房地產(chǎn)投資分析(編輯修改稿)
2025-07-13 12:36 本頁面
【文章內容簡介】 成現(xiàn)金過程所產(chǎn)生的風險因素：價值量大小、建設程度、地段好壞、市場行情、凈現(xiàn)金流量防護：搭配好投資的類型（比例、債券股票）、選擇易分割的房地產(chǎn)、選好地段、有能力持有足夠的時間、操縱房地產(chǎn)的現(xiàn)金流、做好房地產(chǎn)投資項目管理不可抗力風險：由意外事故、自然災害、戰(zhàn)爭等帶來的風險因素：地理位置、本身特性、抗災自救能力、保險事業(yè)發(fā)展水平、房地產(chǎn)管理水平防護：預防為主、擔保（保費）、選選擇韓少發(fā)生不可抗力地理位置進行投資風險處理防范評價處理方法：風險自留：投資者以自身財力承擔風險帶來的損失使用條件不同：一、自己承擔：承擔風險：1）、其他方法比自己承擔或成本大 2）、風險不可轉移3）、風險帶來損失較小，對投資者影響不大二、自保風險：一套正式的計劃、防護的措施：1）、建立自報公司2）、風險損失可分攤到成本（不可預料的成本）3）、建立內部風險損失基金風險轉移：將風險損失轉移給他人承擔風險組合預防 回避防范策略：常見易行：保險策略（專業(yè)保險公司）、投資分散策略、區(qū)域分散、時間分散、融資策略、聯(lián)合策略評價（指標）：資本利潤率 財務傳動比 營業(yè)率 償債收益比 保本占用率第三章 投資項目可行性研究一、概念可行性研究：房地產(chǎn)投資項目在投資決策前，分析論證目標實現(xiàn)的可能性的科學方法。對項目的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益進行預測和評價，以此為基礎，判斷項目的可能性和可行性，來確定是否應該投資及如何投資等，結論性意見為決策部門提供可靠的科學依據(jù)，為下一步工作提供基礎。目的：減少或避免投資決策的失誤，提高項目的經(jīng)濟社會和環(huán)境效益。作用：項目投資決策的依據(jù) 申請項目標準的依據(jù) 籌措資金的依據(jù) 簽訂協(xié)議或合同的依據(jù) 下一步規(guī)劃設計工作依據(jù)可行性研究的依據(jù)：根據(jù)國家相關的法規(guī)、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃部門出具的規(guī)劃意見、土地主管部門出具的項目用地土地預審意見、環(huán)境主管部門出具的環(huán)境影響評價意見、交通行政主管部門出具的交通影響評價意見、自然、地理、水文、經(jīng)濟、社會等基礎資料、有關工程技術的標準（規(guī)范）等資料、國家所規(guī)定的經(jīng)濟參考（參數(shù)、指標）、其他依據(jù)工作階段：投資機會研究（地區(qū)、政策、資源條件、項目建成影響） 初步可行性研究 詳細的可行性研究 項目的評估與決策主要內容與步驟：十個部分：項目概況：名稱、開發(fā)建設單位、位置、周邊環(huán)境、四至、項目可行性研究的依據(jù)、目的、范圍項目用地現(xiàn)狀調查及拆遷安置方案的制度土地調查：地類、面積、使用單位人口調查：總人口數(shù)、總戶數(shù)、拆遷人口戶數(shù)建筑物調查：種類、面積、需拆遷數(shù)量管線調查：項目范圍內管線調查其他地下地上物調查：水井、人防工程制定拆遷計劃和方案 市場分析和規(guī)模的確定最佳規(guī)模、盈虧規(guī)模點；供給狀況、需求狀況及預測、價格及交易量 規(guī)劃設計方案的選擇市政規(guī)劃設計，包括各種市政設施的布局、來源、去路走向平面布局建筑規(guī)劃方案：主體工程、單項工程、附屬工程、層數(shù)、層高、面積 資源供給條件分析建筑材料需求量、采購方式計劃；施工力量組織、計劃；建成后項目需投入生產(chǎn)的煤氣、水電、通訊等條件； 環(huán)境影響評價項目周邊主要污染物、污染源的調查；項目建成后對周邊環(huán)境的影響 項目投資開發(fā)機構的組織及費用管理能源配置、機構的設置及費用的安排 開發(fā)建設計劃的編制 項目經(jīng)濟效益和社會效益（重點參考、量化計算）結論和建議可行性研究報告步驟：接受委托：投資主體委托房產(chǎn)咨詢公司區(qū)域調查研究：市場、資源調查方案的選擇和優(yōu)化財務評價和綜合評價（利潤、凈現(xiàn)值、內部收益率、投資回收期）撰寫報告可行性研究報告的撰寫（要求）： 基本構成：封面（誰做的、為誰做的、項目名稱、時間）、摘要、目錄、正文（主體）、內容、附表、附圖 正文寫作：1）項目總說明 背景、投資者、依據(jù)2）項目概況 項目性質、建成方式、地址、標準與規(guī)模、所需的配套及可能性、建成后服務對象3）投資環(huán)境 社會經(jīng)濟狀況、城市基礎設施狀況、土地使用制度、政府政策、政府鼓勵投資理念4）項目的環(huán)境及其競爭性5）市場研究 供需兩方價格、成交量6）規(guī)劃方案及建設條件重要
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