房地產(chǎn)投資分析-文庫吧
2025-06-01 12:36 本頁面
【正文】 （6）優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)原則（投資回收期長） 20%30% 后備資金（見效快、周期短、易變現(xiàn)） （7）積極穩(wěn)妥的投資原則（量財力而行） （8）利用財務(wù)杠桿的原則（以小搏大） （9）發(fā)揮特色的原則 （10）戰(zhàn)略比戰(zhàn)術(shù)重要原則（回收期長、不特定性）房地產(chǎn)投資與投機(jī)：投機(jī)屬于投資范疇，是投資的一種特殊行為房地產(chǎn)投機(jī)：是在法律允許范圍內(nèi)，由于市場不健全，政府調(diào)控不靈，而對社會整體產(chǎn)生負(fù)效果的房地產(chǎn)投資行為區(qū)別與聯(lián)系：轉(zhuǎn)手倒賣行為發(fā)生頻率不同 期望的利潤不同（投機(jī)期望獲得高于正常利潤的利潤） 風(fēng)險區(qū)別 持有時間 心理 職責(zé)權(quán)利、合同規(guī)范都需投入一定量的資本，研究市場，獲取利潤房地產(chǎn)投資分析研究對象、范圍、方法對象：研究房地產(chǎn)投資的運(yùn)動規(guī)律、經(jīng)濟(jì)效率、決策方法內(nèi)容（范圍）：房地產(chǎn)投資的運(yùn)動過程、規(guī)律（資金運(yùn)動） 房地產(chǎn)投資市場分析 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益分析 投資項目的可行性分析 房地產(chǎn)投資決策 投資風(fēng)險分析（系統(tǒng)風(fēng)險、系統(tǒng)外風(fēng)險）方法：定性分析：頭腦風(fēng)暴、德爾菲、外推、幕景法 定量分析：期望值、直觀比較法靜態(tài)分析：簡單 動態(tài)分析：復(fù)雜意義（作用）：研究房地產(chǎn)投資分析是對房地產(chǎn)投資進(jìn)行科學(xué)指導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展將房地產(chǎn)投資決策納入科學(xué)軌道房地產(chǎn)投資分析能夠提高房地產(chǎn)投資的綜合效益，使房地產(chǎn)能長期發(fā)揮其效用房地產(chǎn)投資分析有助于協(xié)同建設(shè)第二章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險與防護(hù)一、風(fēng)險人們對為行為決策和宏觀條件不確定性可能引起的后果，與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生多種負(fù)偏離的綜合風(fēng)險 R=F(P,C) P：不利事件發(fā)生概率 C：出現(xiàn)不利事件產(chǎn)生后果風(fēng)險特征：客觀性、不確定性、潛在性、可測性、結(jié)果雙重性、相關(guān)性（同一時間，不同決策者，產(chǎn)生不同風(fēng)險；同一風(fēng)險，決策者采取措施不同，風(fēng)險結(jié)果不同）風(fēng)險效應(yīng)：內(nèi)在機(jī)制、引發(fā)某種行為產(chǎn)生，或具有某種行為的趨勢誘惑效應(yīng)：由于風(fēng)險利益的存在，作為外部刺激，使得人們具有某種動機(jī)，從而做出奉獻(xiàn)選擇并導(dǎo)致風(fēng)險行為的產(chǎn)生誘惑效應(yīng)大小與風(fēng)險利益有關(guān)，風(fēng)險代價有關(guān)約束效應(yīng)：當(dāng)人們受到外界某種危險信號刺激時，做出回避風(fēng)險選擇，做出回避行為（威懾、阻礙抑制）平衡效應(yīng)：誘惑效應(yīng)與約束效應(yīng)相互平衡的結(jié)果房地產(chǎn)投資風(fēng)險：自然風(fēng)險：由于自然因素帶的不確定性，如地震，洪水社會風(fēng)險：由于不可預(yù)料到的集體行為或個人反常行為所導(dǎo)致的風(fēng)險（暴動、騙、盜竊）市場風(fēng)險：由于房地產(chǎn)市場中的不確定性存在的風(fēng)險1）財務(wù)風(fēng)險：購買者出現(xiàn)財務(wù)狀況的惡化導(dǎo)致投資不能及時收回或無法全部收回2）利率風(fēng)險：利率變動而導(dǎo)致的風(fēng)險3）購買力風(fēng)險：由通貨膨脹引起的4）變現(xiàn)風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險：有科技進(jìn)步所帶來的風(fēng)險，折舊加快實踐中幾類常見的房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析：投資損失的風(fēng)險性、預(yù)期收益為達(dá)到具體表現(xiàn)：高買低賣：止損；低買高賣，低于預(yù)期；墊付資本沒有按時收回或不能收回；由于投資者財務(wù)狀況原因，違背意愿拋售房地產(chǎn)投資者主觀風(fēng)險分析：本身的風(fēng)險來源：知識有限性（知識結(jié)構(gòu)） 能力方面（機(jī)會捕捉、決策） 品德因素（價值取向）防范于控制措施：設(shè)立預(yù)警系統(tǒng) 信息收集、反饋 高度透明的決策機(jī)制 用人制度完善 建立起防范系統(tǒng)房地產(chǎn)投資商業(yè)風(fēng)險分析：市場環(huán)境變化而導(dǎo)致投資水平差異影響因素：房地產(chǎn)投資類型（投資房產(chǎn)風(fēng)險小于地產(chǎn)風(fēng)險） 轉(zhuǎn)手容易 房地產(chǎn)管理水平 市場變化：同類項目市場競爭對手的狀況 經(jīng)濟(jì)景氣狀況（商業(yè)類項目） 房地產(chǎn)政策 政治風(fēng)險防護(hù)：組合投資、選擇擅長項目、規(guī)模投資、選擇經(jīng)濟(jì)上升期、選擇短平快項目、預(yù)期后期管理維修費用房地產(chǎn)投資金融風(fēng)險分析和防護(hù)：金融市場變化而引起的利率變化因素：金融政策的調(diào)整、取消抵押品贖回權(quán)（抵押貸款）、銀行催還貸款的要求不同（收回、逐利）防護(hù)：研究把握國家金融政策、重視抵押品被拍賣的風(fēng)險、加強(qiáng)經(jīng)營項目管理變現(xiàn)風(fēng)險分析與防范：將房產(chǎn)兌換
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