房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究(2)-免費(fèi)閱讀
【正文】 方案 A的投資額為 500萬(wàn)元，年凈收益在產(chǎn)品銷路好時(shí)為 150萬(wàn)元，銷路差時(shí)為 50萬(wàn)元；方案 B的投資額為 300萬(wàn)元，年凈收益在產(chǎn)品銷路好時(shí)為 100萬(wàn)元，銷路差時(shí)為 10萬(wàn)元，根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，在項(xiàng)目壽命期內(nèi)，產(chǎn)品銷路好的可能性為 70%，銷路差的可能性為 30%。 ，并保證每個(gè)不確定因素可能發(fā)生的情況的概率之和等于 1。估計(jì)到期時(shí)設(shè)備殘值為 20萬(wàn)元，基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為 15%，試就售價(jià)、投資額、混凝土方量三個(gè)影響因素對(duì)投資方案進(jìn)行敏感性分析。 ? 敏感性分析的作用是：能使決策者了解不確定因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，并使決策者對(duì)最敏感的因素或可能產(chǎn)生最不利變化的因素提出相應(yīng)的決策和預(yù)防措施，還可以啟發(fā)評(píng)價(jià)者重新進(jìn)行分析研究，以提高預(yù)測(cè)的可靠性。 可變成本：直接與產(chǎn)品產(chǎn)量大小基本上成正比例變化的費(fèi)用。 評(píng)價(jià)準(zhǔn)則： IRR ≥ ic基準(zhǔn)收益率，方案可行； IRR ＜ ic，方案不可行。 2．靜態(tài)投資回收期 式中（ CICO） t—— 第 t年的凈現(xiàn)金流量； Pt—— 投資回收期； 評(píng)價(jià)準(zhǔn)則： Pt ≤ PC基準(zhǔn)投資回收期，方案可行，否則，方案不可行。 ? 編制報(bào)告 。 ? 費(fèi)用 ? 與規(guī)模 、 研究深度成正比 ， 一般以占投資總額的比例計(jì)算 。 ? 而詳細(xì)可行性研究是全面的經(jīng)濟(jì)技術(shù)研究 ， 需要專門的機(jī)構(gòu)或研究小組 。 房地產(chǎn)可行性研究的作用 ? 作為工程項(xiàng)目投資決策的依據(jù)； ? 作為工程項(xiàng)目融資的依據(jù)； ? 作為項(xiàng)目主管部門商談合同、簽訂協(xié)議的依據(jù)； ? 作為項(xiàng)目進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期的依據(jù)； ? 作為項(xiàng)目采用年高新技術(shù)、新材料、新設(shè)備研制計(jì)劃和補(bǔ)充地形、地質(zhì)工作和工業(yè)性試驗(yàn)的依據(jù)； ? 作為環(huán)保部門審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)，并作為項(xiàng)目建設(shè)所在地政府和規(guī)劃部門申請(qǐng)建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)。 工作階段 投資機(jī)會(huì)研究 初步可行性研究 詳細(xì)可行性研究 工作性質(zhì) 項(xiàng)目設(shè)想 項(xiàng)目初選 項(xiàng)目擬定 工作內(nèi)容 及成果 鑒別投資方向，尋找投資機(jī)會(huì)，提出項(xiàng)目建議，為初步選擇項(xiàng)目提供依據(jù)。 一般應(yīng)由專業(yè)的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)完成 ， 我國(guó)目前大多由各開(kāi)發(fā)公司自己編制 ， 然后報(bào)政府計(jì)劃部門審查立項(xiàng) 。 ? 投資機(jī)會(huì)研究： ~% ? 初步可行性研究： ~% ? 可行性研究：大型項(xiàng)目 ~%；小型項(xiàng)目~%。 ? 內(nèi)容 ? 項(xiàng)目背景與概況 ? 項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置 ? 市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模的確定 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 ? 資源供給 ? 環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù) ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu) 、 管理費(fèi)用的研究 ? 開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃 ? 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析 （ 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 、 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 、 風(fēng)險(xiǎn)分析等 ） ? 結(jié)論及建議 第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析 ? 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是可行性研究的核心 ， 貫穿于可行性研究的全過(guò)程 。 [例 ]某投資方案的凈現(xiàn)金流量及累計(jì)凈現(xiàn)金流量如表所示，求投資回收期。 [例 ]：某方案凈現(xiàn)金流量如下表，當(dāng)基準(zhǔn)收益率為 12％時(shí)，使用內(nèi)部收益指標(biāo)評(píng)判方案。 已知固定成本為 FC，單位產(chǎn)品可變成本為 v，銷售稅金為 t，產(chǎn)品單位售價(jià)為 a。 ? 主要分析方案狀態(tài)和參數(shù)變化對(duì)方案投資回收快慢的影響，可以采用投資回收期 ； ? 產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)對(duì)方案超額凈收益的影響， 選用凈現(xiàn)值 ； ? 投資大小對(duì)方案資金回收能力的影響， 選用內(nèi)部收益率 。 單因素敏感性分析 NPV指標(biāo)分析表 變化 幅度 20% 10% 0 +10% +20% 平均 +1% 平均 1% 投資額(萬(wàn)元 ) % +% 混凝土價(jià)格(元 /m3) +% % 混凝土方量(m3) +% % 混凝土方量 投資額 混凝土
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1