【文章內(nèi)容簡介】 建立層次結(jié)構(gòu)模型 ③ 由相對重要性評價建立判斷矩陣 ④ 求解判斷矩陣 特征向量：同層間單權(quán)重系數(shù) 最大特征根：一致性檢驗指標（ C、 Z≤） ⑤ 由層間遞歸運算確定各因素組合權(quán)重系數(shù) Wj ⑥ 聘請專家對各因素狀況按優(yōu)、良、中、差四級進行分類判定 ⑦ 按下式進行各環(huán)境因素計分統(tǒng)計 式中： ：評優(yōu)的百分比； ：評中的百分比 ：評良的百分比； ：評差的百比 ⑧ 按各因素組合權(quán)重系數(shù) 及統(tǒng)計計分 計算項目投資環(huán)境綜合得分。 ⑨ 按各項目投資環(huán)境綜合得分進行排序與評價。 4321 234 jjjjj rrrrV ????1jV2jr 3jr4jr jmjjVWG ???1jWjV 第三講 項目投資經(jīng)濟效益評價 經(jīng)濟效益及項目投資經(jīng)濟效益評價指標 靜態(tài)評價與動態(tài)評價方法 經(jīng)濟效益的不確定性分析 財務評價 （ 一）經(jīng)濟效益及項目投資經(jīng)濟效益評價指標 經(jīng)濟效益 ∶ 經(jīng)濟效益是社會經(jīng)濟活動所取得的效果與從事經(jīng)濟活動的消耗之比 。人們稱從事生產(chǎn)經(jīng)營活動所消耗和占用的物質(zhì)與勞動資源為 “ 投入 ” ；稱生產(chǎn)經(jīng)營活動所產(chǎn)生的物質(zhì)效用和經(jīng)濟收益為 “ 產(chǎn)出 ” 。 這種 “ 產(chǎn)出 ” 與 “ 投入 ” 之比 ， 便是經(jīng)濟效益 。 項目投資經(jīng)濟效益評價指標 （ 1） 按是否考慮了資金時間價值進行分類 靜態(tài)投資經(jīng)濟效益 ∶ 凡是在進行評價指標計算時 ，不考慮資金 時間價值 ， 只計現(xiàn)金流量的絕對值 ， 這一類評價指標統(tǒng)稱為靜態(tài)評價指標 。 如 ∶ 投資利潤率、投資利稅率、投資回收期等。 動態(tài)投資經(jīng)濟效益 ∶ 凡是在進行評價指標計算時，考慮了資金的時間價值，即不僅計算現(xiàn)金流量的絕對值，還計算因現(xiàn)金流量發(fā)生時點不同而產(chǎn)生的時間價值，這一類評價指標統(tǒng)稱為動態(tài)評價指標。 如 ∶ 財務凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、年等值、全壽命費用等。 （ 2）按經(jīng)濟效益評價的目的分類 評價項目盈利水平的指標 ∶ 考察項目盈利水平主要從項目投入與產(chǎn)出的比較進行分析 ， 如 ∶ 投資回收期 、 投資收益率 、 投資利稅率 、 財務凈現(xiàn)值 、 內(nèi)部收益率 、 資本金利潤率 、 追加投資效果系數(shù) 、 追加投資回收期等 。 評價項目清償能力的指標：考察項目的清償能力主要分析計算項目在計算期內(nèi)各年的負債與資產(chǎn)的比率關(guān)系 。 如：資產(chǎn)負債率 、 流動比率 、 速動比率等 評價項目資金運用效益的指標：主要是從資產(chǎn)與收益的對比關(guān)系來測定項目資金的運用效益 ， 若把資產(chǎn)看作是投資的結(jié)果 ， 則最終反映了投資的經(jīng)濟效益 。 如：流動資產(chǎn)凈值周轉(zhuǎn)率 、 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 。 評價項目投資實施效益的指標：主要是通過對項目開發(fā)建設(shè)期間的進度 、 工期 、 質(zhì)量的考核 ， 對投資實施效果進行考核 。 如：資產(chǎn)形成率 、 投資重心 、 建設(shè)工期 、 單位投資等 。 （ 二）靜態(tài)評價與動態(tài)評價方法 靜態(tài)評價方法：采用靜態(tài)評價指標的評價方法 （ 1） 投資收益率法：投資收益率又稱投資利潤率或投資效果系數(shù) 。 式中：項目投資額是包括貸款利息的總投資；收益額是房地產(chǎn)開發(fā)商品我銷售凈收入 。 如商品房銷售凈收入 ，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓凈收入等 。 （ 2） 投資回收期法：投資回收期就是用擬建項目的凈收益來補償全部投資所需要的時間 按平均收益額計算投資回收期： 按累計收益額計算投資回收期 式中 Ft —— 第 t年的項目經(jīng)營凈收入； （ 3） 追加投資效果評價法 追加投資效果是指增額投資所帶來的經(jīng)濟效果 。 如果這種經(jīng)濟效果是用回收期描述的 ， 就稱其為追加投資回收期；如果以回收期的倒數(shù)來描述追加投資效果 ，則稱其為追加投資效果系數(shù) 。 （ 4） 最小費用法：指標準償還年限內(nèi)項目方案的成本費用為最小 。 以這一原則作為方案比選標準的評價方法為最小費用法 。 動態(tài)評價方法：采用動態(tài)評價指標進行評價的方法 。 （ 1） 凈現(xiàn)值法 （ NPV法 ） ：若將項目每年的凈現(xiàn)金流量按統(tǒng)一的 、 事先選定的基準貼現(xiàn)率折算為項目實施初期的現(xiàn)值 ， 此現(xiàn)值的代數(shù)和 ， 就是項目凈現(xiàn)值（ NPV） 。 式中 NPV—— 項目的凈現(xiàn)值； Ft—— 項目第 t年的凈現(xiàn)金流量； n—— 項目經(jīng)濟壽命期 （ 年 ） ； a t—— 第 t年的貼現(xiàn)系數(shù) 。 a t= (1+i0)－ t i0—— 基準貼現(xiàn)率 ， 即事先規(guī)定的利率 。 （ 2） 內(nèi)部收益率法 （ IRR法 ） ：內(nèi)部收益率本身就是一個貼現(xiàn)率 ， 它是指項目經(jīng)濟壽命期內(nèi) ， 各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的貼現(xiàn)率 ， 即項目凈現(xiàn)值為零時的貼現(xiàn)率 。 式中各符號的意義同前 內(nèi)部收益率的經(jīng)濟意義：內(nèi)部收益率事實上是一種同時反映凈現(xiàn)金流量及其發(fā)生時間的綜合指標 。 內(nèi)部收益率的評價： IRR與同期貸款利率 （ i） 相比較 ， 反映項目盈虧狀況 。 IRR＞ i， 項目盈利； IRR=i， 項目盈虧平衡； IRR＜ i， 項目虧損 IRR與基準收益率 （ i0） 相比較 ， 反映項目與社會平均收益水平相比的經(jīng)濟效益狀況 。 IRR＞ i0， 項目盈利超出社會平均水平； IRR=i， 項目盈利相當于社會平均水平； IRR＜ i0， 項目盈利低于社會平均水平； IRR與同類項目社會平均內(nèi)部收益率 （ IRR0） 相比較 ，反映項目與同期 、 同類項目盈利水平相比的經(jīng)濟效益狀況 。 IRR＞ IRR0， 項目盈利超出同類項目平均盈利水平； IRR=IRR0， 項目盈利相當于同類項目平均盈利水平； IRR＜ IRR0， 項目盈利低于同類項目平均盈利水平 。 （ 3） 現(xiàn)值比較法 （ PW法 ） 和年成本比較法（ AC法 ） 現(xiàn)值比較法 （ PW法 ） ：將項目投資建設(shè)和使用期內(nèi)各年支出按統(tǒng)一規(guī)定的利率 （ 基準貼現(xiàn)率 ） 貼現(xiàn)為現(xiàn)值進行比較分析的方法 ， 即為現(xiàn)值比較法 。 PW=P+A（ P/A， i0， n） － F（ P/F， i0， n） 年成本比較法 （ AC法 ） ：年成本比較法又稱等額年金成本法 ， 是年等值法 （ AW法 ） 的一種特定情況 。 （ 4） 年等值比較法 （ AW法 ） ：年等值比較法 （ AW） 是年成本比較法 （ AC法 ） 的推廣 ， 是用項目的等額年度收入與等額年度支出相比較來評價其經(jīng)濟效益的一種動態(tài)分析方法 。 年等值比較法適用于項目投產(chǎn)后每年有較穩(wěn)定的收支 （ 經(jīng)營收入 、經(jīng)營成本等 ） 場合 。 如租賃經(jīng)營的房地產(chǎn)項目 。 AW＜ 0， 項目年度經(jīng)營支出大于收入，有虧損，項目或項目方案被否決； AW=0， 項目年度經(jīng)營收支平衡 、 不虧不盈；項目或項目方案一般被否決； AW＞ 0， 項目年度經(jīng)營收入大于支出，有盈利。項目或項目方案可接受。 年等值（ AW） 的計算 （ 5） 全壽命費用分析法：全壽命費用是指將項目在規(guī)劃 、 設(shè)計 、施工及投產(chǎn)使用階段所發(fā)生的所有費用均按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率（ 基準貼現(xiàn)率 ） 貼現(xiàn)為項目開始投資那一年的現(xiàn)值 。 全壽命費用分析法特別適用于社會公益性 、 福利性投資項目的方案評價和比選 。 （ 6） 成本效用分析法：成本效用分析法就是以項目的效用與成本 （ 包括投資成本和經(jīng)營成本 ）之比 （ 成本效用比率或單位成本效用 ） ， 作為評價項目方案優(yōu)劣的評價分析方法 。 如：單位面積的造價 （ 房屋 ） 、 每公里投資額（ 公路 ） 、 每噸投資 （ 貨輪 ） 、 每個床位的投資 （ 醫(yī)院 ） 、 每個學位的投資 （ 學校 ） 、 每公里油耗 （ 汽車 ） 等等 。 （三）經(jīng)濟