房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究-展示頁
2025-07-02 05:05本頁面
【正文】 費用及安置拆遷戶用房建設費用。(6)項目開工和竣工日期以及進度安排。(4)項目所占用土地的原使用狀況、需要拆除原有房屋的面積，需要給予經(jīng)濟補償?shù)母?、菜地、綠地，需要安置的住戶和人口，以及需要安排的勞動力人數(shù)等。(2)投資總額。投資項目的基本數(shù)據(jù)。具體有以下主要內(nèi)容： 投資項目的背景和基本概況它主要包括：項目名稱及投資單位特點，開發(fā)項目所具備的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，開發(fā)對象的社會、經(jīng)濟發(fā)展前景以及項目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術經(jīng)濟指標等?？梢姡P鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經(jīng)濟效益，并兼顧社會效益和環(huán)境效益。 (三)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的主要內(nèi)容包括三個方面：一是通過市場調(diào)查預測及其研究，說明投資項目建設存在的必要性；二是進行開發(fā)與施工技術方案的研究、論證其技術上的可行性；三是通過基礎數(shù)據(jù)和預測和項目的效益分析，說明其在財務上的盈利性和在經(jīng)濟上的合理性。表31 項目可行性研究階段及精度項目內(nèi)容時間（月）費用允許誤差投資機會研究階段1~3%~%30%~20%初步可行性研究階段6%~%20%~10%詳細可行性研究階段8~16%~%10%現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)投資決策過程中，房地產(chǎn)項目的可行性研究階段一般只劃分為項目建議書階段和可行性研究階段。一個完整的可行性研究工作的完成必須經(jīng)過項目的立項、界定、籌劃；市場調(diào)查、研究；投資方案的分析、比較；預測方案的預期收益及其評價；編制可行性研究報告書等程序。詳細的可行性研究則是指對項目建設進行詳細深入的技術經(jīng)濟分析和比較論證，為項目決策提供評價依據(jù)。投資機會研究主要是為項目投資者選擇投資機會和方向提出輪廓性建議，一般分為一般機會研究和項目機會研究。在項目建設中，可行性研究報告又成為編制設計任務書所依賴的重要文件，及開發(fā)商與各方簽訂合同的指導框架。而決策的重要依據(jù)是可行性研究對項目進行科學的分析與預測后所得的結論，所以，房地產(chǎn)投資項目的可行性研究對房地產(chǎn)開發(fā)起到關鍵的作用。而在房地產(chǎn)開發(fā)投資領域采用可行性工作的時間更晚一些。在我國，則是從1979年開始引進并應用于工業(yè)項目建設前期的技術經(jīng)濟分析．并于1981年明確規(guī)定把可行性研究作為建設前期工作中一個重要技術經(jīng)濟論證階段，納入基本建設程序。它是在20世紀前葉隨著社會生產(chǎn)技術和經(jīng)濟管理科學的發(fā)展而產(chǎn)生的。 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的依據(jù)和首要環(huán)節(jié)，它是指運用適當?shù)募夹g經(jīng)濟研究方法對房地產(chǎn)擬建項目進行全面、系統(tǒng)的分析，試圖對房地產(chǎn)開發(fā)項目作出可行或不可行的一種科學方法。第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容 (一)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究項目評價可行性研究的理論和方法在國際上已相當完善。它最早是在20世紀30年代美國開發(fā)田納西河流域時開始試行采用。在1983年頒發(fā)了《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》。房地產(chǎn)項目具有投資額巨大、項目建設周期長、不確定因素多等特征，其成功的關鍵取決于決策的正確與否。具體而言，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)，也是項目審批和項目資金籌措的依據(jù)。 (二)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的階段劃分 可行性研究作為項目投資前期的一項重要任務和環(huán)節(jié)，它一般可以劃分為三個階段，即投資機會研究階段、初步可行性研究階段、詳細可行性研究或正式的可行性研究階段。初步可行性研究則是介于投資機會研究和詳細可行性研究的一個研究階段，它主要是對房地產(chǎn)項目投資中一些關鍵問題和重要環(huán)節(jié)進行專題研究，進一步說明投資項目的價值所在?？尚行匝芯康倪@三個階段是一個相對完整的可行性研究過程的有機組成部分。三個階段的重要性有所差異，在精確度要求及時間費用上略有不同。項目建議書階段作為一個單獨的階段而存在。從房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況來看，單從建筑施工技術上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達 420米、 88層的金茂大廈和高達 468米的東方明珠塔就是很好的佐證。所以，項目的經(jīng)濟效益分析是可行性研究的核心內(nèi)容，它主要通過項目的經(jīng)濟評價工作來完成的。 市場調(diào)查分析及需求預測。主要包括：(1)占地面積。(3)項目規(guī)劃數(shù)據(jù)，包括項目開發(fā)總面積、建筑密度(或建筑覆蓋率)，容積率、各類用途建筑的構成、基礎設施和配套設施的條件及要求。(5)建筑物的主要技術參數(shù)。投資項目所在區(qū)位和周圍環(huán)境狀況。(3)前期工程費用估算，包括勘察設計費、可行性研究費、“三通一平”或“七通一平”費等。(5)基礎設施建設費。(7)管理費用、包括建設期的管理費用及籌集資金而發(fā)生的費用、成本。 投資項目所需資源的保證程度分析。(2)建筑材料的需要量及其供應計劃、采購與運輸方式。(4)項目施工期間所需動力(水、電、氣等)的數(shù)量及其供應。它主要包括：(1)財務評價，通過對項目開發(fā)建成后的租、售情況及其收入預測，經(jīng)營、銷售費用、銷售稅金的預測，項目的盈利能力和償還能力分析等。投資項目的風險分析。項目的結論與建議。二、房地產(chǎn)項目的市場分析
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