房地產(chǎn)投資分析與決策(文件)
【正文】 民營公用事業(yè)如何合理定價(jià)，才是真正值得關(guān)注的話題。但這場(chǎng)官司提醒我們，在依法治國的時(shí)代背景下，政府機(jī)關(guān)一定要依法行政，依法辦事?！? 案例 —— 官司之外的話題 ? 部分群眾對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和年限不滿，也是引發(fā)這場(chǎng)官司的一個(gè)重要原因。 ” ? 北京天則經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、中國公用事業(yè)民營化研究中心主任仁盛洪說，公用事業(yè)經(jīng)營的一個(gè)核心問題是定價(jià)。如何兼顧雙方？這對(duì)政府監(jiān)管提出了挑戰(zhàn)。 思考題 結(jié)合房地產(chǎn)投資分析的相關(guān)內(nèi)容 ， 從民營企業(yè)角度 ， 試分析造成當(dāng)前這種局面的最根本原因是什么 ？ 應(yīng)如何避免類似事件的再次發(fā)生 ？ 如果你作為縣政府的主管領(lǐng)導(dǎo) ， 你將怎樣找到保護(hù)消費(fèi)者和投資者利益之間的平衡點(diǎn) ？ 試問此平衡點(diǎn)的獲取有何重要意義 ？ 如果由你來確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)年限 ， 你將如何確定 ? 結(jié)合案例 ， 請(qǐng)談?wù)勀銓?duì)房地產(chǎn)投資分析內(nèi)容的理解及在實(shí)際工作中的注意事項(xiàng) 。i≠s時(shí) P＝ n A/(1＋ i) i＝ s時(shí) 當(dāng) n趨于無窮時(shí)， 如 i＞ s， （ 1＋ s)n／ (1＋ i)n趨于 0，則 P＝ A/(i－ s) BOT項(xiàng)目的投資分析 分析實(shí)例 某投資者以 5000萬元獲得某收費(fèi)路段 25年的經(jīng)營權(quán)，期望投資收益率 16％，運(yùn)營費(fèi)用及稅費(fèi)為經(jīng)營收入的 15％，市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)知，該路段現(xiàn)年通過車輛為 48萬輛，今后逐年車輛增加 5％，問平均每輛車收費(fèi)多少即可達(dá)到投資者的收益目標(biāo)？若政府物價(jià)管理部門規(guī)定平均每輛車收費(fèi)為 20元，該收費(fèi)路段經(jīng)營權(quán)欲通過拍賣出讓，其它條件同上，問該投資者的最高報(bào)價(jià)為多少？ BOT項(xiàng)目的投資分析 解 :本題為典型的 BOT(建設(shè)－經(jīng)營－轉(zhuǎn)讓 BuildOperateTransfer)項(xiàng)目 （ 1） 設(shè)每輛車平均收費(fèi)為 X元 由公式，則 5000＝ 48X（ 1－ 15％）／（ 16％－ 5％） *［ 1－（ 1＋ 5％） 25／（ 1＋ 16％） 25］ 解方程得 X＝ （ 2） 每輛車平均收費(fèi) 20元時(shí)， 由公式（ 3－ 7） ,則 P＝ 48 20 （ 1－ 15％）／（ 16％－ 5％） *［ 1－（ 1＋5％） 25／（ 1＋ 16％） 25］ ＝ 。［ 1－ （ 1＋ s)n／ (1＋ i)n］ ” 一位專家如是說。定價(jià)時(shí)，我們需要科學(xué)的成本預(yù)測(cè)，充分的市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)和全面的社會(huì)聽證。這就是，政府決定重大事項(xiàng)，一定要科學(xué)決策、民主決策，廣泛聽取各方面的意見。在四川，省政府被告到法院，也不止一次。像這樣的收費(fèi)行政許可，其設(shè)定、修改、廢止，都要嚴(yán)格依照法定程序進(jìn)行，下級(jí)政府和部門肯定沒有這個(gè)權(quán)力。 ? 為此，一些人聯(lián)名向有關(guān)部門投訴，要求對(duì)大橋的投資金額重新審計(jì)，并重新核定收費(fèi)年限及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。而按批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公司一年得支付 100萬元的過橋費(fèi)。資中佳和出租車公司今年在給縣委縣政府的緊急報(bào)告中表示：如沱橋公司按趟次收費(fèi)，100%車主堅(jiān)決不答應(yīng)；如按每月每車包干交費(fèi) 550元， 47%的車主認(rèn)為收費(fèi)過高，難以經(jīng)營。鑒于沱橋公司已經(jīng)起訴縣政府，縣里愿意通過法律途徑妥善解決這一問題。資中縣縣長(zhǎng)王和平說： “ 前 9次我們與沱橋公司負(fù)責(zé)人溝通得很好，不知道為什么這一次鬧得這么僵，最后把我們告上了法院。 案例 —— 民營企業(yè) 據(jù)介紹，縣里之所以要求公司降低 “ 三類車 ” 的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是因?yàn)檫@些車輛經(jīng)營困難，這讓何永均難以接受。但何永均說： “ 當(dāng)出租車、三輪車通過收費(fèi)站，工作人員攔車收費(fèi)時(shí)，警察便強(qiáng)行推開欄桿放行，有時(shí)還帶走收費(fèi)人員。為了搞好和地方的關(guān)系，公司前 9次都被迫接受其要求，蒙受了巨大損失。 1997年，資中縣政府與民營企業(yè)四川九達(dá)公司簽訂協(xié)議，由九達(dá)公司控股子公司資中沱江大橋建設(shè)管理有限責(zé)任公司（下稱沱橋公司）負(fù)責(zé)投資大橋改擴(kuò)建。 ? 風(fēng)險(xiǎn)分析， 是根據(jù)投資、租金、貸款利率、建設(shè)工期、出租期等各種變量的概率分布，推求一個(gè)項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)條件下獲利的可能性大小。盈虧平衡分析僅用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析即可用
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