【文章內(nèi)容簡介】 建立層次結(jié)構(gòu)模型 ③ 由相對重要性評價(jià)建立判斷矩陣 ④ 求解判斷矩陣 特征向量：同層間單權(quán)重系數(shù) 最大特征根：一致性檢驗(yàn)指標(biāo)（ C、 Z≤） ⑤ 由層間遞歸運(yùn)算確定各因素組合權(quán)重系數(shù) Wj ⑥ 聘請專家對各因素狀況按優(yōu)、良、中、差四級進(jìn)行分類判定 ⑦ 按下式進(jìn)行各環(huán)境因素計(jì)分統(tǒng)計(jì) 式中： ：評優(yōu)的百分比； ：評中的百分比 ：評良的百分比； ：評差的百比 ⑧ 按各因素組合權(quán)重系數(shù) 及統(tǒng)計(jì)計(jì)分 計(jì)算項(xiàng)目投資環(huán)境綜合得分。 ⑨ 按各項(xiàng)目投資環(huán)境綜合得分進(jìn)行排序與評價(jià)。 4321 234 jjjjj rrrrV ????1jV2jr 3jr4jr jmjjVWG ???1jWjV 第三講 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 經(jīng)濟(jì)效益及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)指標(biāo) 靜態(tài)評價(jià)與動(dòng)態(tài)評價(jià)方法 經(jīng)濟(jì)效益的不確定性分析 財(cái)務(wù)評價(jià) （ 一）經(jīng)濟(jì)效益及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)效益 ∶ 經(jīng)濟(jì)效益是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所取得的效果與從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的消耗之比 。人們稱從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)所消耗和占用的物質(zhì)與勞動(dòng)資源為 “ 投入 ” ；稱生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的物質(zhì)效用和經(jīng)濟(jì)收益為 “ 產(chǎn)出 ” 。 這種 “ 產(chǎn)出 ” 與 “ 投入 ” 之比 ， 便是經(jīng)濟(jì)效益 。 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)指標(biāo) （ 1） 按是否考慮了資金時(shí)間價(jià)值進(jìn)行分類 靜態(tài)投資經(jīng)濟(jì)效益 ∶ 凡是在進(jìn)行評價(jià)指標(biāo)計(jì)算時(shí) ，不考慮資金 時(shí)間價(jià)值 ， 只計(jì)現(xiàn)金流量的絕對值 ， 這一類評價(jià)指標(biāo)統(tǒng)稱為靜態(tài)評價(jià)指標(biāo) 。 如 ∶ 投資利潤率、投資利稅率、投資回收期等。 動(dòng)態(tài)投資經(jīng)濟(jì)效益 ∶ 凡是在進(jìn)行評價(jià)指標(biāo)計(jì)算時(shí)，考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，即不僅計(jì)算現(xiàn)金流量的絕對值，還計(jì)算因現(xiàn)金流量發(fā)生時(shí)點(diǎn)不同而產(chǎn)生的時(shí)間價(jià)值，這一類評價(jià)指標(biāo)統(tǒng)稱為動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)。 如 ∶ 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、年等值、全壽命費(fèi)用等。 （ 2）按經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)的目的分類 評價(jià)項(xiàng)目盈利水平的指標(biāo) ∶ 考察項(xiàng)目盈利水平主要從項(xiàng)目投入與產(chǎn)出的比較進(jìn)行分析 ， 如 ∶ 投資回收期 、 投資收益率 、 投資利稅率 、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 、 內(nèi)部收益率 、 資本金利潤率 、 追加投資效果系數(shù) 、 追加投資回收期等 。 評價(jià)項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)：考察項(xiàng)目的清償能力主要分析計(jì)算項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的負(fù)債與資產(chǎn)的比率關(guān)系 。 如：資產(chǎn)負(fù)債率 、 流動(dòng)比率 、 速動(dòng)比率等 評價(jià)項(xiàng)目資金運(yùn)用效益的指標(biāo)：主要是從資產(chǎn)與收益的對比關(guān)系來測定項(xiàng)目資金的運(yùn)用效益 ， 若把資產(chǎn)看作是投資的結(jié)果 ， 則最終反映了投資的經(jīng)濟(jì)效益 。 如：流動(dòng)資產(chǎn)凈值周轉(zhuǎn)率 、 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 。 評價(jià)項(xiàng)目投資實(shí)施效益的指標(biāo)：主要是通過對項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間的進(jìn)度 、 工期 、 質(zhì)量的考核 ， 對投資實(shí)施效果進(jìn)行考核 。 如：資產(chǎn)形成率 、 投資重心 、 建設(shè)工期 、 單位投資等 。 （ 二）靜態(tài)評價(jià)與動(dòng)態(tài)評價(jià)方法 靜態(tài)評價(jià)方法：采用靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)的評價(jià)方法 （ 1） 投資收益率法：投資收益率又稱投資利潤率或投資效果系數(shù) 。 式中：項(xiàng)目投資額是包括貸款利息的總投資；收益額是房地產(chǎn)開發(fā)商品我銷售凈收入 。 如商品房銷售凈收入 ，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓凈收入等 。 （ 2） 投資回收期法：投資回收期就是用擬建項(xiàng)目的凈收益來補(bǔ)償全部投資所需要的時(shí)間 按平均收益額計(jì)算投資回收期： 按累計(jì)收益額計(jì)算投資回收期 式中 Ft —— 第 t年的項(xiàng)目經(jīng)營凈收入； （ 3） 追加投資效果評價(jià)法 追加投資效果是指增額投資所帶來的經(jīng)濟(jì)效果 。 如果這種經(jīng)濟(jì)效果是用回收期描述的 ， 就稱其為追加投資回收期；如果以回收期的倒數(shù)來描述追加投資效果 ，則稱其為追加投資效果系數(shù) 。 （ 4） 最小費(fèi)用法：指標(biāo)準(zhǔn)償還年限內(nèi)項(xiàng)目方案的成本費(fèi)用為最小 。 以這一原則作為方案比選標(biāo)準(zhǔn)的評價(jià)方法為最小費(fèi)用法 。 動(dòng)態(tài)評價(jià)方法：采用動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)進(jìn)行評價(jià)的方法 。 （ 1） 凈現(xiàn)值法 （ NPV法 ） ：若將項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按統(tǒng)一的 、 事先選定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率折算為項(xiàng)目實(shí)施初期的現(xiàn)值 ， 此現(xiàn)值的代數(shù)和 ， 就是項(xiàng)目凈現(xiàn)值（ NPV） 。 式中 NPV—— 項(xiàng)目的凈現(xiàn)值； Ft—— 項(xiàng)目第 t年的凈現(xiàn)金流量； n—— 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命期 （ 年 ） ； a t—— 第 t年的貼現(xiàn)系數(shù) 。 a t= (1+i0)－ t i0—— 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 ， 即事先規(guī)定的利率 。 （ 2） 內(nèi)部收益率法 （ IRR法 ） ：內(nèi)部收益率本身就是一個(gè)貼現(xiàn)率 ， 它是指項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi) ， 各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的貼現(xiàn)率 ， 即項(xiàng)目凈現(xiàn)值為零時(shí)的貼現(xiàn)率 。 式中各符號的意義同前 內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)意義：內(nèi)部收益率事實(shí)上是一種同時(shí)反映凈現(xiàn)金流量及其發(fā)生時(shí)間的綜合指標(biāo) 。 內(nèi)部收益率的評價(jià)： IRR與同期貸款利率 （ i） 相比較 ， 反映項(xiàng)目盈虧狀況 。 IRR＞ i， 項(xiàng)目盈利； IRR=i， 項(xiàng)目盈虧平衡； IRR＜ i， 項(xiàng)目虧損 IRR與基準(zhǔn)收益率 （ i0） 相比較 ， 反映項(xiàng)目與社會(huì)平均收益水平相比的經(jīng)濟(jì)效益狀況 。 IRR＞ i0， 項(xiàng)目盈利超出社會(huì)平均水平； IRR=i， 項(xiàng)目盈利相當(dāng)于社會(huì)平均水平； IRR＜ i0， 項(xiàng)目盈利低于社會(huì)平均水平； IRR與同類項(xiàng)目社會(huì)平均內(nèi)部收益率 （ IRR0） 相比較 ，反映項(xiàng)目與同期 、 同類項(xiàng)目盈利水平相比的經(jīng)濟(jì)效益狀況 。 IRR＞ IRR0， 項(xiàng)目盈利超出同類項(xiàng)目平均盈利水平； IRR=IRR0， 項(xiàng)目盈利相當(dāng)于同類項(xiàng)目平均盈利水平； IRR＜ IRR0， 項(xiàng)目盈利低于同類項(xiàng)目平均盈利水平 。 （ 3） 現(xiàn)值比較法 （ PW法 ） 和年成本比較法（ AC法 ） 現(xiàn)值比較法 （ PW法 ） ：將項(xiàng)目投資建設(shè)和使用期內(nèi)各年支出按統(tǒng)一規(guī)定的利率 （ 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 ） 貼現(xiàn)為現(xiàn)值進(jìn)行比較分析的方法 ， 即為現(xiàn)值比較法 。 PW=P+A（ P/A， i0， n） － F（ P/F， i0， n） 年成本比較法 （ AC法 ） ：年成本比較法又稱等額年金成本法 ， 是年等值法 （ AW法 ） 的一種特定情況 。 （ 4） 年等值比較法 （ AW法 ） ：年等值比較法 （ AW） 是年成本比較法 （ AC法 ） 的推廣 ， 是用項(xiàng)目的等額年度收入與等額年度支出相比較來評價(jià)其經(jīng)濟(jì)效益的一種動(dòng)態(tài)分析方法 。 年等值比較法適用于項(xiàng)目投產(chǎn)后每年有較穩(wěn)定的收支 （ 經(jīng)營收入 、經(jīng)營成本等 ） 場合 。 如租賃經(jīng)營的房地產(chǎn)項(xiàng)目 。 AW＜ 0， 項(xiàng)目年度經(jīng)營支出大于收入，有虧損，項(xiàng)目或項(xiàng)目方案被否決； AW=0， 項(xiàng)目年度經(jīng)營收支平衡 、 不虧不盈；項(xiàng)目或項(xiàng)目方案一般被否決； AW＞ 0， 項(xiàng)目年度經(jīng)營收入大于支出，有盈利。項(xiàng)目或項(xiàng)目方案可接受。 年等值（ AW） 的計(jì)算 （ 5） 全壽命費(fèi)用分析法：全壽命費(fèi)用是指將項(xiàng)目在規(guī)劃 、 設(shè)計(jì) 、施工及投產(chǎn)使用階段所發(fā)生的所有費(fèi)用均按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率（ 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 ） 貼現(xiàn)為項(xiàng)目開始投資那一年的現(xiàn)值 。 全壽命費(fèi)用分析法特別適用于社會(huì)公益性 、 福利性投資項(xiàng)目的方案評價(jià)和比選 。 （ 6） 成本效用分析法：成本效用分析法就是以項(xiàng)目的效用與成本 （ 包括投資成本和經(jīng)營成本 ）之比 （ 成本效用比率或單位成本效用 ） ， 作為評價(jià)項(xiàng)目方案優(yōu)劣的評價(jià)分析方法 。 如：單位面積的造價(jià) （ 房屋 ） 、 每公里投資額（ 公路 ） 、 每噸投資 （ 貨輪 ） 、 每個(gè)床位的投資 （ 醫(yī)院 ） 、 每個(gè)學(xué)位的投資 （ 學(xué)校 ） 、 每公里油耗 （ 汽車 ） 等等 。 （三）經(jīng)濟(jì)