房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險-預(yù)覽頁
【正文】 具備了基本的可行性。因此，房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資。這就為房地產(chǎn)市場價值和投資價值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價值風(fēng)險。 一方面，由于房地產(chǎn)的各種特征因素存在顯著差異，購買者也會存在對種種特征因素的特定偏好，因此通常需要進(jìn)行多次搜尋才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)與購買者偏好的匹配；另一方面，對于同一物業(yè)而言，不同賣方和買方的心理承受價格都存在差異，因此只有經(jīng)過一段時間的搜尋和議價，實(shí)現(xiàn)買賣雙方心理承受價格的匹配，才有可能達(dá)成交易。 7．依賴專業(yè)管理 房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。 2021/6/16 13 8．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。 2021/6/16 14 (四 ) 房地產(chǎn)投資的作用 房地產(chǎn)投資的作用，可以從全社會及投資者自身兩個角度來理解。 2021/6/16 15 房地產(chǎn)投資的形式與利弊 房地產(chǎn)投資的形式，通?？煞譃橹苯油顿Y和間接投資兩類，不同的房地產(chǎn)投資形式各有利弊。 土地開發(fā)投資 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) (單位 )通過政府授權(quán)或委托獲取土地開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地征收、地上物征收補(bǔ)償、人員安置補(bǔ)償、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套工程建設(shè)等土地開發(fā)工程所完成的投資。其對象可以是市場上的增量房地產(chǎn) (開發(fā)商新竣工的商品房 )，也可以是市場上的存量房地產(chǎn)(舊有房地產(chǎn) )。 此外，金融和保險等機(jī)構(gòu)投資者的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)投資信托基金的出現(xiàn)，使得房地產(chǎn)置業(yè)投資活動日益頻繁，交易金額也越來越大。 2021/6/16 19 房地產(chǎn)投資的形式與利弊 (二 )投資房地產(chǎn)投資信托基金 房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs)，是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具。購買住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產(chǎn)間接投資者。 2021/6/16 21 房地產(chǎn)投資的形式與利弊 三、房地產(chǎn)投資的利弊 (一 ) 房地產(chǎn)投資之利 1．適于進(jìn)行長期投資、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益 2. 相對較高的收益水平 3. 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 4．能抵消通貨膨脹的影響 5．提高投資者的資信等級 , 2021/6/16 22 房地產(chǎn)投資的形式與利弊 三、房地產(chǎn)投資的利弊 (二 ) 房地產(chǎn)投資之弊 1．投資數(shù)額巨大 2．投資回收期較長 3. 變現(xiàn)性差 4．存在一定的投資風(fēng)險 5． 需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn) 2021/6/16 23 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險 一、 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念 1. 風(fēng)險的定義 —— 為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。圖 1— 1所示的 A、B、 C三項(xiàng)投資， C的風(fēng)險最大， B次之， A最小。例如，按照風(fēng)險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收 益加增值型和機(jī)會型三種類型。 2021/6/16 28 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險 四、風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響 風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的第二個影響，是使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險。為規(guī)避風(fēng)險，分析者要避免僅從樂觀的一面挑選數(shù)據(jù)。 2021/6/16 31 房地產(chǎn)泡沫與政府干預(yù) 2．房地產(chǎn)泡沫的成因 房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體，本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實(shí)物資產(chǎn)。 1． 房地產(chǎn)市場失靈 2. 住房問題和住房保障 3. 宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán) 4. 房地產(chǎn)價格劇烈波動 5. 房地產(chǎn)市場非均衡 2021/6/16 34 房地產(chǎn)泡沫與政府干預(yù) 三、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段 對于一個完善的房地產(chǎn)市場而言，市場的自由運(yùn)作非常重
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