【正文】 交土地的規(guī)模來看，拱墅區(qū)成交地塊大多在50畝以下，共有17宗。，是18月份成交地塊中面積最大的，為會展中心用地。　　拱墅區(qū)作為老城區(qū)的重要組成部分，所推土地特別是住宅用地頗受開發(fā)企業(yè)的歡迎，該區(qū)域中今年推出的地塊中商業(yè)、綜合用地占據(jù)絕對主導(dǎo)地位，政府著重改造拱墅區(qū)居住環(huán)境的決心略見一斑。拱墅區(qū)土地出讓情況成交面積（畝）成交幅數(shù)（宗）金額（萬元）住宅4125373商業(yè)1557812綜合149183公共設(shè)施14103合計(jì)212364714）下沙區(qū)塊下沙區(qū)塊在今年18月比較低調(diào)，總共才推出4宗土地。其中成交3宗，占成交總面積的8%，成交額達(dá)44838萬元。尤其值得關(guān)注的是，由于下沙前兩年供地規(guī)模比較集中，已有相當(dāng)可觀的供應(yīng)量，在一級市場上，開發(fā)企業(yè)下沙拿地的熱情有所減弱，特別是規(guī)模較大的地塊比較受冷遇甚至遭遇流標(biāo)。不過下沙向來是杭州市各區(qū)域中的供地大戶，接下來將迎來供地高峰，目前正在公示的、位于下沙東部沿江區(qū)塊的就達(dá)687余畝。原因分析現(xiàn)象一：土地出讓成交率高，競爭激烈2004年上半年，宏觀調(diào)控措施相繼出臺，隨著4月份央行貨幣政策公布，要求嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款資金的發(fā)放，規(guī)定開發(fā)商自有資金將提高到35%，在銀根緊縮與市場疲軟雙重壓力之下，開發(fā)商們拿地?zé)崆殚_始減退，觀望情緒波及土地市場，全國各地開始出現(xiàn)了流拍頻繁、地價(jià)短期波動等“普遍”現(xiàn)象。但杭州公開推出的土地中除濱江、下沙各一宗地因位置、規(guī)模不理想等各方面的原因而流標(biāo)外，其余地塊均順利成交，并且絕大部分地塊競爭相當(dāng)激烈。像杭政儲出2004（28）號地塊（錢江新城地塊）、（46）號地塊（拱墅區(qū)塊湖墅北路地塊）、（49）號地塊（學(xué)院區(qū)商學(xué)院分院地塊）等現(xiàn)場競價(jià)會上，均有多家投資商參與競投，現(xiàn)場叫價(jià)此起彼伏，場面異?；鸨?，有些地塊現(xiàn)場競價(jià)多達(dá)70多輪，充分顯示了杭州市強(qiáng)勁的購買力和開發(fā)企業(yè)對市場的信心?，F(xiàn)象二：商業(yè)、公建用地比重加大，城市建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展城市商貿(mào)、公建建設(shè)用地顯著增加，這是杭州土地市場的又一明顯特征。近兩年來，“沿江開發(fā)”改造帶動了大量公建項(xiàng)目建設(shè)，對杭州市新區(qū)配套建設(shè)起了較大推動作用，并有效地提高了各新區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能和環(huán)境品位，這一點(diǎn)在濱江、下沙、拱墅區(qū)等地顯得尤為明顯。錢江新城作為未來杭州城東核心區(qū)塊，該區(qū)塊商業(yè)用地供應(yīng)量加大，寫字樓項(xiàng)目用地上市量更是方興未艾。今年18月份成交的14宗地塊中，有12宗為辦公商業(yè)綜合用地。雖然目前尚未見到多少寫字樓聳立，但從供地情況看，錢江新城已然成為杭州繼武林、黃龍、慶春、湖濱四大區(qū)塊之后又一新興寫字樓區(qū)塊。此外，隨著住宅項(xiàng)目綜合品質(zhì)的日益提高，小區(qū)的配套公建以及社區(qū)商業(yè)用地也有增長趨勢?，F(xiàn)象三：梯度供地 兼顧中小企業(yè) 自去年下半年以來，國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控措施以前所未有的密度緊急出臺，霎那間整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)充滿著山雨欲來風(fēng)滿樓的態(tài)勢。尤其是那些中小企業(yè)，將面臨生存的嚴(yán)峻考驗(yàn)。針對這一實(shí)際情況，杭州市國土資源局地塊出讓采用了總體規(guī)模、零星結(jié)合的方式供地，大中小地塊各占一定比例，保證滿足不同開發(fā)商的需要，實(shí)現(xiàn)了土地的梯度供應(yīng)。其中20畝以下適合中小企業(yè)開發(fā)的地塊就有30多宗，占到18月份供地總宗數(shù)的一半，這一舉措既滿足了大型開發(fā)企業(yè)大面積用地的需求，又給予中小型企業(yè)一定的生存空間，讓他們有機(jī)會并有能力拿得到地。從競標(biāo)單位可以得出，新興、中小房開企業(yè)拿地明顯比以往積極，成為土地市場的主角?，F(xiàn)象四：土地成交價(jià)格略有小幅下調(diào)、開發(fā)重心向外擴(kuò)散2004年杭州18月份住宅的平均成交單價(jià)為每畝479萬元，較2003年的每畝497萬元，%。究其原因，主要是今年所供地塊明顯往城市邊緣區(qū)域拓展，老城區(qū)地塊基本上屈指可數(shù)，加上城區(qū)邊緣商業(yè)類綜合用地占了相當(dāng)大的比重，因此成交單價(jià)相對于以往來說有點(diǎn)下浮。事實(shí)上，從長期來看，由于杭州市加大了普通商品房土地的供應(yīng)力度，重點(diǎn)推出城市外圍周邊地塊，增大了普通商品房的土地供應(yīng)量，因此，地價(jià)象以往那樣長期大幅上漲的可能性不大。三、土地成交情況分析土地出讓金，%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年杭州市收取的土地出讓金首次突破100億大關(guān)，比上年翻了一番。截止今年6月31日，共收取土地出讓金69億，%。而從上半年成交土地面積僅占全年計(jì)劃三分之一不到的情況來看，預(yù)計(jì)今年土地出讓的總金額又會上一個(gè)新臺階。未成交情況隨著2004年4月份央行貨幣政策的公布，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款資金的發(fā)放，規(guī)定開發(fā)商自有資本金將提高到35%，對政策極其敏感的土地市場便馬上作出了回應(yīng)。，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了前4個(gè)月的總和，%。，但未成交面積已達(dá)到了當(dāng)月總出讓面積的51%。（包括因故取消的地塊）。現(xiàn)場競標(biāo)分析截止2004年6月31日，杭城土地公開出讓共推出47宗地塊，其中8宗流標(biāo)。前4個(gè)月的公開出讓現(xiàn)場雖然沒了前幾年一哄而上的局面，但是現(xiàn)場氣氛還是比較活躍的，但6月份的成交情況卻是波瀾迭起。5月份房交會冷淡收場后，很多人認(rèn)為5月19日的土地拍賣也將難逃此運(yùn)。結(jié)果當(dāng)天推出4宗土地，共引來了33家投標(biāo)單位，場面上還是保持原來紅火的氛圍。從現(xiàn)場競價(jià)來看，各開發(fā)企業(yè)對價(jià)格的把握都比較統(tǒng)一，大多是底價(jià)的150%左右。實(shí)際成交價(jià)格與上年的同區(qū)塊相比，都保持在原有水平或有所提升。6月份的土地招標(biāo)會則比較清淡， 4宗土地有兩宗因投標(biāo)企業(yè)不足3家而流標(biāo)。成交的兩宗總共也只有7家企業(yè)競標(biāo)，%%。7月15日成交的六宗土地，也只有本身提出掛牌價(jià)的幾家企業(yè)競價(jià)，平淡成交，溢價(jià)幅度很小。土地市場的這種遭遇，主要是因?yàn)榻螘r(shí)間，金融政策的收緊使得很多項(xiàng)目進(jìn)展受到不同程度的影響，項(xiàng)目尋求合作日漸增多。想要置地的企業(yè)選擇增多，同時(shí)出于對后勢的把握不定，置地步伐較為謹(jǐn)慎。四、土地出讓價(jià)格分析由于不同容積率的地價(jià)水平相差很大，如果同一性質(zhì)內(nèi)按照不同的容積率分析，會使計(jì)算的地價(jià)偏離實(shí)際的地價(jià)水平。為避免這種情況，以下地價(jià)分析都采取了同一性質(zhì)用地內(nèi)先進(jìn)行容積率的平均，然后以該值進(jìn)行修正。這樣得出的結(jié)果就會更接近實(shí)際的地價(jià)水平。用途分析從上半年杭州市國土資源局公布的出讓結(jié)果來看：今年上半年各種用途的土地價(jià)格都有不同程度的上揚(yáng)。從樓面地價(jià)來看：其中綜合用途為2151元/平方米，；純住宅為3028元/平方米，；商業(yè)為1213元/平方米，；辦公用地為2080元/平方米。由于上半年純商業(yè)的用地都集中在城北祥符橋一帶，主要是汽車銷售、服務(wù)用地，而純寫字樓，商業(yè)、寫字樓一體的綜合性用地都集中在錢江新城，從而造成上半年純商業(yè)地價(jià)比商辦綜合地價(jià)低一大截。區(qū)域分析對比不同區(qū)域的用地價(jià)格可以看出：老城區(qū)3級以內(nèi)的土地價(jià)格高的驚人，今年上半年只在城東新開河附近推出了一宗22畝的綜合性用地，樓面地價(jià)6975元/平方米；出地大戶的下沙、濱江區(qū)域樓面地價(jià)水平相比同期也有大幅的上升，分別達(dá)到1259元/平方米、1802元/平方米，；三墩為2894元/平方米，；城北區(qū)域?yàn)?221元/平方米，；錢江新城為2601元/平方米。城市之間對比2003年全國主要城市地價(jià)總體水平為1166元／平方米，比2002年增加92元／平方米。其中，商業(yè)地價(jià)水平值為1919元／平方米，住宅地價(jià)水平值為1103元／平方米，工業(yè)地價(jià)水平值為494元／平方米。長江三角洲平均地價(jià)高于珠江三角洲平均地價(jià)。杭州市去年全年經(jīng)營性用地收取的出讓金為163億元，平均地價(jià)為357萬元/畝，即5355元/平方米。在長三角16個(gè)城市中僅次于上海，位居第二。而全國排名是第三，排在杭州之前的分別是北京和上海。地價(jià)指數(shù)根據(jù)國土資源部“中國城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)”公布的數(shù)據(jù)表明：過去4年里，杭州市區(qū)的經(jīng)營性用地價(jià)格一直呈現(xiàn)持續(xù)上升的狀態(tài)。2003年杭州市綜合地價(jià)指數(shù)為134，商業(yè)地價(jià)指數(shù)為151，住宅地價(jià)指數(shù)為152。與2002年相比，2003年杭州的地價(jià)指數(shù)有所上升。其中，綜合地價(jià)指數(shù)上升點(diǎn)數(shù)為9，商業(yè)地價(jià)指數(shù)上升點(diǎn)數(shù)為13，住宅地價(jià)指數(shù)上升點(diǎn)數(shù)為12。2003年杭州城市地價(jià)指數(shù)變化狀況　綜合地價(jià)指數(shù)商業(yè)地價(jià)指數(shù)住宅地價(jià)指數(shù)2002年1251381402003年134151152變化點(diǎn)數(shù)91312變化方向↑↑↑歷年杭州市地價(jià)水平2000年2001年2002年2003年商業(yè)地價(jià)指數(shù)100119138151住宅地價(jià)指數(shù)100121140152地價(jià)占房價(jià)的比例全國主要城市各年份地價(jià)占房價(jià)的比例(％)城市2001年2002年2003年三年平均北京上海廣州深圳杭州蘇州常州中山　　原因分析：　　長期以來，杭州市國土資源局一直實(shí)行 “非飽和土地供應(yīng)”政策。該政策讓市場始終處于饑渴的狀態(tài)之中，其主要手段是通過限制土地供應(yīng)量，來造成房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：1999年杭州經(jīng)營性土地出讓僅500畝，其后3年的供應(yīng)量也只是20003000畝左右，直到2003年，才上升為4500畝?！　≡撜哂欣幨置黠@，就是能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場迅速發(fā)育。政府方面認(rèn)為：“如果沒有這種土地供應(yīng)政策指引，杭州市房地產(chǎn)市場就不可能保持連續(xù)7年的高速增長?！钡豢煞裾J(rèn)，這同樣也是把雙刃劍。正所謂水漲船高，在這把雙刃劍推動下地價(jià)不斷向上攀升，同時(shí)另一方面也在一定程度上帶動房價(jià)快速上漲。 　　杭州市早在1997年下半年就組建了土地儲備中心，對土地統(tǒng)購統(tǒng)銷，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌。土地的日趨市場化，使招拍掛成了開發(fā)企業(yè)拿地的唯一渠道。杭州市房地產(chǎn)的流金歲月也使各開發(fā)企業(yè)在土地出讓會上不知疲倦的競爭，“天價(jià)”、“宇宙價(jià)”相繼而出?！　×硪环矫妫叭狻逼髽I(yè)的積極加入，客觀上使?fàn)幹嗟暮蜕性絹碓蕉唷Ｈツ晗掳肽昃陀心臣瘓F(tuán)進(jìn)軍杭州市房地產(chǎn)領(lǐng)域，一口氣拿下了4宗土地，總價(jià)款達(dá)到了25億。其中一宗與第二名的報(bào)價(jià)差距竟達(dá)1個(gè)億，難怪業(yè)內(nèi)人士字直呼看不懂。 　　市場上房價(jià)火箭式上升，使得老百姓的怨聲載道。為此，從2003年開始國家加大了房地產(chǎn)宏觀方面的調(diào)控，采取了一系列的有效措施。同時(shí)，杭州市政府也打破了以往“非飽和土地供應(yīng)”的慣例，去年一年總共推出了4500畝的經(jīng)營性用地，其中商品住宅為3500畝，供地量幾乎是前2年的總和。筆者從杭州市國土資源局獲悉，今年計(jì)劃推出量為6000畝，2004年商品房供應(yīng)量約為1120萬平方米，這將極大的緩解目前市場上商品房的供求矛盾。五、土地市場展望　　2003年，針對供需嚴(yán)重不平衡的情況，杭州市放出3500畝住宅用地。今年，杭州宣布將再供應(yīng)4500畝左右的住宅用地?！　〉藭r(shí)，杭州市房地產(chǎn)市場的“水庫”—土地儲備中心，卻除了正在征地拆遷的1000畝土地外，再無地可供?！　∈聦?shí)上，杭州的土地資源并不豐富。西邊是西湖，東邊是錢塘江。杭州市以及新并入的兩個(gè)區(qū)——余杭、蕭山的土地資源享受獨(dú)立管理權(quán)限，再除去一些開發(fā)區(qū)的土地，杭州市國土局手中僅握有560平方公里的土地?！　∵@幾年，杭州老城區(qū)遷移的空間幾乎沒有了。1999年，杭州的土地供應(yīng)主要以舊城改造和居民拆遷用地為主。2001年和2002年，工廠開始撤離城區(qū)。2003年，大專院校從老城區(qū)里遷出來，如杭州商業(yè)干部學(xué)校、中國計(jì)量學(xué)院、工程學(xué)院等?！　『贾菔械膬蓚€(gè)老城區(qū)——上城區(qū)和下城區(qū)基本無地可供，單單依靠杭州市老城區(qū)的土地供應(yīng)，并不足以緩解供需嚴(yán)重不平衡的局面， 要完成8000 畝土地收購任務(wù)，并提供住宅用地凈地 3600 畝的指標(biāo)，勢必要向丁橋、下沙、三墩、轉(zhuǎn)塘、九堡和三墩等區(qū)域發(fā)展。據(jù)悉丁橋大型居住區(qū)將征地5700 畝，還有下沙大型居住區(qū)也將征地2650 畝等，這樣看來杭州市日后的供地方向?qū)性诔鞘兄苓叺貐^(qū)。第三部分 房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)投資狀況2004年上半年，杭州市房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長，但增速明顯回落。上半年，%。，%。，%%；，%%。 ，%%。從上圖可以看出近幾年來杭州市房地產(chǎn)投資的絕對值和增長率一直很高。過去三年里房地產(chǎn)投資年均增長率為36%。房地產(chǎn)年投資增幅從2003年開始回落，%，但隨著宏觀調(diào)控影響的進(jìn)一步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)下半年增幅將開始放慢。二、房地產(chǎn)供應(yīng)分析房地產(chǎn)供應(yīng)總量杭州市樓市一級市場的典型特征是嚴(yán)重的供不應(yīng)求。根據(jù)本網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來許多樓盤尚未開盤，即被訂購一空，并且出現(xiàn)多人輪候一套房子的現(xiàn)象。如下圖所示，2004年上半年擬開盤的部分樓盤，除“浪漫和山”以外，其他樓盤的求供比均達(dá)到3:1以上，其中有三個(gè)求供比竟達(dá)到5:1以上。旺盛的市場需求與相對不足的供給量呈現(xiàn)出鮮明的對比，賣方市場特征相當(dāng)?shù)拿黠@。樓盤名開盤時(shí)間可預(yù)售套數(shù)求購人數(shù)求購:可供水印康庭36018005:1錢塘 沁園20010005:1彩虹城800多套25003:1文景苑4462400:1采荷人家二期5822000多:1浪漫和山7001000多:1房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)特征目前杭州市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出：低價(jià)商品房與經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例過低的現(xiàn)象。根據(jù)杭州市房產(chǎn)局提供的數(shù)據(jù)，至2002年年底，%，其中，高價(jià)商品房有10%待銷售，處于供略大于求的狀態(tài)，%，且基本沒有房源。另外，經(jīng)濟(jì)適用房供給嚴(yán)重不足，準(zhǔn)購—搖號比例高達(dá)8:1。另據(jù)杭州市房產(chǎn)局對2003年預(yù)售備案的12964套住房成交統(tǒng)計(jì)，單價(jià)在6000元/%。價(jià)格市區(qū)預(yù)售房市區(qū)期房專現(xiàn)房（元/平方米）（套）比重（套）比重300090347363000—4500344381864500—60003904286560004714798合計(jì)1296410016585100三、商品