【正文】 ? （ 3）按投資經(jīng)營方式劃分，房地產(chǎn)投資可以分為出售型房地產(chǎn)投資、經(jīng)營型房地產(chǎn)投資和混合型房地產(chǎn)投資。我們一般認為，投資（ Investment）是指某個經(jīng)濟主體（國家、企業(yè)、個人）將一定的資金（如現(xiàn)金及其他形式貨幣資金）或資源（如土地、設(shè)備、技術(shù)等）投入某項社會再生產(chǎn)過程，以便獲取未來的收益或效益的經(jīng)濟活動或經(jīng)濟行為。傳統(tǒng)的項目進度計劃的編制都使用表格法來進行。 土方工程 I 土方工程 II基礎(chǔ)工程 I 基礎(chǔ)工程 II結(jié)構(gòu)工程 I裝修工程 I結(jié)構(gòu)工程 II裝修工程 II總工期 T = 1 4 天213332232 2864475土方工程 土方工程基礎(chǔ)工程 基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)工程裝修工程結(jié)構(gòu)工程裝修工程總工期 天圖 12 某小型建設(shè)項目施工進度計劃網(wǎng)絡(luò)圖 注： 1．該工程分為兩段施工，即 I段和 II段?，F(xiàn)金流量圖（ Cash Flow Diagram）是把投資項目（系統(tǒng)）的現(xiàn)金流量用時間坐標表示出來的一種示意圖。以圖15為例，首先，打開 Microsoft Excel 2023，在工作區(qū)任一位置的不同格里按順序輸入上述數(shù)字和時間標度， 點擊“插入”菜單欄中的“圖表”，再點擊“柱形圖”，選擇“堆積柱形圖”，即可自動生成該項目投資的現(xiàn)金流量圖。根據(jù)不同的劃分標準，可以把房地產(chǎn)投資分為不同的類型。投資環(huán)境包括與一定投資活動有關(guān)的政治、經(jīng)濟、自然、社會、科技等方面的因素，投資收益的高低與經(jīng)濟主體對投資環(huán)境認識的正確程度有很大關(guān)系，在不同的投資環(huán)境中，從事投資活動所獲得的收益差別很大。 ? 121文件對房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要表現(xiàn)在以下幾個方面： ? （ 1）改變了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原有的資金運作模式。 ? （ 6）實質(zhì)阻礙。具體見下表 21。 表 23 房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境評價指標體系及 TOP10城市 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價 商業(yè)用房開發(fā)投資環(huán)境 出租面積、銷售面積、竣工面積、新開工面積、就業(yè)人口總數(shù)、社會消費品零售總額、施工面積、人均可支配收入、人均社會消費品零售總額、 GDP增長率、出租率、吸納率等 上海、重慶、北京、深圳、廣州、天津、杭州、哈爾濱、寧波和成都 房地產(chǎn)市場投資環(huán)境 固定資產(chǎn)投資、土地開發(fā)投資、建成區(qū)面積、總?cè)丝凇⒕蜆I(yè)人數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)增長率、土地開發(fā)面積／購置面積、實際利用外資、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資／ GDP、固定資產(chǎn)投資增長率、 GDP增長率等 北京、上海、廣州、南京、呼和浩特、深圳、天津、青島、寧波和重慶 （續(xù)） 返回本章目錄 小 結(jié) ? 房地產(chǎn)投資環(huán)境，是指房地產(chǎn)投資所必須依賴的經(jīng)濟、社會、文化、科技等外部條件的總稱，是某區(qū)域系統(tǒng)對房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)資本流動之間影響要素的總和。 返回本章目錄 思 考 題 ? 1．房地產(chǎn)投資環(huán)境的類型具體有哪些？ ? 2．如何進行房地產(chǎn)投資環(huán)境的要素分析？ ? 3．房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的原則有哪些？ ? 4．詳細說明多因素和關(guān)鍵因素評價法的評價原理與操作。 ? （ 2）供求關(guān)系未來趨勢方面的信息，如政策法規(guī)信息，房地產(chǎn)稅收信息，城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃信息，城市化狀況及其趨勢方面的信息，產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其趨勢方面的信息， GDP及其增長率方面的信息，通貨膨脹率、利率水平、獲取貸款的可能性方面的信息，城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)和消費水平方面的信息，房地產(chǎn)投資收益率及房地產(chǎn)開發(fā)利潤率變化的信息等。 項目名稱 項目均價 /（元 /m2） 項目建筑面積 /萬 m2 項目 A 6500 項目 B 4800 16 項目 C 4500 17 項目 D 5308 14 項目 E 5600 80 項目 F 6500 50 項目 G 6000 表 33 某區(qū)域供給結(jié)構(gòu)分析選擇項目列表 房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法 項目 H 6400 項目 I 7100 83 項目 J 4280 86 項目 K 4300 100 項目 L 5900 （續(xù)） 通過對表 33的分析可以看出，該區(qū)域住宅的均價是5590元 /m2。 圖 31 區(qū)域商品住宅面積分類統(tǒng)計圖 圖 32 區(qū)域住宅戶型狀況分類統(tǒng)計圖 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。具體情況見表34。表 32為北京市歷年竣工和銷售面積統(tǒng)計數(shù)字。 返回本章目錄 第 3章 房地產(chǎn)投資市場分析 小結(jié) 常見類型房地產(chǎn)投資市場分析 房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法 房地產(chǎn)投資市場分析基本問題 思考題 練習題 返回目錄 房地產(chǎn)投資市場分析基本問題 ? 房地產(chǎn)投資市場分析的類型 ? 1．按照房地產(chǎn)投資市場分析的內(nèi)容劃分的類型 ? 2．按照房地產(chǎn)投資市場分析的層次劃分的類型 ? 3．按照房地產(chǎn)投資市場分析的服務(wù)主體劃分的類型 ? 4．按照房地產(chǎn)投資市場分析的不同階段劃分的類型 ? 5．按照房地產(chǎn)投資市場分析的物業(yè)功能劃分的類型 ? 房地產(chǎn)投資市場分析的依據(jù) ? 1．房地產(chǎn)市場供給方面的信息 ? 2．房地產(chǎn)市場需求方面的信息 ? （ 1）房地產(chǎn)市場需求總量方面的信息。 ? 在進行一般的房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析時，要特別注意政策法規(guī)環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、規(guī)劃環(huán)境、自然環(huán)