房地產(chǎn)投資分析-第6章(文件)
【正文】 何確定？ （ 3）特殊投入物影子價格的確定方法 1）勞動力影子價格 =工資與福利費之和 影子工資換算系數(shù) 2）土地影子價格 =土地機會成本 +新增資源消耗 ①城鎮(zhèn)土地影子價格 =正常市場成交價格 ②農(nóng)村土地影子價格（征地價格） 機會成本：耕地補償費（土地補償費）、青苗補償費。 注意：原有用途往往不是最佳可行替代用途，按原有用途、原有數(shù)據(jù)估算，往往會造成低估。在項目計算期 20年內(nèi)，估計該最佳可行替代用途的年凈效益按平均遞增 2％的速度上升，預(yù)計項目第二年開始建設(shè)，社會折現(xiàn)率 8％。 2021年社會折現(xiàn)率取值為 8% （ SER） 是指能反映外匯真實價值的匯率。 【 例 68】 ：已知 2021年 3月 4日國家外匯牌價中人民幣對美元的比值為 ，試求人民幣對美元的影子匯率。工程項目投入物和產(chǎn)出物涉及進出口的，應(yīng)采用影子匯率換算系數(shù)計算影子匯率。 【 例 67】 計算 P125土地機會成本 （社會折現(xiàn)率） 社會貼現(xiàn)率是項目的資金所應(yīng)達到的按復(fù)利計算的最低收益水平，即站在國家的角度看項目投資應(yīng)達到的收益率標(biāo)準(zhǔn)。 OC=NB0(1+g)τ+1 [1(1+g)n(1+is)n]/(isg) OC——土地機會成本； n——項目計算期； NB0——基年土地的最佳可行替代用途的凈效益（用影子價格計算） τ——凈效益計算基年距項目開工年的年數(shù)； g——土地的最佳可行替代用途的年平均凈效益增長率； is——社會折現(xiàn)率（ is≠g ） 【 例 66】 某項目擬占用農(nóng)業(yè)用地
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