房地產(chǎn)投資分析1(編輯修改稿)
2025-01-15 21:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 售價格及時間 、 政策環(huán)境 、 相關部門的辦事效率等 ， 這些問題在這一階段都必須做充分考慮 ， 而且 ， 無論開發(fā)項目的前景如何美好 ，開發(fā)商在此階段都必須審慎 ， 最后都必須通過可行性研究報告來說話 ， 而且所做的可研必須是客觀的 ，不帶有任何主觀因素 。 當然在做項目決策分析時 ，開發(fā)商可以根據(jù)自己的經(jīng)驗做出判斷 。 二 、 前期工作 這個階段的主要任務是獲取土地使用權 、 規(guī)劃報批 、工程施工招投標 、 選擇監(jiān)理單位 。 就房地產(chǎn)開發(fā)項目來講 ，基本上都是通過招標和拍賣的方式獲取土地使用權 ， 隨著政府辦事程序的公開化和土地市場的進一步規(guī)范 ， 盡管成本有所增加 ， 但開發(fā)商獲取土地使用權要比以前相對簡單 ，這種變化對任何公正的開發(fā)商來講都是有好處的 。 在拿地的同時開發(fā)商還必須申請建設用地規(guī)劃許可證 、 建設規(guī)劃許可證和施工許可證 。 在各種規(guī)劃證書和土地都拿到以后 ，剩下的就是通過招投標選擇施工企業(yè)和監(jiān)理公司 。 在獲取土地 、 各種規(guī)劃證書 、 招投標選擇施工企業(yè)方面各地的具體做法和程序有一定差異 ， 這就需要深入實地 ， 了解各地的情況 。 在前期工作階段 ， 還有一個很重要的工作就是提前做好房地產(chǎn)的預售 、 預租計劃工作 。 具體來講這一階段要做的工作包括以下幾個方面： 獲取土地使用權 。 征地 、 拆遷 、 安置 、 補償 。 制定規(guī)劃設計及建設方案 。 獲取規(guī)劃許可證 。 安排短期和長期信貸 。 制定預售 、 預租計劃 。 進行場平等土地開發(fā) ， 并達成與市政設施的銜接協(xié)議 。 選擇施工企業(yè) 。 選擇監(jiān)理企業(yè) 。 選擇前期物業(yè)管理企業(yè)。 三 、 建設階段 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般不直接從事工程施工活動 ， 而是委托承包商進行 ， 工程監(jiān)理也是采用這種形式 ， 因此 ， 對開發(fā)商來講 ， 在建設階段的主要工作就是敦促承包商和監(jiān)理公司按照施工和監(jiān)理合同行事 ， 認真履行合同 。 四、租售階段 根據(jù)所開發(fā)的物業(yè)類型和市場情況選擇房地產(chǎn)交易的類型，一般來講，居住物業(yè)以出售為主，寫字樓、酒店、商業(yè)用房以出租居多。至于在這個階段開發(fā)商如何做廣告，如何開展市場營銷，這個問題在房地產(chǎn)經(jīng)營中有具體講述。 根據(jù) 《 物業(yè)管理條例 》 ， 在業(yè)主 、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前 ， 建設單位應選聘物業(yè)管理企業(yè) ， 并簽訂書面的前期物業(yè)服務合同 。 同時 ， 建設單位還應制定業(yè)主臨時公約 。 國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則 。 第三節(jié) 土地使用權的獲取 一 、 概述
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