房地產(chǎn)投資與投資風險-文庫吧
2025-04-21 00:07 本頁面
【正文】 10 因此，投資者在進行投資決策時，不僅關心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的地理特性，而且十分重視分析和預測區(qū)域未來環(huán)境的可能變化。對于大型房地產(chǎn)投資者，還需要考慮房地產(chǎn)投資的區(qū)域組合，以有效管理和控制投資風險 。 2．適于進行長期投資 土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在 40年以上，而且擁有該權益的期限還可以依法延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資。 3．需要適時的更新改造投資 從持有房地產(chǎn)作為長期投資的角度出發(fā)，必須努力使所投資的房地產(chǎn)始終能在激烈的市場競爭中處于有利的地位。這就要求投資者適時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，以適應市場環(huán)境的變化。 2021/6/16 11 4．易產(chǎn)生資本價值風險 房地產(chǎn)的異質(zhì)性，導致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場價值和投資價值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價值風險。由于經(jīng)濟周期和宏觀調(diào)控等還可能產(chǎn)生系統(tǒng)性風險。 5．變現(xiàn)性差 變現(xiàn)性差是指房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)無損變現(xiàn)的能力差，這與房地產(chǎn)資產(chǎn)的弱流動性特征密切相關。雖然房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化水平在逐漸提高，但也不能從根本上改變房地產(chǎn)資產(chǎn)流動性差的弱點。 一方面，由于房地產(chǎn)的各種特征因素存在顯著差異，購買者也會存在對種種特征因素的特定偏好，因此通常需要進行多次搜尋才能實現(xiàn)物業(yè)與購買者偏好的匹配；另一方面，對于同一物業(yè)而言，不同賣方和買方的心理承受價格都存在差異，因此只有經(jīng)過一段時間的搜尋和議價，實現(xiàn)買賣雙方心理承受價格的匹配，才有可能達成交易。而房地產(chǎn)價值量大所導致的買賣雙方交易行為的謹慎，以及房地產(chǎn)市場的交易分散、信息不完備程度高等特點，又進一步延長了搜尋時間。 2021/6/16 12 6．易受政策影響 房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調(diào)控和市場干預政策的影響。政府土地供給、公共住房、房地產(chǎn)金融、稅收和市場規(guī)制等政策的調(diào)整，都會對房地產(chǎn)的市場價值，進而對房地產(chǎn)投資意愿、投資效果產(chǎn)生影響。 7．依賴專業(yè)管理 房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權、規(guī)劃設計，工程管理、市場營銷、項目融資等方面具有管理經(jīng)驗和能力。房地產(chǎn)置業(yè)投資，也需要投資者考慮租戶、租約、維護維修、安全保障等問題，即使置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理公司，也要有能力審查批準物業(yè)資產(chǎn)管理公司的管理計劃，一起制定有關的經(jīng)營管理策略和指導原則。此外，房地產(chǎn)投資還需要房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、會計師、律師等提供專業(yè)服務，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。 2021/6/16 13 8．存在效益外溢和轉移 房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、學校等公共設施方面的投資，能顯著提高附近房地產(chǎn)的市場價值和收益水平。例如城市快速軌道交通線的建設，使沿線房地產(chǎn)資產(chǎn)由于出租率和租金水平的上升而大幅升值，城市棚戶區(qū)改造、城中村改造等大型城市更新項目的實施，也會使周邊房地產(chǎn)的市場價值大大提高。從過去的經(jīng)驗來看，能準確預測到政府大型公共設施建設并在附近預先投資的房地產(chǎn)投資者，都獲得了較大成功。 2021/6/16 14 (四 ) 房地產(chǎn)投資的作用 房地產(chǎn)投資的作用，可以從全社會及投資者自身兩個角度來理解。 從社會的角度看，房地產(chǎn)投資尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資，對一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟增長，就業(yè)機會創(chuàng)造以及相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，均具有重要的帶動作用，對增加政府財政和稅收收入、改善人民居住水平和社會福利、提高城市公共品質(zhì)量和城市空間使用效率等，均能做出重要貢獻。 從投資者的角度看，由于房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性，投資者可以通過房地產(chǎn)投資，獲得經(jīng)常性的租金收入和資本增值，降低其投資組合的總體風險，抵御通貨膨脹的影響
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