房地產投資與投資風險(已修改)
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【正文】 2021/6/16 1 第九講 房地產投資與投資風險 學習目的與要求 了解投資的概念、分類、特點、作用，基本原理和相關概念；理解房地產投資的形式、利弊、風險及風險控制；理解房地產泡沫與政府調控。 2021/6/16 2 投資與房地產投資 一、 投資概述 （一）投資的概念 投資是指經濟主體（個人或單位）以獲得未來資金增值或受益為目的，預先墊付一定量的資金或實物，經營某項事業(yè)的經濟行為。在商品經濟社會中，投資是普遍存在的經濟現(xiàn)象。 2021/6/16 3 (二 ) 投資的分類 投資活動非常復雜，可以從不同的角度進行分類。投資的幾種主要分類女口下： 1．短期投資和長期投資 2．直接投資和間接投資 3．金融投資和實物投資 4．生產性投資和非生產性投資 2021/6/16 4 (三 ) 投資的特性 1. 投資是一種經濟行為 2. 投資具有時間性 3. 投資目的是獲取收益 4. 投資具有風險性 現(xiàn)在投入的價值是確定的，而未來可能獲得的收益是不確定的，這種收益的不確定性就是投資風險。 2021/6/16 5 (四 ) 投資的作用 1．投資是一個國家經濟增長的基本推動力 2．投資與企業(yè)發(fā)展密切相關 3．投資可以促進人民生活水平提高 4．投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往 2021/6/16 6 二、房地產投資概述 (一 )房地產投資的概念 —— 指經濟主體以獲得未來的房地產收益或資產增值為目的，預先墊付一定數量的資金或實物，直接或間接地從事或參與房地產開發(fā)經營活動的經濟行為。 (二 )房地產投資的分類 除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資外，還可以按照如下標準分類。 2021/6/16 7 1．按投資主體劃分 根據房地產投資主體不同，房地產投資可分為政府投資、非盈利機構投資、企業(yè)投資和個人投資。 不同投資主體的投資目的有顯著差異，政府投資和非盈利機構投資更注重房地產投資的社會效益和環(huán)境生態(tài)效益，如公共租賃住房投資、綠色住宅示范項目投資等。企業(yè)投資和個人投資則更注重經濟效益，如寫字樓投資、商品住房投資等。 2021/6/16 8 2．按經濟活動類型劃分 可分為從事土地開發(fā)活動的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動的房地產開發(fā)投資和從事各類房地產出租經營活動的房地產經營投資。 3. 按物業(yè)類型劃分 (1)居住物業(yè)投資 (2)商業(yè)物業(yè)投資 (3)工業(yè)物業(yè)投資 (4)酒店和休閑娛樂設施投資 (5)特殊物業(yè)投資 指物業(yè)空間內的經營活動需要得到政府特殊許可的房地產，包括汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。多屬長期投資，投資者靠日常經營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。 2021/6/16 9 (三 )房地產投資的特性 受制于房地產的不可移動性、異質性和弱流動性等特性，形成了房地產投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。 1. 區(qū)位選擇異常重要 房地產的不可移動性，決定了房地產投資的收益和風險不僅受地區(qū)社會經濟發(fā)展水平和發(fā)展狀況的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響。 只有當房地產所處的區(qū)位對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力，即能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當的開發(fā)利潤、使置業(yè)投資者獲取合理穩(wěn)定的經常性租金收益、使租戶方便地開展經營活動以賺取正常的經營利潤并具有支付租金的能力時，這種投資才具備了基本的可行性。 2021/6/16
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