【正文】 照輕重緩急進(jìn)行排序。重復(fù)進(jìn)行定性分析所得的結(jié)果可能顯示是否有必要調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)管理行動(dòng)，糾正項(xiàng)目計(jì)劃中的偏頗。它的主要技術(shù)包括：決策樹法，這是一種比較直觀、易操作的圖形方法，可以幫助選擇在未來結(jié)果不確定的情況下最好的行動(dòng)路徑；風(fēng)險(xiǎn)模擬法，指基于蒙特卡羅模擬技術(shù)，對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量分析，并分析單個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素組合對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益的敏感性。也可以吸取國際經(jīng)驗(yàn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道、發(fā)展直接融資，可有多種形式。我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和前景縱觀國際房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，世界各國都將房地產(chǎn)作為本國的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)來對(duì)待，且在不同時(shí)期、不同歷史發(fā)展階段，制定了相對(duì)應(yīng)的發(fā)展對(duì)策。3000同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化反映敏感，屬典型的周期性行業(yè)，既有波峰也有波谷，但總是呈螺旋式上升趨勢。10但從其發(fā)展過程看，也直接與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相關(guān)聯(lián)。年房地產(chǎn)行業(yè)主要指標(biāo)保持回升，自月國房景氣指數(shù)回升后，目前房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)已回升71804111年回落年，商品房銷售面積64456年房地產(chǎn)行業(yè)符合我們的判斷，我們認(rèn)為分析年個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，201211圖總之，我國房地產(chǎn)業(yè)有前些年打下的基礎(chǔ)，有多項(xiàng)政策的鋪墊；上有中央“增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質(zhì)量，改善居民消費(fèi)環(huán)境，保障人們安居樂業(yè)”的決心，下有百姓改善住房條件的強(qiáng)烈愿望和買房即換購住房的積極性。但是也應(yīng)該看到，雖然近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資總體上呈現(xiàn)理性、健康的發(fā)展態(tài)勢，但目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價(jià)格上漲過快，出現(xiàn)了不同程度的“過熱”、“虛熱”和結(jié)構(gòu)性問題，有些區(qū)塊泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，房地產(chǎn)業(yè)存在潛在的、較嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。首先，住房消費(fèi)增長過快占用了過多的消費(fèi)購買力，從而抑制其他消費(fèi)需求；其次，住房消費(fèi)增長過度波動(dòng)，會(huì)增加處于調(diào)整期的我國經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性或不確定性；三是房地產(chǎn)泡沫破裂將造成連鎖反應(yīng)，使投資者和消費(fèi)者信心受到巨大沖擊；最后，房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹可能會(huì)對(duì)金融系統(tǒng)和經(jīng)濟(jì)造成沖擊。30%左右，房地產(chǎn)投資與消費(fèi)已出現(xiàn)過熱現(xiàn)象；（3）房價(jià)高，不僅房價(jià)高，而且房價(jià)年增長率達(dá)到兩位數(shù)以上；（4）投資比重高，房地產(chǎn)投資所占比重超過自年代以來，由泡沫經(jīng)濟(jì)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、金融危機(jī)已成為人們心頭揮之不去的夢魔。本文將從房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別角度出發(fā)通過簡歷房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策評(píng)價(jià)體系討論房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的一些基本問題，最為我們探討房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)以防范的切入點(diǎn)。本文從闡述房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)種類及如何有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)入手，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了13較深入的研究，并對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理過程有了一個(gè)較為全面的認(rèn)識(shí)。導(dǎo)師以淵博的知識(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)作風(fēng)和高度的責(zé)任感，在教我做學(xué)問的同時(shí)，更教我做人，使我受益匪淺。在此再次表示衷心的感謝！最后，感謝論文評(píng)審委員會(huì)的老師們百忙之中對(duì)本論文的認(rèn)真指正！15。在課題的研究過程中，得到了同窗同學(xué)的大力支持，在此表示衷心的感謝。2002[12]丁蕓，譚善勇．房地產(chǎn)投資分析與決策．北京：中國建筑工業(yè)出版社．200514致結(jié)房地產(chǎn)之所以能成為泡沫的載體，這主要是由它的資產(chǎn)物理特征、經(jīng)濟(jì)特征和市場環(huán)境決定，突出表現(xiàn)為：（1）資源稀缺、供給彈性小；（2）信號(hào)不對(duì)稱（3）逆選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)（4）政府干預(yù)失誤從以上對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)的分析可以看出，隨著房地產(chǎn)業(yè)的告訴發(fā)展，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)產(chǎn)生，這使得在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)，決策者應(yīng)該更充分的考慮風(fēng)險(xiǎn)的因素，做出合理的決策。世紀(jì)京，居民的年收入以房價(jià)比僅為3這些區(qū)塊的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)現(xiàn)象出來了。WTO，給房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇。近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資占比由于房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的作用及國家宏觀經(jīng)濟(jì)條件對(duì)房地產(chǎn)投資的限制認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的未來表現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)投資有十分重要的作用，對(duì)我國房地產(chǎn)投資者決策提供宏觀的殘開。1311月國房景氣指數(shù)回升后，目前房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)已回升如我們四季度國房景氣指數(shù)繼續(xù)保持上升的趨勢預(yù)期，自月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為年不悲不喜，1310%。%。個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)百分點(diǎn)，比%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長個(gè)百分點(diǎn)。年二是從單純的消費(fèi)型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資和消費(fèi)雙重功能的產(chǎn)品；三是主要靠政府調(diào)控轉(zhuǎn)向依靠市場和自身調(diào)節(jié)；四是由單一投資主體向投資主體多元化方向發(fā)展。78102030GDP管理過程中，要合理配備決策、規(guī)劃、招標(biāo)、施工等各個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)技術(shù)人員，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，重視“過程控制”，加強(qiáng)關(guān)鍵部位和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資決策有依據(jù)、項(xiàng)目實(shí)施有程序、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范有制度的局面，有效控制風(fēng)險(xiǎn)。中央銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性，實(shí)行房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時(shí)發(fā)出預(yù)報(bào)，果斷采取相應(yīng)措施，對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)，加大監(jiān)管力度。應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的四項(xiàng)基本對(duì)策分別為：一是風(fēng)險(xiǎn)回避，加強(qiáng)同類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)損失資料的搜集整理和分析，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目主動(dòng)放棄，中斷風(fēng)險(xiǎn)源，遏制風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生；二是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，不放棄或中止帶有風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)活動(dòng)，但將風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致的損失和法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁他人，從而降低自身損失程度；三是風(fēng)險(xiǎn)控制，一旦風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，在積極搶險(xiǎn)的同時(shí)應(yīng)注意保護(hù)現(xiàn)場，收集事故的有關(guān)證據(jù)，為索賠和反索賠準(zhǔn)備充足的資料；四是風(fēng)險(xiǎn)減輕，項(xiàng)目實(shí)施中為了達(dá)到某些目的，需要發(fā)生某些可能帶有風(fēng)險(xiǎn)的事件，若可以采用另外沒有風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的措施卻可以得到同樣的效果，要選擇小風(fēng)險(xiǎn)事件替代大風(fēng)險(xiǎn)事件。AHP風(fēng)險(xiǎn)定量分析風(fēng)險(xiǎn)定量分析經(jīng)常是在風(fēng)險(xiǎn)定性分析之后進(jìn)行的，當(dāng)然這兩個(gè)過程可以同時(shí)或分開進(jìn)行。對(duì)已掌握信息的質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估有助于修正對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。這些方法能比較系統(tǒng)、有效地幫我們預(yù)測項(xiàng)目中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指風(fēng)險(xiǎn)管理人員在收集資料和調(diào)查研究之后，運(yùn)用各種方法對(duì)尚未發(fā)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)以及客觀存在的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)歸類和全面識(shí)別。編制風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃的編制是決定如何進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)的過程。一般來說，房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要有房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋抵押保險(xiǎn)和房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)。當(dāng)然，房地產(chǎn)投資商應(yīng)端正對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)小則收益也小，要根據(jù)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力選擇適宜的風(fēng)險(xiǎn)收益組合。投資分散策略房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，其一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。自然風(fēng)險(xiǎn)由于自然因素的不確定性、