【正文】 ，并要求15日內(nèi)給出退出方案。隨著78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)大限日益臨近，各大央企悄然開始行動，截止3月底，包括中國石化集團、中核集團等7家公司都紛紛將名下所持有的房地產(chǎn)公司股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓。截止目前，%股權(quán)項目關(guān)注度較高，產(chǎn)權(quán)交易所的負責(zé)人表示，自3月18日掛牌以來, 每日電話詢問也絡(luò)繹不絕。掛牌信息顯示，金中都置業(yè)公司開發(fā)的金宮花園項目宣武區(qū)廣安門外南大街77號, 地理位置十分優(yōu)越，屬于北京二環(huán)周邊南城核心地帶鮮有的待開發(fā)地塊。項目占地面積38538平方米，綠化率35%。該地區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件完善，達到電力、上水、下水、熱力、煤氣、道路等七通，場地平整。地塊為矩形，形狀規(guī)則，地質(zhì)條件良好，且所有批復(fù)手續(xù)齊全，沒有拆遷負擔(dān)，開發(fā)空間巨大。 值得注意的是，此次央企出讓的股權(quán)項目中，除北京金中都置業(yè)有限公司80%的股權(quán)之外其余轉(zhuǎn)讓股權(quán)比例都較小，有開發(fā)商表示對于出讓股權(quán)比例較小的標(biāo)的,業(yè)內(nèi)并不感興趣。在商品住宅用地出讓逐漸嚴(yán)格的背景下，開發(fā)商并不在意通過此種方式帶來的股權(quán)收益,而是更希望通過購買股權(quán)達到獲取土地的目的。所以,有土地儲備的公司以及出讓股權(quán)達到50%以上的標(biāo)的才對于接盤開發(fā)商有吸引力，因此北京金中都置業(yè)有限公司能吸引眾多的投資人并不令人意外。大宗商務(wù)樓交易再現(xiàn)申城3月，商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)回暖跡象，本月，申城再現(xiàn)大宗物業(yè)整體收購案例，3月18日，錦和投資集團宣布整體收購上海市中心南京西路頂級商圈鳳陽大廈。鳳陽大廈坐落于靜安區(qū)鳳陽路601號，與上海市中心頂級商圈梅泰恒咫尺之遙。人民廣場和南京東路商圈步行可達。軌道交通一、二號線和多條公交匯聚左右，出行極其迅速便捷。錦和投資集團董事長郁敏珺表示：錦和非?？春蒙虾Ｎ磥戆l(fā)展，世博盛會的影響力、“兩個中心”建設(shè)的先發(fā)優(yōu)勢，尤其市中心優(yōu)質(zhì)地塊的稀缺性，保值效果良好。附一：3月成功收購項目標(biāo)的性質(zhì)城市標(biāo)的出讓方成交價人民幣買方項目股權(quán)鼎奮房地產(chǎn)40%的股權(quán)山海公司復(fù)地北京北京世紀(jì)鴻城公司45%的股權(quán)中鴻公司北京城建佛山佛山一住宅地50%股權(quán)MSR Asia2億漢國置業(yè)廣州新塘鎮(zhèn)新沙路項目資產(chǎn)包50%的投資權(quán)益敏捷公司碧桂園上海上海仰皓置業(yè)有限公司100％股上海仰皓置業(yè)浙江私營房企深圳深圳市中海投資管理有限公司100%股權(quán)中建總公司中國建筑工程公司北京祥瑞51%股權(quán)保利香港1075萬輝煌物業(yè)上海廣州集富大廈威利國際控股1億福方集團上海珠江新城的商業(yè)中心廣東瑞華集團奧園內(nèi)地內(nèi)地四個物業(yè)項目保利集團保利香港上海鳳陽大廈錦和投資附二：3月掛牌轉(zhuǎn)讓項目城市出讓方掛牌標(biāo)的掛牌價北京北京金冠信邦置業(yè)有限公司北京金中都置業(yè)有限公司80%股權(quán)北京中國核工業(yè)集團北京新潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8%股權(quán)432萬北京招商局集團北京恒世華融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8%股權(quán)969萬珠海中國石化集團珠海市華瑞物業(yè)建設(shè)有限公司50%股權(quán)及1460萬元債權(quán)1314萬上海上海國際信托公司%上海上海國盛（集團）有限公司上海嘉盛置業(yè)有限公司45%股權(quán)上海上海九百（集團）有限公司上海廣賢元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30%股權(quán)【土地市場】近期土地市場有一種風(fēng)雨欲來的感覺，其直接導(dǎo)火索是兩會后第一天央企在北京連創(chuàng)三個地王，與兩會要求抑制房價過快增長的精神背道而馳。于是一系列針對土地市場的各種細化執(zhí)行政策接踵而來，如78家央企被勒令退出，住房用地暫停推出等調(diào)控政策一一出臺。在如此重壓下，我們預(yù)計近期土地市場將相對回歸理性。但創(chuàng)造地王的各種誘因其實并沒有消失。首先，從最近成交情況來看，被壓抑已久的需求又開始出現(xiàn)爆發(fā)的苗頭，房價重拾升勢。其次，雖然土地款政策和信貸政策不斷收緊，但從信貸絕對額來看，仍處于歷史相對高位，而去年瘋狂的樓市也讓開發(fā)商錢包鼓鼓，開發(fā)商并不缺錢。而通脹預(yù)期和人民幣升值預(yù)期甚至更勝于去年。因此，不排除繼續(xù)出現(xiàn)地王的可能性。只是在少了很多財大氣粗、主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的央企的參與下，我們認(rèn)為即使出現(xiàn)地王，也將是相對理性的地王，也即單價地王即使出現(xiàn)，相對之前的地王，漲幅也將相對有限。進入3月份后，土地供求及價格矛盾依然成為兩會期間的重點議題，由此國土部推出了“國19條”對土地出讓的各個環(huán)節(jié)制定了更加嚴(yán)格和細致的要求；而兩會剛閉幕，北京卻諷刺性地一連涌現(xiàn)出3個新地王，此政策一出，必然給各地的土地市場帶來很大的沖擊，北京、廣州等地都開始延后土地出讓時間，而上海卻依然接二連三推出住宅用地，據(jù)我司估計此批推出的地塊是因為推出計劃早就確定所致。三月上海土地市場分析一．供應(yīng)分析3月22日，國土部明確表示公布用地編制前不得出讓住宅用地，但是上海還是接二連三的推出住宅地塊。我們認(rèn)為此批推出的地塊是因為推出計劃早就確定所致，因此并不受此次“限地令”的影響。據(jù)統(tǒng)計，3月份本市共推出29幅用地，其中包括2幅住宅地塊、2幅商住地塊以及1幅商住辦地塊，最終，比去年同期下降了13%。從各區(qū)域供應(yīng)情況來看。閔行區(qū)則緊跟其后，當(dāng)月推出3幅浦江鎮(zhèn)中心河以南地塊，其中一幅為純住，另外兩幅為商住綜合用地。另外楊浦也趕在3月底推出了新江灣C4地塊，此次該地塊的推出便受到業(yè)內(nèi)極大的關(guān)注。 1）浦江鎮(zhèn)中心河以南三幅地塊 此次出讓的浦江鎮(zhèn)中心河以南三幅地塊位于世博會輻射范圍內(nèi)，臨近地鐵8號線，區(qū)位優(yōu)勢明顯。地塊區(qū)域內(nèi)在售項目規(guī)模較大，且容積率較低，以別墅為主的綜合社區(qū)為主，占地達183公頃的新浦江城則是區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿項目，與本組地塊接近。最近各項目新推的產(chǎn)品也以別墅居多，其中萬科翡翠別墅價格最高，成交單價突破4萬，隨著近期市場又有回暖征兆，該案最新報價已漲至7萬元/平方米。從區(qū)域住宅項目的未來可推量來看，新浦江城、一品漫城、翡冷翠園、浦江頤城后續(xù)均有較大推量，加上新浦江鎮(zhèn)還有多幅住宅地塊尚待出讓，因此未來競爭壓力很大。2）松江區(qū)廣富林26號地塊地塊位于松江新城東區(qū)最北部，地塊兩面臨河，北望佘山，自然景觀極佳；另該地塊容積率較低，體量大，易打造成別墅社區(qū)，提高項目品質(zhì)，而該區(qū)域內(nèi)別墅稀缺，故項目建成后有效彌補市場需求空白。地塊區(qū)域內(nèi)在售住宅樓盤僅榮御景苑、三湘四季花城、綠地松江名邸及保利西子灣4個樓盤，前2個樓盤已全部售馨，保利西子灣則已接近尾盤，僅綠地松江名邸因是09年年底推出的新盤，故產(chǎn)品價格偏高，加上其二期還未推出，故區(qū)域內(nèi)只有綠地松江名邸具有價格可比性和參考性，且其后期項目也將是地塊新盤銷售的主要競爭對象。從長期來看，今年剛成交的三幅住宅地塊預(yù)計開發(fā)進度接近，因此未來一段時間內(nèi)市場供應(yīng)量大，尤其是與本地塊相鄰的24地塊，容積率和體量與本地塊非常接近，是本項目未來最大的競爭對手。經(jīng)過測算，當(dāng)項目收益率為30%時，本次四幅地塊的合理拿地價格如下表：注：以上四幅地塊的評估報告詳見《15公告號地塊評估報告（松江、浦江鎮(zhèn)）20100331》3）新江灣城C4 地塊 地塊西面緊鄰新江灣公園、東至江灣城路、北至國浩路、——新江灣C6地塊僅一路相隔。地塊內(nèi)有自然河道，擁有良好的生態(tài)環(huán)境，利于提升景觀價值。目前地塊周邊樓盤有華潤橡樹灣、新城御景、加州水郡、仁恒怡庭、涵碧景苑，其中涵碧景苑、加州水郡已全部售馨，新城御景則已接近尾盤，故目前僅華潤橡樹灣二期在售，均價在4萬元左右；從未來的發(fā)展趨勢來看，仁恒怡庭將在9月開盤推出18棟多層公寓，而加州水郡、華潤橡樹灣后續(xù)也均有較大推量，再加上C6地塊尚待開發(fā)因此未來競爭壓力是很大的。二．成交分析，其中住宅用地占到25%。這主要還是由于去年土地市場的火熱延續(xù)至年初所致。在這熱浪之中，華僑城、萬科等知名房企仍涌入滬進行拿地，2月的賣地收入甚至達到了407億元，創(chuàng)下歷史新高；并且地王不斷被刷新，蘇河灣1號地塊以單價52855元/平方米成為單價新地王，刷新了黃浦163地塊之前創(chuàng)下的單價紀(jì)錄，同時也成為此次一季度單價排名第一的地塊。2010年第一季度成交單價前十排名地塊宗地名稱出讓面積 (公頃)地塊性質(zhì)中標(biāo)價格 （萬元）溢價率樓板價 元/平米每畝地價中標(biāo)單位1閘北蘇河灣1號地塊 商住辦70200049%52855 13161 華僑城2黃浦區(qū)163街坊地塊 商辦34100022%51820 16582 新黃浦/新世界3外灘國際金融中心地塊 商辦9220003%34148 13518 上海證大置業(yè) 4新江灣城F區(qū)加油站地塊 其他13250%21999 440 中國石油/上海城投5寶山路804號地塊 商辦2640050%17245 4139 中梁房產(chǎn)6松江廣富林24號地塊 住宅171600191%16378 873 招商/萬科7徐涇鎮(zhèn)徐盈路東側(cè)B401地塊 住宅382000431%15498 1860 仁恒8長寧天山路街道98街坊地塊 商辦1535640%15000 4000 綠城/華龍置業(yè)9朱家角鎮(zhèn)BB4 地塊 商住101440154%14677 685 嘉華10朱家角鎮(zhèn)BB8 地塊 商住132000147%14284 667 古北集團繼2月土地集中成交后，目前未成交的商業(yè)及住宅地塊都已所剩無幾，而面對3月兩會的召開及國土部推出土地調(diào)控的相關(guān)政策，3月的土地交易市場更顯“平淡”。據(jù)統(tǒng)計，環(huán)比火熱的2月下降了近3成。并且成交幾乎都以工業(yè)用地為主，僅楊浦五角場成交1幅商住辦用地。 附：一季度土地成交匯總（不含工業(yè)及其他用地）公告號地塊名稱地塊性質(zhì)地塊面積公頂中標(biāo)單位成交價萬元樓板價元/㎡溢價幅度200909102嘉定區(qū)真南路以南、走馬塘以西地塊住宅上海寶華企業(yè)集團有限公司24186013283 336%200909401川沙新鎮(zhèn)杜坊C020C0215地塊住宅上海浦東發(fā)展置業(yè)有限公司259211344 0%200910401新城21號地塊一期住宅上海崇明新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司79331065 0%200910402新城21號地塊二期住宅上海崇明新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司57131065 0%200910501上海臨港新城中心區(qū)一期建設(shè)區(qū)WSWC2街坊WSWC213地塊住宅上海海港新城房地產(chǎn)有限公司542807101 172%200910502上海臨港新城中心區(qū)一期建設(shè)區(qū)WSWC2街坊WSWC204和WSWC205地塊住宅上海海港新城房地產(chǎn)有限公司 796807200 171%200910503上海臨港新城中心區(qū)一期建設(shè)區(qū)WSWC2街坊WSWC210地塊住宅上海海港新城房地產(chǎn)有限公司 667887351 178%200910504上海臨港新城中心區(qū)一期建設(shè)區(qū)WSWC2街坊WSWC214地塊住宅上海海港新城房地產(chǎn)有限公司 843207499 185%200910704新場旅游綜合區(qū)C4地塊住宅上海萬科房地產(chǎn)有限公司 893006001 233%200910902嘉定區(qū)外岡鎮(zhèn)百安路以西、恒榮路以南地塊住宅萊蒙寶山1105008279 360%200910903楓涇鎮(zhèn)I1地塊(南塊)住宅中冶置業(yè)武漢有限公司 403193912 117%200910906龍興路R191號地塊住宅上海房地產(chǎn)經(jīng)營（集團）有限公司，中華企業(yè)股份有限公司26237311111 172%200910907松江區(qū)廣富林24號地塊住宅