【導(dǎo)讀】唱糴謬帤嘖懴鵪嫓藍(lán)曂禦睊踆逴釴溼鵪迴朇鈃汵釩頉掵胩藅軞礖枍燵是鮱眰襎嚲貌糱怹誇訔舊燇憮剈姫裂墮瓁館碢緲袽礣饑鳂噗哼浰炱燴憞肚

　　

【正文】 0210m2，配套商業(yè)建筑面積 4080m2；地下建筑 面積5600 m2。停車位共 300個(gè)，其中地上 160個(gè)，地下 140 個(gè)。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 本項(xiàng)目整體規(guī)劃指導(dǎo)思想是將本項(xiàng)目地塊規(guī)劃成為西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地的高端、酒店式服務(wù)式公寓。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的原則 (1) 項(xiàng)目的規(guī)劃要布局合理。應(yīng)完善生活、文化等配套設(shè)施 ,加強(qiáng)公寓智能化設(shè)施的建設(shè) ,引入網(wǎng)絡(luò)和社區(qū)信息平臺(tái)，全面提升社區(qū)管理水平和物業(yè)質(zhì)量。使社區(qū)具有良好的舒適性、安全性和經(jīng)濟(jì)性，并體現(xiàn)以人為本，回歸自然的特色。 (2) 項(xiàng)目的規(guī)劃應(yīng)在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，注意 節(jié)約土地，提高土地的使用效率。建立完善的生態(tài)和綠地系統(tǒng)，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的自然、生態(tài)環(huán)境。 (3) 在保持整體風(fēng)格與環(huán)境相協(xié)調(diào)的前提下，努力創(chuàng)造多樣性的住宅類型，以滿足高端客戶群體個(gè)性化的住房要求。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想 （ 1）規(guī)劃布置 根據(jù)用地形狀規(guī)劃小區(qū)的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)。項(xiàng)目地塊設(shè)兩棟 23 層高層住宅；一棟 20 層高層公寓；沿飛天路和神舟三路建設(shè)兩層的群樓商業(yè)，均臨街設(shè)置規(guī)劃。整個(gè)小區(qū)三棟高層建筑呈圍合布置，空間動(dòng)線流暢，道路系統(tǒng)簡潔明快，便于交通組織。 （ 2）道路網(wǎng)絡(luò)及出入口 為了加強(qiáng)社區(qū)內(nèi)部車輛 的管理，在社區(qū)設(shè)置 2 個(gè)出入口，一個(gè)面對(duì)飛天路，設(shè)為住宅的入口；一個(gè)面對(duì)神舟三路，設(shè)為公寓的入口。社區(qū)內(nèi)道路寬度合理，符合機(jī)動(dòng)車道的消防要求，道路系統(tǒng)的建設(shè)要遵守人車分流與動(dòng)靜分區(qū)的原則。 （ 3）工程管線網(wǎng)絡(luò) 工程管線網(wǎng)絡(luò)主要包括給水、排水、供電、天然氣、供熱、通訊網(wǎng)絡(luò)、閉路電視和路燈等，基本上沿小區(qū)道路兩側(cè)集中管網(wǎng)布置。 （ 4）綠地系統(tǒng) 綠地系統(tǒng)由樓間綠地和道路沿線綠地共同組成，綠地均勻地分布到兩棟樓宇間，住宅兩邊的綠化盡量相互滲透，以豐實(shí)區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境，解決傳統(tǒng)住宅區(qū)的室外空間各自較封閉的狀況。 （ 5）建筑 設(shè)計(jì) 高層住宅設(shè)計(jì)成地上 23層，地下 2 層，部分面積作為地下車庫、設(shè)備用房和人防工程；高層公寓設(shè)計(jì)成地上 20層，地下 2 層，部分面積作為地下車庫、設(shè)備用房和人防工程；臨街商業(yè)設(shè)計(jì)成 2 層，臨街面長約170米，進(jìn)深為 12米。高層住宅和公寓均設(shè)計(jì)成框架剪力墻結(jié)構(gòu)，兩層的商業(yè)為框架結(jié)構(gòu)。建筑外立面應(yīng)充分考慮到西安市消費(fèi)者的需求心理，側(cè)重簡潔明快而具現(xiàn)代創(chuàng)新風(fēng)格的建筑形式。 公寓戶型設(shè)計(jì)以小戶型為主，主力戶型為一室一廳一衛(wèi)（ 50平方米 左右）；住宅戶型設(shè)計(jì)主力戶型為兩室一廳一衛(wèi)（ 8090 平方米左右），兼有三室兩廳兩衛(wèi)戶型 （ 120平方米左右），戶型做到類型齊全，布置合理，采光通風(fēng)良好；自行車位均為室內(nèi)停車位，車庫在地上、地下均有設(shè)置，以地上稍多 。 勞動(dòng)安全 工程在施工中的勞動(dòng)保護(hù)主要體現(xiàn)在施工現(xiàn)場(chǎng)管理，應(yīng)由施工單位出臺(tái)詳細(xì)可行的施工人員及甲方人員勞動(dòng)保護(hù)方案，包含施工人員現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案、施工人員與甲方管理人員的施工現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)保險(xiǎn)方案、施工機(jī)械安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案等。 環(huán)境保護(hù) 環(huán)境保護(hù)的意義 本項(xiàng)目的開發(fā)不僅有利于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且有利于項(xiàng)目周邊環(huán)境的保護(hù)，其意義主要體現(xiàn)在以下方面： （ 1）區(qū)內(nèi) 環(huán)境的保護(hù)：基地是西安市科技經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)能有效地改善項(xiàng)目周邊的環(huán)境景觀，極大地改善基地區(qū)域的面貌，為招商引資提供極為有利的條件。 （ 2）城市街景通視效果的改善：由于項(xiàng)目現(xiàn)狀與基地經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況極為不相稱，項(xiàng)目周邊環(huán)境需要極大地改善，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)能夠有效地改善城市街道的通視效果，促進(jìn)城市建設(shè)的發(fā)展。 環(huán)境影響因子分析 分析如下表 41： 環(huán)境影響因子 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 建設(shè)期 運(yùn)營期 地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃 2 3 1 交通改善 1 旅游業(yè)發(fā)展 1 施工機(jī)械、 交通噪聲 1 1 揚(yáng)塵、瀝青煙塵等 1 土壤、植被等 2 1 生活污水、垃圾、工程廢水 3 3 注： 1－顯著影響； 2－一般影響； 3－輕度影響 通過環(huán)境影響因子分析我們得出結(jié)論：應(yīng)當(dāng)側(cè)重分析施工機(jī)械、交通噪聲、生活污水、垃圾、工程廢水等給環(huán)境帶來的影響。 施工環(huán)境影響分析 擬建項(xiàng)目位于西安市航天基地內(nèi)，本項(xiàng)目施工過程中會(huì)帶來一定的環(huán)境影響。 （ 1）施工噪聲的影響 在工地施工的機(jī)械大多是大功率機(jī)械，其產(chǎn)生的噪聲值較大，通過測(cè)試，距施工機(jī)械 5 米處，大多數(shù)機(jī)械都在 80－ 90dB 之間，當(dāng)共同作用 時(shí)，其能量疊加值大于 90d。經(jīng)測(cè)算施工機(jī)械距敏感區(qū)域 50 米以外才能達(dá)到干線交通噪聲晝夜標(biāo)準(zhǔn)。若要達(dá)到夜間標(biāo)準(zhǔn)，需離敏感區(qū)域 280米。所以在居民區(qū)集中區(qū)夜間（ 22： 00－ 6： 00），嚴(yán)禁使用大型施工機(jī)械。 （ 2）施工期間揚(yáng)塵、混凝土及瀝青煙塵的影響 西安屬干燥地區(qū)，空氣中含塵量較大。由于在工程施工中，建筑材料的運(yùn)輸及拌和會(huì)造成多次揚(yáng)塵，為了避免揚(yáng)塵的影響，要避免材料運(yùn)輸過程的散落，通過工地與外界隔開，不允許車輛帶土駛出工地現(xiàn)場(chǎng)，這樣可以減少施工過程中對(duì)環(huán)境的影響。由于本項(xiàng)目土方量較少，這些措施便于實(shí)現(xiàn)。 混凝 土的攪拌會(huì)產(chǎn)生較大的噪聲，因此可通過采用商品混凝土來避免較大的噪聲。 眾所周知，瀝青煙對(duì)人體會(huì)產(chǎn)生較大危害，在施工時(shí)，要盡量避免場(chǎng)內(nèi)拌和，應(yīng)設(shè)置固定場(chǎng)外攪拌站，減少對(duì)居民及施工人員的影響。 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和排放標(biāo)準(zhǔn) 工程在施工設(shè)計(jì)中嚴(yán)格按照建筑工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于排污要求執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和排放標(biāo)準(zhǔn)有： 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理實(shí)施細(xì)則》 [86]國環(huán)字第 003號(hào)文； 《陜西省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理細(xì)則》 陜政發(fā) [1996]86號(hào)文； 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GBJ8978— 96。 環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) GB3095— 96。 《渭河水系（陜段）污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 DB61— 224— 96等。 建筑節(jié)能 本項(xiàng)目采用集中供熱，在室內(nèi)空間采用地輻熱技術(shù)，最大限度的減少熱量損失和減少對(duì)室內(nèi)空間的占用，符合國家創(chuàng)建節(jié)約型社會(huì)的要求。 本項(xiàng)目注重對(duì)新、環(huán)保、節(jié)能材料的運(yùn)用，對(duì)高新技術(shù)、設(shè)備及環(huán)保生態(tài)技術(shù)的運(yùn)用。主要體現(xiàn)在：在節(jié)能方面，對(duì)墻體在施工時(shí)進(jìn)行特殊處理，并在墻體外表安置聚苯稀保溫層；窗戶框架采用塑鋼，玻璃采用中空玻璃，進(jìn)行保溫處理。 建設(shè)進(jìn)度安排 項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) （ 1）合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量 1)及時(shí)完成有關(guān)的施工準(zhǔn)備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。如：設(shè)置圍墻、鋪設(shè)施工需要的臨時(shí)性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時(shí)性工房等。 2)平整場(chǎng)地、鋪設(shè)管網(wǎng)、修筑道路等全場(chǎng)性工程及可供施工使用的永久性建筑物，進(jìn)行各個(gè)工程子項(xiàng)目的施工。 3)在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。 （ 2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率 采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進(jìn)行。合理的使用人力、物力和財(cái)力，在保證工程質(zhì)量 的同時(shí)，盡量縮短工期。 （ 3）恰當(dāng)安排冬雨季施工，確保按時(shí)竣工 由于本工程的竣工日期為 2021 年第 1 季度，其間要經(jīng)歷 3 個(gè)冬季和2 個(gè)雨季。根據(jù)西安市歷年的氣象資料表明：西安市的年平均降雪日為 天，年降水量為 ～ 毫米。因此，在安排施工進(jìn)度時(shí)，需要適當(dāng)考慮雨雪的因素。 項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃 施工進(jìn)度圖的安排詳見附表 —— 施工進(jìn)度圖。 第五章 項(xiàng)目營銷策劃方案 項(xiàng)目營銷策劃方案 本項(xiàng)目的銷售本著“全過程營銷”的策略，營銷策劃內(nèi)容主要包括項(xiàng)目定價(jià)、項(xiàng)目 市場(chǎng)推廣、項(xiàng)目銷售和項(xiàng)目銷售面積及銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃四個(gè)部分。住宅部分可銷售面積為 4 萬平方米；公寓部分可銷售面積為 2 萬平方米；商業(yè)可銷售面積為 4080 平方米，預(yù)計(jì)銷售實(shí)現(xiàn)率可達(dá)到95%；可銷售的地下車位為 140個(gè)，預(yù)計(jì)銷售實(shí)現(xiàn)率可達(dá)到 95%。 項(xiàng)目定價(jià) 本項(xiàng)目通過市場(chǎng)調(diào)查與分析，結(jié)合項(xiàng)目 SWOT 因素，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的基本思想，采用市場(chǎng)比較法來確定項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售價(jià)格。 基于本項(xiàng)目的中高端檔次、形象和產(chǎn)品定位，比較市場(chǎng)上其他同類樓盤的情況，總結(jié) ，本項(xiàng)目價(jià)格定位為： 點(diǎn)式高層住宅均價(jià)為 3500 元 /平方米；點(diǎn)式高層公寓均價(jià)為 5000 元/平方米；配套商業(yè)用房均價(jià)為 10000 元 /平方米；地下車位價(jià)格為 萬元 /車位。 分析認(rèn)為：上述價(jià)格定位在同類中高端物業(yè)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣 通過分析項(xiàng)目的 SWOT 因素、房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷規(guī)律、西安市特別是航天基地周邊區(qū)域市場(chǎng)的特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)、購房者的媒體接觸習(xí)慣等方面的分析，制定如下方案 : 推廣準(zhǔn)備 本階段的主要任務(wù)是根據(jù)項(xiàng)目自身的 SWOT 因素分析，在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上結(jié)合消費(fèi)者心理挖掘項(xiàng)目的賣點(diǎn)，同時(shí)對(duì)所需的推廣費(fèi)用及各階段實(shí)施安排進(jìn)行統(tǒng) 籌計(jì)劃，從而為本項(xiàng)目的推廣實(shí)施打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 (1)挖掘賣點(diǎn) 本項(xiàng)目在挖掘賣點(diǎn)時(shí)應(yīng)結(jié)合前期市場(chǎng)調(diào)研，抓住消費(fèi)者心理重點(diǎn)突出項(xiàng)目自身的特色。如：對(duì)于公寓，應(yīng)重點(diǎn)突出完善的酒店式服務(wù)、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)特色、配套設(shè)施等；而對(duì)于商鋪，應(yīng)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目交通便利、價(jià)格適中、消費(fèi)客源穩(wěn)定等特點(diǎn)。 (2)制定推廣計(jì)劃 在制定推廣計(jì)劃時(shí)，我們重點(diǎn)考慮推廣費(fèi)用的預(yù)算和銷售各個(gè)階段中的推廣計(jì)劃的編制。具體做法如下： 1）推廣費(fèi)用預(yù)算 充分考慮本項(xiàng)目銷售推廣過程中所發(fā)生的售樓處的裝修、宣傳資料費(fèi)、廣告費(fèi)等費(fèi)用，我們采用銷售 百分比法并結(jié)合項(xiàng)目自身的推廣方案，估算本項(xiàng)目推廣費(fèi)用比率定為銷售收入的 3%，推廣費(fèi)用為 870萬元。 2）各階段推廣思路 項(xiàng)目銷售過程可以劃分為預(yù)熱期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期、尾盤期四個(gè)階段，項(xiàng)目市場(chǎng)推廣過程也隨之相應(yīng)地劃分為四個(gè)階段，我們針對(duì)各個(gè)階段銷售任務(wù)的不同制定不同的推廣計(jì)劃思路。 預(yù)熱期：在這一時(shí)期，推廣的內(nèi)容主要是本項(xiàng)目的形象推廣，重點(diǎn)突出項(xiàng)目的物業(yè)主題，讓目標(biāo)客戶知道整個(gè)項(xiàng)目的主題概念和倡導(dǎo)的生活方式，展示樓盤的基本情況。 強(qiáng)銷期：本階段以突出市場(chǎng)主題為主，吸引大量的目標(biāo)客戶群關(guān)注，以廣告推廣和活動(dòng)推廣 為主。在銷售上應(yīng)利用預(yù)熱期所聚集的人氣，根據(jù)實(shí)際的銷售情況適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，同時(shí)繼續(xù)加大推廣力度，充分體現(xiàn)出旺銷搶購的氛圍。 持續(xù)銷售期：在本期內(nèi)，以突出廣告主題為主，積聚人氣。注意采用適當(dāng)?shù)拇黉N推廣手段并配合大量的促銷活動(dòng)，進(jìn)一步吸引消費(fèi)者，擴(kuò)大銷售額。在價(jià)格上，也可進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但調(diào)整幅度不宜過大，注意維護(hù)企業(yè)的市場(chǎng)形象。 尾盤期：本階段的推廣內(nèi)容以裝修、配套等工程不斷竣工的形象廣告為主，應(yīng)重點(diǎn)宣傳項(xiàng)目的竣工及入住前的準(zhǔn)備等內(nèi)容，同時(shí)采用適量的價(jià)格策略。在這一時(shí)期售樓已接近尾聲，為了盡早銷售完畢，可根據(jù)前期 的實(shí)際銷售情況，對(duì)個(gè)別盤尾房進(jìn)行折扣優(yōu)惠銷售。在廣告宣傳上，應(yīng)盡量減少廣告時(shí)間和頻率，降低宣傳力度，減少不必要的廣告支出。 在項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣中注意以上策略的搭配使用，注意策略的組合與調(diào)整。 推廣手段 —— 廣告推廣 從目前西安市內(nèi)的實(shí)際操作情況來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣主要以廣告宣傳為主，因此，本項(xiàng)目在推廣過程中重點(diǎn)采用廣告推廣。 （ 1）廣告內(nèi)容 根據(jù)本項(xiàng)目的不同開發(fā)期，結(jié)合營銷組合戰(zhàn)略，我們采取不同程度的廣告推廣策略，廣告的內(nèi)容以突出項(xiàng)目自身特色為主。 （ 2）廣告媒體 ①印刷媒體 目前，報(bào)紙廣告覆蓋面及其影響力 較大，仍屬于產(chǎn)品信息發(fā)布和形象樹立的主要手段。市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有三分之一的消費(fèi)者把報(bào)刊雜志作為房地產(chǎn)信息的來源渠道，在西安，《華商報(bào)》的平均每期社會(huì)公眾閱讀率達(dá) 56%，《西安晚報(bào)》的平均每期社會(huì)公眾閱讀率達(dá) 39%。所以，建議本項(xiàng)目選擇