房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 (2)-全文預(yù)覽
【正文】 命期為 10年，到期時(shí)預(yù)計(jì)設(shè)備殘值收入為 80萬(wàn)元，基準(zhǔn)收益率為 10%，試就投資額、單位產(chǎn)品價(jià)格、經(jīng)營(yíng)成本等因素對(duì)該方案進(jìn)行敏感性分析。 單因素敏感性分析 單因素敏感性分析是就單個(gè)確定因素的變動(dòng)對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果影響所作的分析。 ? 主要分析方案狀態(tài)和參數(shù)變化對(duì)方案投資回收快慢的影響，可以采用投資回收期 ； ? 產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)對(duì)方案超額凈收益的影響， 選用凈現(xiàn)值 ； ? 投資大小對(duì)方案資金回收能力的影響， 選用內(nèi)部收益率 。 %100* ???Qf 項(xiàng)目安全率越小表明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力越小，反之則越大。 已知固定成本為 FC，單位產(chǎn)品可變成本為 v，銷售稅金為 t，產(chǎn)品單位售價(jià)為 a。 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法 （一）盈虧平衡分析 （二）項(xiàng)目安全率 （三）敏感性分析 （四）概率分析 （一） 盈虧平衡分析 （ 1）生產(chǎn)量等于銷售量 （ 2）生產(chǎn)量變化，單位可變成本不變，從而使總生產(chǎn)成本成為生產(chǎn)量的線性函數(shù) （ 3）生產(chǎn)量變化，銷售單價(jià)不變，從而是銷售收入成為銷售量的線性函數(shù) （ 4）成本分為變動(dòng)成本與固定成本，其中變動(dòng)成本與產(chǎn)量成正比例關(guān)系，固定成本與產(chǎn)量無(wú)關(guān)，保持不變。 [例 ]：某方案凈現(xiàn)金流量如下表，當(dāng)基準(zhǔn)收益率為 12％時(shí)，使用內(nèi)部收益指標(biāo)評(píng)判方案。（ ） ? ? ? ? tctntiCOCINP V ????? ? 10? 基準(zhǔn)收益率的確定：也稱基準(zhǔn)折現(xiàn)率，是企業(yè)或行業(yè)或投資者以動(dòng)態(tài)的觀點(diǎn)所確定的、可接受的項(xiàng)目最低標(biāo)準(zhǔn)的收益水平，考慮以下因素： 1）資金成本和機(jī)會(huì)成本 I1 2）投資風(fēng)險(xiǎn) I2 3）通貨膨脹 I3 IC＝ (1+I1)+(1+I2)(1+I3)1≈I 1+I2+I3 ? 凈現(xiàn)值率（ NPVR）是在凈現(xiàn)值的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，可以作為 NPV的補(bǔ)充。 [例 ]某投資方案的凈現(xiàn)金流量及累計(jì)凈現(xiàn)金流量如表所示，求投資回收期。它表明投資方案正常年份中，單位投資每年所創(chuàng)造的年凈收益額。 ? 內(nèi)容 ? 項(xiàng)目背景與概況 ? 項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置 ? 市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模的確定 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 ? 資源供給 ? 環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù) ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu) 、 管理費(fèi)用的研究 ? 開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃 ? 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析 （ 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 、 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 、 風(fēng)險(xiǎn)分析等 ） ? 結(jié)論及建議 第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析 ? 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是可行性研究的核心 ， 貫穿于可行性研究的全過(guò)程 。 ? 經(jīng)濟(jì)研究：項(xiàng)目的資金籌措 、 成本開(kāi)支 、 效益預(yù)測(cè) 、 投資風(fēng)險(xiǎn) 、 國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀考察 、 社會(huì)環(huán)境效益等 。 ? 投資機(jī)會(huì)研究： ~% ? 初步可行性研究： ~% ? 可行性研究：大型項(xiàng)目 ~%；小型項(xiàng)目~%。 20％ ? 可行性研究： 177。 一般應(yīng)由專業(yè)的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)完成 ， 我國(guó)目前大多由各開(kāi)發(fā)公司自己編制 ， 然后報(bào)政府計(jì)劃部門(mén)審查立項(xiàng) 。 30% 177。 工作階段 投資機(jī)會(huì)研究 初步可行性研究 詳細(xì)可行性研究 工作性質(zhì) 項(xiàng)目設(shè)想 項(xiàng)目初選 項(xiàng)目擬定 工作內(nèi)容 及成果 鑒別投資方向，尋找投資機(jī)會(huì)，提出項(xiàng)目建議，為初步選擇項(xiàng)目提供依據(jù)。第七章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究概述 一、房地產(chǎn)可行性研究的概念和作用 房地產(chǎn)可行性研究是在項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面的情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)擬定的各種可能的建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和比較論證；對(duì)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。 房地產(chǎn)可行性研究的作用 ? 作為工程項(xiàng)目投資決策的依據(jù)； ? 作為工程項(xiàng)目融資的依據(jù)； ? 作為項(xiàng)目主管部門(mén)商談合同、簽訂協(xié)議的依據(jù)； ? 作為項(xiàng)目進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、施工
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