【正文】 未經(jīng)同策公司書面同意，不得商業(yè)利用、復(fù)印或轉(zhuǎn)發(fā)本報(bào)告任何部分。請(qǐng)閣下注意市場分析并不反映個(gè)別情況。14000元/㎡以上成交均價(jià)均來源于本案。存量套數(shù)最多的為一房為主的南郊新公館，陽光春城剩余可售房源以大面積為主，恒盛湖畔豪庭、正陽世紀(jì)星城、綠地觀邸目前基本無房源可售，其中恒盛湖畔豪庭下批房源預(yù)計(jì)2010年5月推出，目前10萬元辦理會(huì)員卡中，綠地觀邸下批房源為180㎡大平層。2．區(qū)域公寓市場細(xì)化指標(biāo)研究注：本部分只研究本案競品市場。 附：一季度供應(yīng)排名前十位之廠房產(chǎn)品樓盤名稱區(qū)縣環(huán)線板塊套數(shù)面積 ㎡第六地塊通用廠房浦東新區(qū)外郊環(huán)間外高橋板塊4富特北路219號(hào)浦東新區(qū)中外環(huán)間外高橋板塊2——附：一季度成交排名前十位之廠房產(chǎn)品樓盤名稱區(qū)縣環(huán)線板塊用途套數(shù)面積 ㎡均價(jià) 元/㎡名企公館產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新總部園松江區(qū)外郊環(huán)間新橋板塊類辦公184482碧波路328號(hào)火炬園浦東新區(qū)中外環(huán)間張江板塊類辦公128819浦慶國際機(jī)電數(shù)碼園浦東新區(qū)外郊環(huán)間唐鎮(zhèn)板塊廠房353214東方環(huán)球企業(yè)園閘北區(qū)中內(nèi)環(huán)間大寧板塊類辦公716411睿翔園浦東新區(qū)外郊環(huán)間唐鎮(zhèn)板塊類辦公814367上海浦東國際服裝服飾時(shí)尚中心浦東新區(qū)外郊環(huán)間川沙板塊類辦公318274張江創(chuàng)新園浦東新區(qū)中內(nèi)環(huán)間張江板塊類辦公218027第六地塊通用廠房浦東新區(qū)外郊環(huán)間外高橋板塊廠房43500創(chuàng)新集聚園閘北區(qū)中外環(huán)間彭浦板塊類辦公29804羅森寶工業(yè)研發(fā)中心寶山區(qū)外郊環(huán)間羅徑板塊類辦公113536 【區(qū)域公寓市場研究】1．區(qū)域公寓市場供求走勢(shì)分析1）供求趨勢(shì)運(yùn)行分析數(shù)據(jù)來源：同策研展部㎡，㎡，㎡，該兩批房源均混雜于56層的多層動(dòng)遷房內(nèi)，品質(zhì)較差，其中眾旺苑已售出43套，民旺苑尚未銷售。 附1：一季度供應(yīng)量前十位之商業(yè)產(chǎn)品樓盤名稱區(qū)縣環(huán)線板塊套數(shù)面積㎡西郊九韻城二期閔行區(qū)外郊環(huán)間華漕板塊155假日景苑閔行區(qū)外郊環(huán)間江川路板塊62綠地南橋新苑奉賢區(qū)外郊環(huán)間南橋新城板塊2萬源城閔行區(qū)中外環(huán)間古美羅陽板塊59欣荷苑南匯區(qū)外郊環(huán)間惠南板塊41民豐路北側(cè)商業(yè)用房嘉定區(qū)外郊環(huán)間安亭汽車城板塊335葛洲壩大廈浦東新區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)陸家嘴濱江板塊44上海橋梓灣商城青浦區(qū)郊環(huán)以外青浦新城板塊85百聯(lián)橋梓灣青浦區(qū)郊環(huán)以外青浦新城板塊117綠地豐翔新城寶山區(qū)外郊環(huán)間大場板塊64附2：一季度成交量前十位之商業(yè)產(chǎn)品樓盤名稱區(qū)縣環(huán)線板塊套數(shù)面積 ㎡均價(jià) 元/㎡上海兩港裝飾材料城南匯區(qū)外郊環(huán)間惠南板塊6257904德盈佳園南匯區(qū)郊環(huán)以外惠南板塊1016228新時(shí)代商業(yè)廣場閔行區(qū)中外環(huán)間古美羅陽板塊110800高東商業(yè)廣場浦東新區(qū)中外環(huán)間外高橋板塊176752復(fù)華購物廣場嘉定區(qū)郊環(huán)以外嘉定主城區(qū)板塊3368093書院社區(qū)南匯區(qū)郊環(huán)以外臨港新城板塊374791九歌花園閔行區(qū)中外環(huán)間金虹橋板塊2818229上海玫瑰園商貿(mào)城奉賢區(qū)外郊環(huán)間奉城板塊1302396綜合商務(wù)樓、商鋪、超市金山區(qū)郊環(huán)以外朱涇板塊13080338277上海服裝機(jī)械城金山區(qū)郊環(huán)以外楓涇板塊10920267．廠房市場廠房供應(yīng)量探至冰點(diǎn)1季度，全市廠房供應(yīng)量下探至冰點(diǎn)，僅有2個(gè)工業(yè)項(xiàng)目推出6套廠房房源，較去年同期下滑98%。成交主要以郊區(qū)專業(yè)性市場的商鋪為主，如上海兩港裝飾材料城、上海玫瑰園商貿(mào)城等，由于面積小，總價(jià)低而頗受投資客青睞。德尚世嘉閔行區(qū)外郊環(huán)間顓橋板塊8——附2：一季度成交量前十位之疊加別墅樓盤名稱區(qū)縣環(huán)線板塊套數(shù)面積 ㎡均價(jià) 元/㎡上林苑松江區(qū)外郊環(huán)間松江新城西區(qū)板塊4516266美蘭湖花園寶山區(qū)郊環(huán)以外羅店板塊2927503龍湖滟瀾山藝墅青浦區(qū)外郊環(huán)間趙巷板塊4724398娜歐佳苑奉賢區(qū)外郊環(huán)間奉城板塊178940萊英郡城嘉定區(qū)外郊環(huán)間安亭汽車城板塊1413533明中龍祥家園松江區(qū)外郊環(huán)間新橋板塊99476寶華海灣城金山區(qū)郊環(huán)以外金山新城板塊811201世茂海濱新城奉賢區(qū)郊環(huán)以外海灣板塊710032帕緹歐香苑青浦區(qū)郊環(huán)以外青浦新城板塊513188景港名人苑青浦區(qū)郊環(huán)以外青浦新城板塊5170905．辦公樓市場辦公市場出現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)1季度，受辦公樓市場租金下滑，空置率不斷上漲的影響，全市辦公產(chǎn)品出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。成交量主要來自松江、寶山和青浦，該三個(gè)區(qū)域的成交占到成交總量的近七成。一季度，聯(lián)體別墅共成交1239套、同比上漲了9%。其中3月份僅達(dá)安御廷花園、覽海高爾夫別墅和泗涇頤景園3個(gè)樓盤有新上市房源。成交量主要集中在松江和浦東，占成交總量的46%。成交量主要來自于松江、青浦和奉賢，占成交總量的55%。 附1：一季度供應(yīng)量前十位之公寓樓盤名稱區(qū)縣環(huán)線板塊套數(shù)面積 ㎡海韻馨苑奉賢區(qū)郊環(huán)以外柘林板塊1105印象春城南匯區(qū)外郊環(huán)間周康板塊901新城悠活城嘉定區(qū)郊環(huán)以外嘉定主城區(qū)板塊610保利家園嘉定區(qū)外郊環(huán)間嘉定主城區(qū)板塊582景瑞歐蘭高邸寶山區(qū)郊環(huán)以外羅店板塊488仁恒河濱城浦東新區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)花木板塊328靜安均泰麗軒靜安區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)曹家渡板塊340新城金郡園嘉定區(qū)外郊環(huán)間嘉定主城區(qū)板塊422經(jīng)緯城市綠洲寶山區(qū)中外環(huán)間大場板塊282馥敦坊虹口區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)四川北路板塊362附2：一季度成交量前十位之公寓樓盤名稱區(qū)縣環(huán)線板塊套數(shù)面積㎡均價(jià)元/㎡印象春城南匯區(qū)外郊環(huán)間周康板塊74114088靜安均泰麗軒靜安區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)曹家渡板塊24738356錦華茗園嘉定區(qū)外郊環(huán)間江橋板塊24212153萬達(dá)城市公寓嘉定區(qū)外郊環(huán)間江橋板塊34113642萬安金邸金山區(qū)郊環(huán)以外朱涇板塊2788338朗詩綠島園寶山區(qū)郊環(huán)以外羅店板塊25518298逸庭苑松江區(qū)外郊環(huán)間松江新城西區(qū)板塊2999418新城金郡園嘉定區(qū)外郊環(huán)間嘉定主城區(qū)板塊24415745夏朵園閔行區(qū)外郊環(huán)間馬橋板塊20812242馥敦坊虹口區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)四川北路板塊147296074．別墅市場供應(yīng)量與去年同期持平 成交量穩(wěn)定增長別墅市場在連續(xù)兩個(gè)月成交量遭遇“腰斬”后，終于在3月份觸底反彈。3月18日，在一片低迷的市場中迎來了今年的春季房展會(huì)，觀展人流超過14萬人次，不過，此次房展會(huì)少見令眾多購房者翹首企盼的促銷降價(jià)，眾多參展樓盤表示售價(jià)未定，多個(gè)地產(chǎn)龍頭的缺席也令此次房展失色不少?？墒塾嗔拷Y(jié)構(gòu)表（萬平方米）2010年2月末可售面積2009年3月末可售面積漲跌幅%商品住宅非普通住宅▲ 3%普通住宅▲%合計(jì)▲%辦公辦公▲%商業(yè)商業(yè)▲%其他其他▼1%總計(jì)▲10%3．公寓市場三月末迎來供求井噴 開盤即告售罄 面對(duì)樓市調(diào)控壓力，觀望情緒濃厚，3月的“翹尾”沒有改變一季度成交供應(yīng)低迷的窘境。保持了與去年同一水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，同比去年下滑近2成，其中3月份成交量同比去年減少近4成。因此恐慌性購房再次席卷申城。于是，積壓數(shù)月的市場需求再一次暴發(fā)，“日光盤”現(xiàn)象重現(xiàn)江湖。并且成交幾乎都以工業(yè)用地為主，僅楊浦五角場成交1幅商住辦用地。這主要還是由于去年土地市場的火熱延續(xù)至年初所致。經(jīng)過測(cè)算，當(dāng)項(xiàng)目收益率為30%時(shí)，本次四幅地塊的合理拿地價(jià)格如下表：注：以上四幅地塊的評(píng)估報(bào)告詳見《15公告號(hào)地塊評(píng)估報(bào)告（松江、浦江鎮(zhèn)）20100331》3）新江灣城C4 地塊 地塊西面緊鄰新江灣公園、東至江灣城路、北至國浩路、——新江灣C6地塊僅一路相隔。從區(qū)域住宅項(xiàng)目的未來可推量來看，新浦江城、一品漫城、翡冷翠園、浦江頤城后續(xù)均有較大推量，加上新浦江鎮(zhèn)還有多幅住宅地塊尚待出讓，因此未來競爭壓力很大。另外楊浦也趕在3月底推出了新江灣C4地塊，此次該地塊的推出便受到業(yè)內(nèi)極大的關(guān)注。我們認(rèn)為此批推出的地塊是因?yàn)橥瞥鲇?jì)劃早就確定所致，因此并不受此次“限地令”的影響。因此，不排除繼續(xù)出現(xiàn)地王的可能性。但創(chuàng)造地王的各種誘因其實(shí)并沒有消失。錦和投資集團(tuán)董事長郁敏珺表示：錦和非常看好上海未來發(fā)展，世博盛會(huì)的影響力、“兩個(gè)中心”建設(shè)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，尤其市中心優(yōu)質(zhì)地塊的稀缺性，保值效果良好。大宗商務(wù)樓交易再現(xiàn)申城3月，商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)回暖跡象，本月，申城再現(xiàn)大宗物業(yè)整體收購案例，3月18日，錦和投資集團(tuán)宣布整體收購上海市中心南京西路頂級(jí)商圈鳳陽大廈。地塊為矩形，形狀規(guī)則，地質(zhì)條件良好，且所有批復(fù)手續(xù)齊全，沒有拆遷負(fù)擔(dān)，開發(fā)空間巨大。截止目前，%股權(quán)項(xiàng)目關(guān)注度較高，產(chǎn)權(quán)交易所的負(fù)責(zé)人表示，自3月18日掛牌以來, 每日電話詢問也絡(luò)繹不絕。據(jù)我司不完全統(tǒng)計(jì)，整個(gè)3月共有11宗與房地產(chǎn)相關(guān)的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目成功交易，交易金額高達(dá)100億以上，較上月高出近5成，其中商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)回暖跡象，商務(wù)樓整體收購案例再現(xiàn)。 萬科10億拍得東莞一幅地塊 將建地標(biāo)建筑3月26日，折合樓面單價(jià)為4022元/平方米。上述七個(gè)項(xiàng)目主要集中在青浦、嘉定兩個(gè)區(qū)?？偼顿Y預(yù)計(jì)將達(dá)到60億元。原合生、恒大CFO加盟佳兆業(yè) 任職副主席3月8日，佳兆業(yè)再次發(fā)布公告，稱原合生、恒大CFO譚禮寧先生已獲委任為執(zhí)行董事及副主席。佳兆業(yè)與海航置業(yè)簽訂合作協(xié)議3月1日，佳兆業(yè)與海航置業(yè)簽訂策略聯(lián)盟框架協(xié)議，擬共同拓展內(nèi)地地產(chǎn)市場。【業(yè)內(nèi)動(dòng)態(tài)】1．一季度房企業(yè)績百強(qiáng)代表企業(yè)首月銷售勢(shì)頭良好一季度，萬科以145億元的銷售額繼續(xù)高居各大房企榜首，但是銷量榜首的位置則被恒大躋掉，、。另國土部計(jì)劃在房價(jià)上漲過快的一線城市和部分二三線城市試點(diǎn)推廣“綜合評(píng)標(biāo)”、“一限多競”等招拍掛制度完善改革措施。 土地政策國土部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》3月10日，國土部發(fā)布“國19條”。目前，中行、建行與農(nóng)行均實(shí)行利率8折。 報(bào)告內(nèi)容包括以下幾點(diǎn)：1) 繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程； 2) 繼續(xù)支持居民自住性住房消費(fèi)。4月初四大行已取消首套房7折利率優(yōu)惠，統(tǒng)統(tǒng)上調(diào)至8折以上，打擊面不僅殃及剛性需求，甚至形成“投資投機(jī)需求”對(duì)“剛性需求”的“擠出效應(yīng)”。 【本月新政】 3月中上旬召開的“兩會(huì)”主要圍繞土地招掛牌制度、保障性住房、二次房改、物業(yè)稅等問題進(jìn)行商論。從4月1日開始，若首付2成