房地產(chǎn)投資分析與決策-文庫吧
2025-04-21 00:09 本頁面
【正文】 階段報告 竣工驗收報告 后評價報告 房地產(chǎn)投資決策程序 階段 機會研究 初步可行性研究 詳細可行性研究 項目評估 工作性質(zhì) 項目設(shè)想 項目初選 項目擬定 項目決策 主要任務(wù) 捕捉投資機會，為投資方向提出輪廓性建議 確定是否需要進行詳細可行性研究，決定關(guān)鍵性問題，縮小研究范圍 提出多種可能建設(shè)方案，進行綜合分析和全面技術(shù)經(jīng)濟論證，確定項目可行性 對可行性報告進行審核，提出評價意見，最終決定投資是否可行、合理 估算精度 177。 30% 177。 20% 177。 10% 177。 10% 所需時間 1～ 3個月 4～ 6個月 中小型：半年 大型： 1年或以上 1個月左右 所需費用占投資％ %～ 1% %～ % 中小型： 1%～ 3% 大型 : %～ 1% ____ 可行性研究的階段、任務(wù) 房地產(chǎn)投資決策程序 ◆ 可行性研究的程序 項目籌劃 提出開發(fā)項目的設(shè)想，組建研究機構(gòu)，也可委托房地產(chǎn)咨詢公司、顧問公司和工程公司等單位研究。 承擔研究對象的部門和單位要摸清委托人意圖，項目提出的背景，收集主要依據(jù)材料，制定研究計劃。 市場調(diào)查與分析 對項目投資的經(jīng)濟、社會和政策法律環(huán)境，房地產(chǎn)市場需求情況，可供選擇的開發(fā)場地、開發(fā)條件等，進行廣泛的調(diào)查和分析，從而尋求市場機會，確定開發(fā)項目的市場定位。 房地產(chǎn)投資決策程序 優(yōu)化和選擇開發(fā)方案 根據(jù)選擇的目標市場和備擇場地，設(shè)計若干個可供選擇的開發(fā)方案，并經(jīng)過分析對比，選擇出最優(yōu)方案。 方案評價 對優(yōu)選出的方案進行深入細致的研究，分析開發(fā)項目經(jīng)濟上的合理性。對開發(fā)項目的投資費用和收益進行估算，做出項目財務(wù)評價和經(jīng)濟評價，并考慮項目的投資、租售價格、規(guī)模、建設(shè)工期等不確定因素的變化，對項目的投資效果作敏感性分析和風險性分析。 編制研究報告 ? 按開發(fā)項目可行性研究內(nèi)容，編制可行性研究報告。 三、可行性研究內(nèi)容 房地產(chǎn)投資可行性研究解決開發(fā)項目建設(shè) 1）必要性：市場需求，社會需要； 2）可能性：原材料、工藝設(shè)備、資金、場址及環(huán)境影響； 3）財務(wù)可行性：盈利能力、清償能力及外匯平衡） 4）經(jīng)濟合理性：對全社會的貢獻、所付代價； 5）社會的相容性：社會影響分析、互適性分析及社會風險分析 6）項目可靠性（風險）。 三、可行性研究內(nèi)容 、國民經(jīng)濟及社會效益評價 可行性研究內(nèi)容 ? 前提 ? 市場預(yù)測和建設(shè)條件的調(diào)查 ? 基礎(chǔ) ? 開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計方案 ? 核心 ? 經(jīng)濟評價 可行性研究內(nèi)容 市場預(yù)測和建設(shè)條件的調(diào)查 市場預(yù)測包括房地產(chǎn)市場銷售調(diào)查和需求預(yù)測，開發(fā)項目的銷售或出租前景分析，市場范圍的確定和租售意向分析。 建設(shè)條件分析包括基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其外部條件，各類建筑物、構(gòu)筑物的現(xiàn)狀，需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動力人數(shù)等調(diào)查資料，并對供水、供電、污水處理條件以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進行分析。 可行性研究內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計方案 開發(fā)項目的總平面布局，主要建筑物的造型設(shè)計，城市景觀設(shè)計，建筑物的主要技術(shù)參數(shù)，場地內(nèi)外交通組織，基礎(chǔ)設(shè)施與工程管網(wǎng)規(guī)劃。 可行性研究內(nèi)容 經(jīng)濟評價 經(jīng)濟評價階段需要進行開發(fā)項目的投資估算、財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價、社會評價 投資估算 包括開發(fā)場地的購置費、拆遷安置費、項目的工程造價、規(guī)劃費、建設(shè)費、管理費和其他有關(guān)費用的估算。 財務(wù)評價 是在國家現(xiàn)行會計制度、稅收法規(guī)和市場價格體系下，從項目自身角度，分析工程項目的投資、成本、稅金和利潤，計算項目的效益和費用，考察項目建
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