房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 (2)(文件)
【正文】 84 66 折現(xiàn)系數(shù) .909 .826 .751 .683 .621 .565 .513 .467 .424 .386 .351 .319 折現(xiàn)值 164 207 113 57 70 85 77 70 64 58 53 48 累計(jì)折現(xiàn)值 164 371 484 427 357 272 195 125 61 3 50 第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析 一、風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) ? 從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是未來(lái)實(shí)際收益與預(yù)期收益的偏差和可能性大小。 （ 1）以產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn) BEP(Q) 固定成本：與產(chǎn)品產(chǎn)量大小關(guān)系不很密切。已知單位產(chǎn)品稅金為 5元。 f ＜ 10% 10%～ 15% 15%～ 25% 25%～ 30% ＞ 30% 狀況 危險(xiǎn) 需要謹(jǐn)慎 不很安全 較安全 安全 （三） 敏感性分析 ? 通過(guò)研究項(xiàng)目主要不確定因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)發(fā)生的相應(yīng)變化，找出項(xiàng)目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素到臨界值時(shí)項(xiàng)目的承受能力。通過(guò)圖形來(lái)表示，斜率反映敏感程度，斜線與橫軸的交點(diǎn)對(duì)應(yīng)的是臨界值。估計(jì)壽命期為 15年，計(jì)劃年初一次性投資 200萬(wàn)元，第 2年年初投產(chǎn)，每天生產(chǎn)混凝土 100m3，每年可利用 250天時(shí)間，混凝土售價(jià)估計(jì)為 40元 /m3，混凝土的成本為 10元 /m3。分析思路是，先通過(guò)單因素敏感性分析確定出兩個(gè)關(guān)鍵因素，然后做出兩個(gè)因素同時(shí)變化的分析圖，對(duì)投資效果的影響進(jìn)行分析。 ，即確定其數(shù)值發(fā)生變化的個(gè)數(shù)。 。 [例 ]： 某項(xiàng)目有兩個(gè)備選方案 A和 B，兩個(gè)方案的壽命期均為 10年，生產(chǎn)的產(chǎn)品完全相同，但投資額和年凈收益不同。 不同點(diǎn) ① 評(píng)價(jià)角度不同；②項(xiàng)目費(fèi)用、效益的含義不同；③采用的價(jià)格不同（財(cái)務(wù)價(jià)格 ﹠ 影子價(jià)格）；④采用的主要參數(shù)不同（財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率或銀行貸款利率 ﹠ 影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的異同 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià) 是在研究確定場(chǎng)址方案和技術(shù)方案中，調(diào)查研究環(huán)境條件，識(shí)別和分析擬建項(xiàng)目影響的因素，提出預(yù)防或減輕不良環(huán)境影響的對(duì)策和措施，比選和優(yōu)化環(huán)境保護(hù)方案。標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率為 10%，對(duì)方案進(jìn)行比選。 概率 狀態(tài) 1 2 3 4 5 時(shí)間 0 27 1 0 0 0 0 0 2～ 10 11 NPV 決策樹(shù)法 符號(hào)表示如下： □表示決策點(diǎn)，從它引出得分制稱側(cè)率額方案分支，其數(shù)量反映可能的行動(dòng)策略方案數(shù)○表示策略方案節(jié)點(diǎn)（機(jī)會(huì)點(diǎn)），節(jié)點(diǎn)上方注有該策略方案的效益期望值，從它引出的分支成為概率分支，每個(gè)分支上注明自然狀態(tài)及其出現(xiàn)的概率，分支數(shù)反映可能的自然狀態(tài)，概率枝后面的數(shù)值代表不同方案在不同狀態(tài)下可以獲得的收益值。 ，方案凈現(xiàn)金流量各狀態(tài)發(fā)生的概率和相應(yīng)狀態(tài)下的凈現(xiàn)值 NPV，求出凈現(xiàn)值的期望值。其目的在于確定影響方案投資效果的關(guān)鍵因素及其可能變動(dòng)的范圍，并確定關(guān)鍵因素在此變動(dòng)范圍內(nèi)的概率，然后計(jì)算經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的期望值及評(píng)價(jià)指標(biāo)可行時(shí)的累計(jì)概率。 單因素敏感性分析 NPV指標(biāo)分析表 變化 幅度 20% 10% 0 +10% +20% 平均 +1% 平均 1% 投資額(萬(wàn)元 ) % +% 混凝土價(jià)格(元 /m3) +% % 混凝土方量(m3) +% % 混凝土方量 投資額 混凝土價(jià)格 變化幅度 NPV % % % 敏感性分析圖 練習(xí) ：某投資方案設(shè)計(jì)年生產(chǎn)能力為 10萬(wàn)臺(tái)，計(jì)劃總投資為 1200萬(wàn)元，期初一次性投入，預(yù)計(jì)產(chǎn)品價(jià)格為 35元 /臺(tái)，年經(jīng)營(yíng)成本為 140萬(wàn)元，方案壽
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