【正文】 三、市場(chǎng)房地產(chǎn)銷售價(jià)格的變動(dòng) 四、市場(chǎng)其它房地產(chǎn)開發(fā)情況的變動(dòng)。 （ — ） 100%=% 七、銷售利潤(rùn)率 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 22 頁(yè) 共 24 頁(yè) 利潤(rùn)總額247。 九、組織現(xiàn)場(chǎng)察看。 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 工程項(xiàng)目部 客房服務(wù)部 財(cái)務(wù)部 綜合管理 部 市場(chǎng)信息部 市場(chǎng)部營(yíng)銷部 員 工 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 17 頁(yè) 共 24 頁(yè) 各職能部門主要職責(zé)為：工程部主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃和建設(shè)實(shí)施；市場(chǎng)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃和實(shí)際銷售；客房服務(wù)部主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)和銷售過(guò)程中與業(yè)主的各方面的協(xié)調(diào)；財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資和項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的財(cái)務(wù)管理；市場(chǎng)信息部負(fù)責(zé)所有市場(chǎng)信息的調(diào)查、合同信息管理、工程實(shí)施信息管理等工作；綜合管理部負(fù)責(zé)上述各部門職責(zé)之外的公司所有需要管理協(xié)調(diào)的工作。 二、廢氣處理方案 本項(xiàng)目中產(chǎn)生的廢氣主要為燃料產(chǎn)生的廢氣和油煙，預(yù)計(jì)對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生多大影響，能夠符 合國(guó)家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。仿佛置身于森林深處、世外桃源。更加注意其對(duì)人精神需求的滿足。盡不破壞其原有特征。 電氣規(guī)劃 : 設(shè)計(jì)規(guī)范及依據(jù) 1）、《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 [JGT/T1692] 2）、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500961999] 3）、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB5018093] 4）、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 [GBJ 1687]（ 20xx年版） 5）、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 [GB5004595]（ 20xx年版） 6）、《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ 20xx版） [GB5005794] 用電負(fù)荷 住宅部分：負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)： 50w/m2 商業(yè)部分：負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)： 100w/m2 供配電系統(tǒng)：采用環(huán)網(wǎng)方式供電，電纜采用 YJV2210KV電纜埋地引入。 整個(gè)景觀設(shè)計(jì)以自然式造景手法為主，平緩起伏的草坡，群落成蔭的樹木，匍匐低矮的灌木叢，點(diǎn)綴的景石，清淺蜿蜒的水體，曲折的步道構(gòu)成了豐富的景觀。 車行道路系統(tǒng)，共三級(jí)： 主干道：主道路路面寬 6米，雙向車道。 地形圖（民子文件）。 第八節(jié) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目主要提供市場(chǎng)需要的緊缺商住用房，這些用戶目前在上饒市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求呈遞增態(tài)勢(shì)；并且，價(jià)格呈上漲趨勢(shì)。這一新的奮斗目標(biāo)為上饒市的 房地產(chǎn)業(yè)提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇?！皥@林城市”成為城XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 8 頁(yè) 共 24 頁(yè) 市新的主旋律。 二、把房地產(chǎn)作為 支柱產(chǎn)業(yè)之一發(fā)展，成為全市的共識(shí)?！拔逶觥奔矗和顿Y總額增，全年預(yù)計(jì)比去年增長(zhǎng) %，約為 154億元；房屋施工面積增，全年約為 2260萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房竣工面積增，全年約為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；房屋銷售面積增， 全年約為 551萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房銷售均價(jià)增，截止到 20xx 年 11月底，全省商品房均價(jià)為每平方米 元，同比增長(zhǎng) %，其中省城中心區(qū)域均價(jià)為每一個(gè)平方米 2406元，縣城最低均價(jià)為每平方米 400元。其中，空置一年以上的為 4220 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。層次豐富，一切自然搭配而形成的自然生態(tài)比比皆是，包括路中的綠化帶也絕少整齊劃一，行道樹及灌木皆無(wú)刻意修剪的痕跡，極少剪成幾何形狀的，而是任其自然生長(zhǎng)。因此，日本很多小區(qū)重視住宅的環(huán)境綠化問題，居住小區(qū)內(nèi)隨外可見角落式布置的綠化小品，貫徹“用地不多環(huán)境美”的原則，在細(xì)微之處體現(xiàn)出自然的氣息。 美國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)，住房問題主要由市場(chǎng)解決，政府的住房政策主要是解決低收入階層的住房問題。 江西 XXXX有限責(zé)任公司 自 成立以來(lái)，不斷開拓創(chuàng)新， 在 0 03 年期間完成開發(fā) 面積 6 萬(wàn)余平方米， 現(xiàn)擁有三級(jí)資質(zhì)等級(jí)。 二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)： 序 號(hào) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 1 規(guī)劃總用地 M2 30260 2 總建筑面積 M2 45560 3 住宅面積 M2 36117 其 中 小高層住宅 M2 17520 多層住宅 M2 18597 4 商業(yè)面積 M2 6233 5 物業(yè)會(huì)所面積 M2 540 6 門衛(wèi)間 M2 50 7 車庫(kù) M2 2620 8 建筑占地面積 M2 7570 9 容積率 10 密度 25% 11 停車庫(kù) 間 131 12 地面停車 輛 25 13 綠化率 38% 建筑面積指標(biāo)： XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 3 頁(yè) 共 24 頁(yè) 編 號(hào) 房 型 套內(nèi)面積（ M2） 公攤面積（ M2） 建筑面積（ M2） A1 兩房?jī)蓮d A2 兩房?jī)蓮d B1 三房?jī)蓮d 119 B2 三房?jī)蓮d 131 B3 三房?jī)蓮d 132 B4 三房?jī)?廳 131 B5 三房?jī)蓮d 120 B6 三房?jī)蓮d 120 C1 四房?jī)蓮d（小高層） 142 C2 四房?jī)蓮d（小高層） 152 D1 三房?jī)蓮d（小高層） 135 D2 三房?jī)蓮d（小高層） 133 第二章 國(guó)內(nèi)、外情況及市場(chǎng)預(yù)測(cè) 第一節(jié) 國(guó)外狀況 一、美國(guó) 近兩年美國(guó)的房地產(chǎn)連續(xù)增長(zhǎng)， 20xx年增長(zhǎng)率達(dá)到了 9%，成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要支撐點(diǎn)。買房必貸款，已經(jīng)成為一種消費(fèi)方式。 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 5 頁(yè) 共 24 頁(yè) 西歐各國(guó)屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市民收入水平都比較高，其居民收入是我國(guó)的10倍左右。其中，商品住宅完成投資 5647億元，同比增長(zhǎng) %，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)速度均超過(guò) 40%。做大做強(qiáng)中心城市，是省政府立足江西的一項(xiàng)重要決策和戰(zhàn)略部署。 風(fēng)景獨(dú)好生態(tài)住宅。 開辟和改建市內(nèi)道路系統(tǒng)。 住宅小區(qū)建設(shè)以人為本、注意保護(hù)環(huán)境，建設(shè)綠色家園。因本項(xiàng)目地處規(guī)劃主干道（吉陽(yáng)路），商業(yè)用房將會(huì)旺銷。 項(xiàng)目建設(shè)期間，建材的供應(yīng)、運(yùn)輸、市政設(shè)施等無(wú)障礙，滿足項(xiàng)目施工的需要。 四、規(guī)劃部分 總體布局方案結(jié)合地塊東西寬、南北短的特點(diǎn)，將住宅橫向展開。 綠化散步道：結(jié)合整個(gè)綠化系統(tǒng) 設(shè)綠化散步道。室外消火栓用水量為 30L/s，室內(nèi)消火栓用水量為 20L/s。在住宅門衛(wèi)設(shè)置安保系統(tǒng)控制中心，且與當(dāng)?shù)貐^(qū)域報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。 以生態(tài)為導(dǎo)向。平臺(tái)上設(shè)有休閑座椅。 第五章 主要原材料、燃料供應(yīng) 第一節(jié) 主要原材料 XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 15 頁(yè) 共 24 頁(yè) 本項(xiàng)目的主要原材料的來(lái)源主要為市場(chǎng)購(gòu)置的鋼材、水泥、砂石、木材等建材，市場(chǎng)上有充足的貨源，可以方便從市場(chǎng)購(gòu)入。 二、對(duì)工作場(chǎng)所內(nèi)溫度高、 濕度大的崗位，均作通風(fēng)考慮，以降低室內(nèi)溫、濕度，減少對(duì)操作人員的影響。 二、編制邀請(qǐng)招標(biāo)文件。 三、固定投資估算 建筑安裝費(fèi)用 ①小高層住宅、商鋪、會(huì)所 （ 17520m2+6233m2+540m2） 550元 /m2= ②多層住宅、車庫(kù)及門衛(wèi)間 （ 18597m2+20m2/間 131間 +50m2） 480元 /m2= XX 星城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 20 頁(yè) 共 24 頁(yè) ③建筑安裝費(fèi)用總計(jì) 道路、管網(wǎng)、綠化 （規(guī)劃總用地面積 — 建筑占地面積） 100元 /m2= 規(guī)費(fèi) 總建 筑面積 110元 /m2= 家居智能化 總建筑面積 10元 /m2= 項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)用 （ 1+2+3+4） 3%= 不可預(yù)見費(fèi) （ 1+2+3+4） 3%= 監(jiān)理、設(shè)計(jì)費(fèi)（約總用地面積 30元 /m2）： 土地款： 1840萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用：（按 2500萬(wàn)元、 18個(gè)月計(jì)） 2500 % 18/12= 銷售費(fèi)用： 1%= 1固定投資總計(jì)： 第二節(jié) 資 金籌措 本項(xiàng)目 總投資 ， 資金來(lái)源如下： 一、自 籌資金 ； 二、 工程墊資及預(yù) 售樓訂金 ； 三、 向 申請(qǐng)銀行貸款 2500萬(wàn)元 。 第二節(jié) 項(xiàng)目與所在地相互適應(yīng)分析 一、項(xiàng)目符合上饒市城市建設(shè)總體規(guī)劃。 第三節(jié) 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 對(duì)市場(chǎng)變動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，首先主要要加強(qiáng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；其次要建立一支市場(chǎng)信息調(diào)查隊(duì)伍，及時(shí)掌握市場(chǎng)變化；再次要加強(qiáng)合同管理，將應(yīng)由承包人、銷 售代理商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要切實(shí)地分擔(dān)；準(zhǔn)備多種營(yíng)銷方案以及時(shí)應(yīng)對(duì)。 三、本項(xiàng)目的建設(shè)不會(huì)產(chǎn)生三廢污染。 第十一章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 建設(shè)投資估算 一、估算根據(jù) 本估算根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)劃總平面圖及部分相關(guān)資料進(jìn)行估算。 五、主要設(shè)施、設(shè)備采用市場(chǎng)詢價(jià)和議價(jià)方式進(jìn)行采購(gòu)。所有機(jī)械傳動(dòng)設(shè)備，均裝高安全防護(hù)罩。在樹種選擇方面，以鄉(xiāng)土樹種為主，模擬自然生態(tài)群落落葉樹種與常綠樹種相結(jié)合。 中央水體景觀 中央水景地帶是小區(qū)居民休閑、交流、健身的及佳場(chǎng)所。以多種多樣的手法塑造環(huán)境，改變?cè)袉握{(diào)的環(huán)境形象和地貌。 安保系統(tǒng)：設(shè)置安?？刂浦行?，機(jī)房設(shè)在辦公樓內(nèi)。市政給水壓力按 。道路轉(zhuǎn)彎半徑 3米，