房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究 (2)-預覽頁
【正文】 準備等建設前期的依據(jù)； ? 作為項目采用年高新技術、新材料、新設備研制計劃和補充地形、地質(zhì)工作和工業(yè)性試驗的依據(jù)； ? 作為環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)，并作為項目建設所在地政府和規(guī)劃部門申請建設執(zhí)照的依據(jù)。 投資估算精度 177。 ? 而詳細可行性研究是全面的經(jīng)濟技術研究 ， 需要專門的機構或研究小組 。 30％ ? 初步可行性研究： 177。 ? 費用 ? 與規(guī)模 、 研究深度成正比 ， 一般以占投資總額的比例計算 。 ? 市場分析 、 預測 ? 技術研究：項目實施全過程所有環(huán)節(jié)的銜接處理 ， 環(huán)保措施 ， 項目工程施工工藝和物資投入等 。 ? 編制報告 。 房地產(chǎn) 開發(fā)項目經(jīng)濟評價 項目財務數(shù)據(jù)測算 投資來源與支出測算 銷售收入與稅金測算 產(chǎn)品成本測算 利潤測算 財務分析、經(jīng)濟效益評價 現(xiàn)金流量表 靜態(tài)分析 動態(tài)分析 不確定性分析 國民經(jīng)濟分析 評價結果 項目經(jīng)濟評價的步驟 靜態(tài)評價指標的計算分析 1．投資收益率 指投資方案建成達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常年份的年凈收益總額與方案投資總額的比率。 2．靜態(tài)投資回收期 式中（ CICO） t—— 第 t年的凈現(xiàn)金流量； Pt—— 投資回收期； 評價準則： Pt ≤ PC基準投資回收期，方案可行，否則，方案不可行。 [例 ]：某方案各年的凈現(xiàn)金流量為第 2年末為支出 200萬元，第 3～ 8年末收入 140萬元， ic=10%，判斷方案的可行性。 評價準則： IRR ≥ ic基準收益率，方案可行； IRR ＜ ic，方案不可行。 ? 房地產(chǎn)項目的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復雜性四個方面。 可變成本：直接與產(chǎn)品產(chǎn)量大小基本上成正比例變化的費用。 練習： 下列在對盈虧平衡點的描述中，正確的說法是 ( ) A．盈虧平衡點越低，說明方案獲利潛力越大 B．盈虧平衡點越高，說明方案獲利潛力越大 C．盈虧平衡點越低，說明方案獲利風險越大 D．盈虧平衡點與方案獲利潛力無關 （二）項目安全率 項目安全率 f是反映項目承受外部風險能力的指標。 ? 敏感性分析的作用是：能使決策者了解不確定因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響，并使決策者對最敏感的因素或可能產(chǎn)生最不利變化的因素提出相應的決策和預防措施，還可以啟發(fā)評價者重新進行分析研究，以提高預測的可靠性。 （ 1）相對測定法 用敏感系數(shù)（靈敏度 /變化率） β= 評價指標值變動的百分比/不確定因素變動百分比 （ 2）絕對測定法 假定分析的因素均向只對經(jīng)濟評價指標產(chǎn)生不利影響的方向變動，并設該因素達到可能的最差值，然后計算在此條件下的經(jīng)濟評價指標，如果計算的指標已經(jīng)超過臨界值，從而改變項目的可行性，則表明該因素是敏感因素。估計到期時設備殘值為 20萬元，基準貼現(xiàn)率為 15%，試就售價、投資額、混凝土方量三個影響因素對投資方案進行敏感性分析。 （四）概率分析 概率分析又稱為風險分析，是利用概率研究和預測不確定因素對項目經(jīng)濟評價指標影響的一種定量分析法。 ，并保證每個不確定因素可能發(fā)生的情況的概率之和等于 1。 例： 某項目的技術方案在壽命期內(nèi)可能出現(xiàn)五種狀態(tài)的凈現(xiàn)金流量及其發(fā)生的概率如下表，假定各年份將現(xiàn)金流量之間互不相關，基準收益率為 10%，求方案凈現(xiàn)值的期望值。方案 A的投資額為 500萬元，年凈收益在產(chǎn)品銷路好時為 150萬元，銷路差時為 50萬元；方案 B的投資額為 300萬元，年凈收益在產(chǎn)品銷路好時為 100萬元，銷路差時為 10萬元，根據(jù)市場預測，在項目壽命期內(nèi)，產(chǎn)品銷路好的可能性為 70%，銷路差的可能性為 30%。
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