房地產(chǎn)投資與投資風險-全文預覽
【正文】 。 2021/6/16 18 房地產(chǎn)投資的形式與利弊 二、房地產(chǎn)間接投資 房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關的權益或證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作。 房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。當土地整理達到可供政府出讓的條件，并在政府通過招標、拍賣或 掛牌方式成功出讓土地后，以獲得的土地開發(fā)補償費收回投資、獲取投資收益。 一、房地產(chǎn)直接投資 房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程，參與有關管理工作，包括從取得土地使用權開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。 從社會的角度看，房地產(chǎn)投資尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資，對一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟增長，就業(yè)機會創(chuàng)造以及相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，均具有重要的帶動作用，對增加政府財政和稅收收入、改善人民居住水平和社會福利、提高城市公共品質量和城市空間使用效率等，均能做出重要貢獻。政府在道路、公園、學校等公共設施方面的投資，能顯著提高附近房地產(chǎn)的市場價值和收益水平。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權、規(guī)劃設計，工程管理、市場營銷、項目融資等方面具有管理經(jīng)驗和能力。而房地產(chǎn)價值量大所導致的買賣雙方交易行為的謹慎，以及房地產(chǎn)市場的交易分散、信息不完備程度高等特點，又進一步延長了搜尋時間。由于經(jīng)濟周期和宏觀調控等還可能產(chǎn)生系統(tǒng)性風險。 3．需要適時的更新改造投資 從持有房地產(chǎn)作為長期投資的角度出發(fā)，必須努力使所投資的房地產(chǎn)始終能在激烈的市場競爭中處于有利的地位。 2021/6/16 10 因此，投資者在進行投資決策時，不僅關心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的地理特性，而且十分重視分析和預測區(qū)域未來環(huán)境的可能變化。多屬長期投資，投資者靠日常經(jīng)營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。 不同投資主體的投資目的有顯著差異，政府投資和非盈利機構投資更注重房地產(chǎn)投資的社會效益和環(huán)境生態(tài)效益，如公共租賃住房投資、綠色住宅示范項目投資等。投資的幾種主要分類女口下： 1．短期投資和長期投資 2．直接投資和間接投資 3．金融投資和實物投資 4．生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資 2021/6/16 4 (三 ) 投資的特性 1. 投資是一種經(jīng)濟行為 2. 投資具有時間性 3. 投資目的是獲取收益 4. 投資具有風險性 現(xiàn)在投入的價值是確定的，而未來可能獲得的收益是不確定的，這種收益的不確定性就是投資風險。2021/6/16 1 第九講 房地產(chǎn)投資與投資風險 學習目的與要求 了解投資的概念、分類、特點、作用，基本原理和相關概念；理解房地產(chǎn)投資的形式、利弊、風險及風險控制；理解房地產(chǎn)泡沫與政府調控。 2021/6/16 3 (二 ) 投資的分類 投資活動非常復雜，可以從不同的角度進行分類。 2021/6/16 7 1．按投資主體劃分 根據(jù)房地產(chǎn)投資主體不同，房地產(chǎn)投資可分為政府投資、非盈利機構投資、企業(yè)投資和個人投資。 3. 按物業(yè)類型劃分 (1)居住物業(yè)投資 (2)商業(yè)物業(yè)投資 (3)工業(yè)物業(yè)投資 (4)酒店和休閑娛樂設施投資 (5)特殊物業(yè)投資 指物業(yè)空間內的經(jīng)營活動需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。 只有當房地產(chǎn)所處的區(qū)位對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力，即能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當?shù)拈_發(fā)利潤、使置業(yè)投資者獲取合理穩(wěn)定的經(jīng)常性租金收益、使租戶方便地開展經(jīng)營活動以賺取正常的經(jīng)營利潤并具有支付租金的能力時，這種投資才
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