房地產(chǎn)投資分析與決策(已修改)
2025-05-27 00:09 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)投資分析與決策 ★ 房地產(chǎn)投資概述 ★ 房地產(chǎn)投資決策程序 ★ 可行性研究的內(nèi)容 ★ 房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) ★ 案例 —— 政府請客，憑什么要我們買單 ?! 一、房地產(chǎn)投資概述 房地產(chǎn)投資的含義 房地產(chǎn)投資的特性 房地產(chǎn)投資的類型 房地產(chǎn)投資的目的 房地產(chǎn)投資的含義 所謂房地產(chǎn)投資，是指投資者為了獲取預(yù)期的投資收益，對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費所進行的投資行為。 一、房地產(chǎn)投資概述 房地產(chǎn)投資的特性 1）區(qū)位的重要性 ：房地產(chǎn)開發(fā)的第一要素是區(qū)位，第二要素是區(qū)位，第三要素還是區(qū)位。 ①選擇的區(qū)位在當前必須對開發(fā)投資者、置業(yè)投資者（獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益）以及未來的租客（方便地開展經(jīng)營活動以賺取正常的經(jīng)營收益并具備支付租金的能力）都具有吸引力。 ②選擇的區(qū)位在未來必須具有增值潛力，房地產(chǎn)投資價值的高低，很大程度上取決于所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當前凈租金水平的高低； ③重視所處區(qū)位的變化情況，避開環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)。 2）政策影響性 ： 指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。 房地產(chǎn)投資概述 ?3）對專業(yè)管理的依賴性 ：對房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對專業(yè)管理的依賴性較強。 ?4）房地產(chǎn)投資的巨額性 ：房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒有雄厚的資金實力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。 ?5）房地產(chǎn)投資的風險性 ：房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風險。 ?6）房地產(chǎn)投資的保值與增值性 ：眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。從長遠來看，最能保值而又最重要的實物就是房地產(chǎn)。故房地產(chǎn)投資是一種避免通貨膨脹損失的最好的保值方法。 房地產(chǎn)投資的類型 按房地產(chǎn)投資形式劃分 1）房地產(chǎn)直接投資： 投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作。 ①房地產(chǎn)開發(fā)投資，投資目的主要是賺取開發(fā)利潤，風險較大但回報也較豐厚。 ②房地產(chǎn)置業(yè)投資，投資目的一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。常獲得保值、增值、收益和消費四個方面的收益。 房地產(chǎn)投資的類型 2）房地產(chǎn)間接投資： 是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。 ①購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票 ②投資于房地產(chǎn)投資信托基金。投資者將資金投入到由職業(yè)投資經(jīng)理管理的共同基金，用于購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)賺取收入。優(yōu)越性：以相對較少的投資持有多元化的房地產(chǎn)組合；有強大而穩(wěn)定的分紅潛力（來源于所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入）；有機會得到資金增值；投資的流動性很好。 ③購買住房抵押貸款證券。銀行將所持有的個人住房抵押貸款匯集重組成抵押貸款組合，每個集合內(nèi)的貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者，投資者可間接獲取房地產(chǎn)投資收益。 房地產(chǎn)投資的類型 按房地產(chǎn)投資對象劃分 土地投資：以開發(fā)、經(jīng)營土地作為投資對象 房地產(chǎn)開發(fā)投資：以開發(fā)各類房屋、建筑物和構(gòu)筑物作為投資對象。 房地產(chǎn)經(jīng)營投資：房地產(chǎn)銷售、出租、互換、信托、 房地產(chǎn)證券投資：房地產(chǎn)債券、股票、基金 房地產(chǎn)中介服務(wù)投資：房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀、估價等中介服務(wù)。 房地產(chǎn)管理投資：房地產(chǎn)管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù) 二、房地產(chǎn)投資決策程序 ◆項目管理程序 ◆可行性研究的階段、任務(wù) ◇投資機會研究 ( Opportunity Study ) ◇初步可行性研究 ( Prefeasibility Study ) ◇可行性研究 ( Feasibility Study ) 階段 立項 投資決策 設(shè)計 施工 交工 運行 產(chǎn)生 報告 項目 建議書 可行性 研究報告 項目評估報告 勘察 設(shè)計文件 開工報告
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