房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)(文件)
【正文】 兩大住房抵押貸款證券化機(jī)構(gòu) )的計(jì)劃，中國住房抵押貸款證券化的步伐會(huì)大大放緩。反之，標(biāo)準(zhǔn)差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。 2021/6/16 26 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 三、房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) (一 ) 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) (二 )未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) (三 )資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) (四 )機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn) (五 )時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) (六 )持有期風(fēng)險(xiǎn) 2021/6/16 27 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 四、風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響 第一個(gè)影響是：令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平。能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)、期望 獲得較高收益的投資者，則選擇機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資一般屬于機(jī) 會(huì)型房地產(chǎn)投資。隨著時(shí)間推移，這些估計(jì)數(shù)據(jù)會(huì)與實(shí)際情況有所出入。房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。 2021/6/16 32 房地產(chǎn)泡沫與政府干預(yù) 2. 投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因 3. 金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑 4. 城鎮(zhèn)化進(jìn)程也刺激住房需求，間接助推房地產(chǎn)泡沫 2021/6/16 33 房地產(chǎn)泡沫與政府干預(yù) 二、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性 地產(chǎn)市場的政府干預(yù)，是指當(dāng)房地產(chǎn)市場運(yùn)行出現(xiàn)了劇烈的振蕩時(shí)，政府從促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和持續(xù)健康發(fā)展的目標(biāo)出發(fā)，通過各種政策工具進(jìn)行市場干預(yù)，以達(dá)到短期內(nèi)使房地產(chǎn)市場回到穩(wěn)定運(yùn)行軌道內(nèi)的政府干預(yù)行為。但是宏觀調(diào)控也非常重要，具體包括： 1． 土地供應(yīng)政策 2. 金融政策 3. 住房政策 4. 城市規(guī)規(guī)劃 5. 地價(jià)政策 6. 稅收政策 7. 租金控制 。政府的調(diào)控政策，不能過分參與及干預(yù)房地產(chǎn)市場的自由運(yùn)作。但是，與虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，這種投機(jī)需求的實(shí)現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。對于易變或把握性低的數(shù)據(jù)，最好能就其在風(fēng)險(xiǎn)條件下對反映投資 績效的主要指標(biāo)所帶來的影響進(jìn)行分析，以供決策參考。人們常說，房地產(chǎn)投資者應(yīng)該是風(fēng)險(xiǎn)管理的專家，實(shí)踐也告訴人們，投資的成功與否在很大程度上依賴于投資者認(rèn)識風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)的能力。能承受較低風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)收益水平的長期投資者， 通常選擇收益型房地產(chǎn)投資，以獲取穩(wěn)定的租金收益為目的，投資對象通常為進(jìn) 入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)。 2021/6/16 24 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 一、 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念 2. 風(fēng)險(xiǎn)分析的目的 風(fēng)險(xiǎn)分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下列問題； (1)預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大 ? (2)相對于目標(biāo)收益、融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大 ? (3)預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何 ? 2021/6/16 25 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 二、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場風(fēng)險(xiǎn)，即個(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)涉及變動(dòng)和可能性，而變動(dòng)常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)差來表示，用以描述分散的各種可能收益與收益期望值偏離的程度。 主要做法是：銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司 (SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內(nèi)貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者。 REITs的出現(xiàn)，使投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中， REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用
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