房地產(chǎn)經(jīng)營與管理1(編輯修改稿)
2025-03-18 17:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 交換、維修、裝飾及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有預(yù)測、有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動。 包括房產(chǎn)經(jīng)營、地產(chǎn)經(jīng)營和服務(wù)經(jīng)營 （ 一）房產(chǎn)經(jīng)營 房產(chǎn)經(jīng)營一般由房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)是合理有效地組織好房屋的流通，實(shí)現(xiàn)房屋的價(jià)值，積累房屋擴(kuò)大再生產(chǎn)的資本或資金，發(fā)揮房屋的效用，最大限度地滿足人民群眾的居住需求和社會需要。為此目的而進(jìn)行的房屋建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動，都是房產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容。 （二）地產(chǎn)經(jīng)營 地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和開發(fā)經(jīng)營兩部分，即以城市土地使用權(quán)為對象的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和以城市土地為勞動對象進(jìn)行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”變成“熟地”的開發(fā)經(jīng)營。 三通一平： 通水、通電、通路、平整土地 五通一平： 通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地 七通一平： 通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、平整土? 生地 ——未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地 毛地 ——未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地 熟地 ——已具備“七通一平”、“三通一平”建設(shè)條件的土地。 （三）服務(wù)經(jīng)營 房地產(chǎn)咨詢： 未有關(guān)房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。 價(jià)格評估： 以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)： 向進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹和代理的經(jīng)營行為。 物業(yè)管理：對投入使用的各類房屋及其附屬配套設(shè)施，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營方式進(jìn)行管理，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。 二、房地產(chǎn)經(jīng)營的特征 ,生產(chǎn)周期長 規(guī)定 ,同時(shí)也必須具備法律規(guī)定的必備形式 . 三、房地產(chǎn)管理的概念 房地產(chǎn)管理一般包括以下幾方面 : 1:城市規(guī)劃 2:房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控及監(jiān)督 3:房地產(chǎn)檔案管理 4:房地權(quán)登記 5:國有土地的征用 6:規(guī)范土地的拍賣及招標(biāo) 第二章 房地產(chǎn)開發(fā) 第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序的概述 一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念 （一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種 資源 的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。 （二）要求 要求開發(fā)商：戰(zhàn)略眼光、操作技巧；市場分析與市場推廣、項(xiàng)目策劃與投資決策、經(jīng)濟(jì)合同、財(cái)政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理等方面的知識 土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公共配套、勞動力、資金、管理、專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)的程序 該程序可分為八個(gè)步驟四個(gè)階段 房地產(chǎn)開發(fā)的八個(gè)步驟包括： 上述八個(gè)步驟又可分為四個(gè)階段 投資機(jī)會選擇與決策分析階段、前期工作階段、 建設(shè)階段和租售階段。 開發(fā)商選擇出實(shí)現(xiàn)其開發(fā)設(shè)想的開發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設(shè)想方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性。 包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）合同。 第二節(jié)、投資機(jī)會選擇與決策分析 投資設(shè)想 投資機(jī)會尋找 —— 看地 投資機(jī)會選擇 投資機(jī)會篩選 —— 分析客觀情況，潛
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