房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)-文庫(kù)吧
2025-04-21 00:07 本頁(yè)面
【正文】 10 因此，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，不僅關(guān)心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的地理特性，而且十分重視分析和預(yù)測(cè)區(qū)域未來環(huán)境的可能變化。對(duì)于大型房地產(chǎn)投資者，還需要考慮房地產(chǎn)投資的區(qū)域組合，以有效管理和控制投資風(fēng)險(xiǎn) 。 2．適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資 土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在 40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長(zhǎng)；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長(zhǎng)期投資。 3．需要適時(shí)的更新改造投資 從持有房地產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，必須努力使所投資的房地產(chǎn)始終能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利的地位。這就要求投資者適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，以適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化。 2021/6/16 11 4．易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)的異質(zhì)性，導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。由于經(jīng)濟(jì)周期和宏觀調(diào)控等還可能產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。 5．變現(xiàn)性差 變現(xiàn)性差是指房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)無(wú)損變現(xiàn)的能力差，這與房地產(chǎn)資產(chǎn)的弱流動(dòng)性特征密切相關(guān)。雖然房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化水平在逐漸提高，但也不能從根本上改變房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性差的弱點(diǎn)。 一方面，由于房地產(chǎn)的各種特征因素存在顯著差異，購(gòu)買者也會(huì)存在對(duì)種種特征因素的特定偏好，因此通常需要進(jìn)行多次搜尋才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)與購(gòu)買者偏好的匹配；另一方面，對(duì)于同一物業(yè)而言，不同賣方和買方的心理承受價(jià)格都存在差異，因此只有經(jīng)過一段時(shí)間的搜尋和議價(jià)，實(shí)現(xiàn)買賣雙方心理承受價(jià)格的匹配，才有可能達(dá)成交易。而房地產(chǎn)價(jià)值量大所導(dǎo)致的買賣雙方交易行為的謹(jǐn)慎，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易分散、信息不完備程度高等特點(diǎn)，又進(jìn)一步延長(zhǎng)了搜尋時(shí)間。 2021/6/16 12 6．易受政策影響 房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調(diào)控和市場(chǎng)干預(yù)政策的影響。政府土地供給、公共住房、房地產(chǎn)金融、稅收和市場(chǎng)規(guī)制等政策的調(diào)整，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資意愿、投資效果產(chǎn)生影響。 7．依賴專業(yè)管理 房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動(dòng)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)，工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力。房地產(chǎn)置業(yè)投資，也需要投資者考慮租戶、租約、維護(hù)維修、安全保障等問題，即使置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理公司，也要有能力審查批準(zhǔn)物業(yè)資產(chǎn)管理公司的管理計(jì)劃，一起制定有關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理策略和指導(dǎo)原則。此外，房地產(chǎn)投資還需要房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、會(huì)計(jì)師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。 2021/6/16 13 8．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、學(xué)校等公共設(shè)施方面的投資，能顯著提高附近房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和收益水平。例如城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)資產(chǎn)由于出租率和租金水平的上升而大幅升值，城市棚戶區(qū)改造、城中村改造等大型城市更新項(xiàng)目的實(shí)施，也會(huì)使周邊房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值大大提高。從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)投資者，都獲得了較大成功。 2021/6/16 14 (四 ) 房地產(chǎn)投資的作用 房地產(chǎn)投資的作用，可以從全社會(huì)及投資者自身兩個(gè)角度來理解。 從社會(huì)的角度看，房地產(chǎn)投資尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資，對(duì)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，就業(yè)機(jī)會(huì)創(chuàng)造以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，均具有重要的帶動(dòng)作用，對(duì)增加政府財(cái)政和稅收收入、改善人民居住水平和社會(huì)福利、提高城市公共品質(zhì)量和城市空間使用效率等，均能做出重要貢獻(xiàn)。 從投資者的角度看，由于房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性，投資者可以通過房地產(chǎn)投資，獲得經(jīng)常性的租金收入和資本增值，降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)，抵御通貨膨脹的影響
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