(簡(jiǎn)體)房地產(chǎn)投資分析(編輯修改稿)
2025-01-24 20:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 練 習(xí) 題 ? 1．已知某筆貸款的年利率為 15%，按半年計(jì)息，問該筆貸款的實(shí)際利率是多少？ ? 2．某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款 3000萬元，期限為 5年，年利率為 10%，按季度計(jì)息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商該筆貸款支付的利息總額是多少？若計(jì)算先期支付的利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少？ ? 3．某家庭以 10000元 /m2的價(jià)格，購(gòu)買了一套 100m2的住宅，向銀行申請(qǐng)了 20年的住房抵押貸款，該貸款的年利率為 7%，貸款成數(shù)為七成。如果該家庭在按月等額還款 5年后，于第 6年初一次提前還清了貸款本金 8萬元，那么從第 6年開始的抵押貸款月還款額為多少？ 返回本章目錄 第 2章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 小結(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 思考題 練習(xí)題 返回目錄 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 ? 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境基本概念 ? 1．環(huán)境與投資環(huán)境的含義 ? 按照尼古拉斯 斯特恩的解釋，投資環(huán)境主要是指現(xiàn)在和未來影響和制約投資主體投資動(dòng)機(jī)、投資決策以及投資風(fēng)險(xiǎn)和收益的政策、制度和行為環(huán)境等一切外部條件的總稱。投資環(huán)境包括與一定投資活動(dòng)有關(guān)的政治、經(jīng)濟(jì)、自然、社會(huì)、科技等方面的因素，投資收益的高低與經(jīng)濟(jì)主體對(duì)投資環(huán)境認(rèn)識(shí)的正確程度有很大關(guān)系，在不同的投資環(huán)境中，從事投資活動(dòng)所獲得的收益差別很大。 ? 2．房地產(chǎn)投資環(huán)境及其特征 ? 房地產(chǎn)投資環(huán)境的幾種分類 ? 1．從投資環(huán)境所包含因素的多少來分類 ? 2．按照房地產(chǎn)投資環(huán)境因素作用范圍的大小分類 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 ? 3．按房地產(chǎn)投資環(huán)境因素的不同性質(zhì)劃分 ? 4．按照房地產(chǎn)投資環(huán)境因素不同的內(nèi)容劃分 ? 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的意義 ? 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析在房地產(chǎn)投資過程中具有重要的參考意義。房地產(chǎn)投資的第一步就是進(jìn)行房地產(chǎn)投資環(huán)境分析，這一點(diǎn)隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的成熟和房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的完善逐步顯示出來。在國(guó)外成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體中，房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的分析策略和分析方法已經(jīng)非常成熟，在中國(guó)加入 WTO以后房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)呈現(xiàn)出了與國(guó)際接軌的態(tài)勢(shì)。 ? 投資環(huán)境對(duì)單個(gè)的投資者而言是無法改變也不可控制的。房地產(chǎn)投資者要想減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，最大程度地達(dá)到自己的投資目標(biāo)，他就必須充分認(rèn)識(shí)和分析房地產(chǎn)投資環(huán)境，并及時(shí)采取措施積極地利用環(huán)境變化中提供的機(jī)會(huì)，同時(shí)也要積極采取對(duì)策，努力避開這種變化可能帶來的威脅，只有這樣，投資者才能制定正確的投資方案和投資決策。 返回本章目錄 房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析 ? 政策法規(guī)環(huán)境分析 ? 政策法規(guī)環(huán)境包括政策環(huán)境和法規(guī)環(huán)境兩個(gè)方面。 ? 這里以 2023年中國(guó)人民銀行（以下簡(jiǎn)稱央行）頒布的 121號(hào)文件為例來分析金融政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響。 ? 121文件對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ? （ 1）改變了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原有的資金運(yùn)作模式。 ? （ 2）抑制投資型客戶的購(gòu)房需求。 ? （ 3）限制政府和開發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備。 ? 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ? 規(guī)劃環(huán)境分析 ? 自然環(huán)境分析 ? 設(shè)施環(huán)境分析 房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析 ? 1．生活設(shè)施環(huán)境分析 ? 2．商務(wù)設(shè)施環(huán)境分析 ? 3．教育設(shè)施環(huán)境分析 ? 4．基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境分析 返回本章目錄 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià) ? 房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的原則 ? 1．主觀與客觀相結(jié)合的原則 ? 2．全面與重點(diǎn)相結(jié)合的原則 ? 3．靜態(tài)與動(dòng)態(tài)相結(jié)合的原則 ? 4．定性與定量相結(jié)合的原則 ? 5．普遍性與特殊性相結(jié)合的原則 ? 房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的方法 ? 1．冷熱國(guó)對(duì)比法 ? （ 1）政治穩(wěn)定性。 ? （ 2）市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 ? （ 3）經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)和成就。 ? （ 4）文化一元化。 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià) ? （ 5）法令阻礙。 ? （ 6）實(shí)質(zhì)阻礙。 ? （ 7）地理與文化差距。 ? 2．特爾斐法評(píng)價(jià)法 ? 特爾斐法一般要經(jīng)過四輪基本咨詢程序，才可得到較為滿意的結(jié)論。其基本程序?yàn)椋? ? （ 1）預(yù)先調(diào)查。 ? （ 2）首次反饋。 ? （ 3）二次反饋。 ? （ 4）作出決斷。 ? 3．等級(jí)尺度法 ? 4．多因素和關(guān)鍵因素評(píng)價(jià)法 ? （ 1）閔氏多因素評(píng)估法。具體見下表 21。 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià) 影 響 因 素 子 因 素 1．政治環(huán)境 政治穩(wěn)定性、國(guó)有化可能性、政府的外資政策 2．經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、物價(jià)水平 3．財(cái)務(wù)環(huán)境 資本和利率匯出、匯率、集資和借款的可能性 4．市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)規(guī)模、分銷網(wǎng)點(diǎn)、營(yíng)銷輔助機(jī)構(gòu)、地理位置 5．基礎(chǔ)設(shè)施 國(guó)際通信設(shè)備、交通與運(yùn)輸、外部經(jīng)濟(jì) 6．技術(shù)條件 科技水平、合適的勞動(dòng)力、專業(yè)人才的供應(yīng) 7．輔助工業(yè) 輔助工業(yè)的發(fā)展水平、輔助工業(yè)的配套情況 8．法律制度 各項(xiàng)法律是否健全、法律是否得到很好的執(zhí)行 9．行政機(jī)構(gòu)效率 機(jī)構(gòu)的設(shè)置、辦事效率、工作人員的素質(zhì) 10．文化環(huán)境 投資雙方信任和合作程度；外國(guó)公司是否適應(yīng)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)風(fēng)俗 11．競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)弱、同類產(chǎn)
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