房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究(2)(存儲版)
【正文】 價格 變化幅度 NPV % % % 敏感性分析圖 練習 ：某投資方案設計年生產(chǎn)能力為 10萬臺，計劃總投資為 1200萬元，期初一次性投入，預計產(chǎn)品價格為 35元 /臺，年經(jīng)營成本為 140萬元，方案壽命期為 10年，到期時預計設備殘值收入為 80萬元，基準收益率為 10%，試就投資額、單位產(chǎn)品價格、經(jīng)營成本等因素對該方案進行敏感性分析。 ，方案凈現(xiàn)金流量各狀態(tài)發(fā)生的概率和相應狀態(tài)下的凈現(xiàn)值 NPV，求出凈現(xiàn)值的期望值。標準折現(xiàn)率為 10%，對方案進行比選。 [例 ]： 某項目有兩個備選方案 A和 B，兩個方案的壽命期均為 10年，生產(chǎn)的產(chǎn)品完全相同，但投資額和年凈收益不同。 ，即確定其數(shù)值發(fā)生變化的個數(shù)。估計壽命期為 15年，計劃年初一次性投資 200萬元，第 2年年初投產(chǎn)，每天生產(chǎn)混凝土 100m3，每年可利用 250天時間，混凝土售價估計為 40元 /m3，混凝土的成本為 10元 /m3。 f ＜ 10% 10%～ 15% 15%～ 25% 25%～ 30% ＞ 30% 狀況 危險 需要謹慎 不很安全 較安全 安全 （三） 敏感性分析 ? 通過研究項目主要不確定因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效果指標發(fā)生的相應變化，找出項目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素到臨界值時項目的承受能力。 （ 1）以產(chǎn)量表示的盈虧平衡點 BEP(Q) 固定成本：與產(chǎn)品產(chǎn)量大小關系不很密切。 2．內(nèi)部收益率（ IRR） 指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 3）應用指標： ? 全部投資收益率 =（正常年銷售利潤 +正常年貸款利息 +折舊） /總投資 ? 自有資金收益率 =（正常年銷售利潤 +折舊） /自有資金 ? 全部投資利潤率 =（正常年銷售利潤 +正常年貸款利息） /總投資 ? 自有資金利潤率 = 正常年銷售利潤 /自有資金 沒有考慮資金的時間價值。 ? 制定實施計劃：對選定方案 ， 確定所有具體的技術指標范圍 ， 估算投資 、 成本支出及收益幅度等財務狀況 ， 說明成本 、 價格 、 進度等變化對項目效果影響及其應變能力 。 ? 從整個建設工程看 ， 前期可行性研究占 1/3， 工程規(guī)劃設計準備占 1/3， 施工建設占 1/3。 10% 費用占投資總額（ %） ～ ～ 大項目 ～ 小項目 ～ 所需時間（月） 1～ 3 4～ 6 6～ 12或更長 可行性研究階段 ? 專業(yè)機構(gòu) ? 前期的投資機會分析和初步可行性分析 ， 主要解決投資方向和把握機會 ， 一般有 2個房地產(chǎn)經(jīng)濟專家即可 。 ? 可行性研究的根本目的： ? 為了減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益。 對項目進行專題輔助研究，編制初步可行性研究報告，確定是否有必要進行詳細可行性研究，進一步判明工程項目生命力。 ? 人員構(gòu)成 ? 注冊房地產(chǎn)估價師 ? 造價工程師 ? 市場調(diào)查和分析人員 ? 經(jīng)濟分析專家 ? 制作人員 ? 社會學 、 環(huán)境科學專家 ? 質(zhì)量 ? 體現(xiàn)在研究的最終成果 （ 報告 ） 中 ， 對于項目損益分析的準確程度取決于研究者的知識 、 經(jīng)驗和掌握的基礎資料和情報量 。 ? 程序 、 步驟 ? 討論可行性研究的范圍 ， 確定研究目標 。 ? 它的最終目的是根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和城市發(fā)展規(guī)劃的要求 ， 在做好產(chǎn)品市場需求預測和工程技術研究的基礎上 ，計算開發(fā)項目投入的費用和產(chǎn)出的效益 ， 通過方案比較 ，對擬開發(fā)項目經(jīng)濟可行性和合理性進行分析論證 ， 作出全面的經(jīng)濟評價 ， 為投資決策提供依據(jù) 。 ????tPttCOCI10)(年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9～ 20 凈現(xiàn)金流量（萬元） 18
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