售各個階段中的推廣計劃的編制。具體做法如下： 1）推廣費用預算 充分考慮本項目銷售推廣過程中所發(fā)生的售樓處的裝修、宣傳資料費、廣告費等費用，我們采用銷售 百分比法并結合項目自身的推廣方案，估算本項目推廣費用比率定為銷售收入的 3%，推廣費用為 870萬元。 2）各階段推廣思路 項目銷售過程可以劃分為預熱期、強銷期、持續(xù)期、尾盤期四個階段，項目市場推廣過程也隨之相應地劃分為四個階段，我們針對各個階段銷售任務的不同制定不同的推廣計劃思路。 預熱期：在這一時期，推廣的內容主要是本項目的形象推廣，重點突出項目的物業(yè)主題，讓目標客戶知道整個項目的主題概念和倡導的生活方式，展示樓盤的基本情況。 強銷期：本階段以突出市場主題為主，吸引大量的目標客戶群關注，以廣告推廣和活動推廣 為主。在銷售上應利用預熱期所聚集的人氣，根據(jù)實際的銷售情況適當?shù)恼{整，同時繼續(xù)加大推廣力度，充分體現(xiàn)出旺銷搶購的氛圍。 持續(xù)銷售期：在本期內，以突出廣告主題為主，積聚人氣。注意采用適當?shù)拇黉N推廣手段并配合大量的促銷活動，進一步吸引消費者，擴大銷售額。在價格上，也可進行適當?shù)恼{整，但調整幅度不宜過大，注意維護企業(yè)的市場形象。 尾盤期：本階段的推廣內容以裝修、配套等工程不斷竣工的形象廣告為主，應重點宣傳項目的竣工及入住前的準備等內容，同時采用適量的價格策略。在這一時期售樓已接近尾聲，為了盡早銷售完畢，可根據(jù)前期 的實際銷售情況，對個別盤尾房進行折扣優(yōu)惠銷售。在廣告宣傳上，應盡量減少廣告時間和頻率，降低宣傳力度，減少不必要的廣告支出。 在項目的市場推廣中注意以上策略的搭配使用，注意策略的組合與調整。 推廣手段 —— 廣告推廣 從目前西安市內的實際操作情況來看，房地產項目推廣主要以廣告宣傳為主，因此，本項目在推廣過程中重點采用廣告推廣。 （ 1）廣告內容 根據(jù)本項目的不同開發(fā)期，結合營銷組合戰(zhàn)略，我們采取不同程度的廣告推廣策略，廣告的內容以突出項目自身特色為主。 （ 2）廣告媒體 ①印刷媒體 目前，報紙廣告覆蓋面及其影響力 較大，仍屬于產品信息發(fā)布和形象樹立的主要手段。市場調查數(shù)據(jù)顯示：有三分之一的消費者把報刊雜志作為房地產信息的來源渠道，在西安，《華商報》的平均每期社會公眾閱讀率達 56%，《西安晚報》的平均每期社會公眾閱讀率達 39%。所以，建議本項目選擇