房地產(chǎn)經(jīng)營與策略(編輯修改稿)
2025-03-13 18:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 （顧客） （ 1）店址形成的范圍內(nèi)的居民 ◆數(shù)量 —— 人氣 ◆年齡結(jié)構(gòu) 例 1，人口老齡化 根據(jù)國家人口計(jì)生委的數(shù)據(jù)， 2023年，中國 65歲以上老年人口，已達(dá) ，到本世紀(jì) 40年代，將達(dá)到峰值 。屆時(shí)，平均每 5個(gè)人中就有 1個(gè) 65歲以上的老人。 人口 潛在消費(fèi)額 Company Logo 銀發(fā)事業(yè)面臨機(jī)遇 Company Logo ◆家庭規(guī)模 Company Logo ◆ 性別比例 Company Logo 女性市場永遠(yuǎn)是企業(yè)研究的主題 Company Logo ?人口 （ 2）客流量的調(diào)查與分析 — 除居民以外的流動(dòng)消費(fèi)者 ◆對于有些業(yè)態(tài)而言流動(dòng)顧客更重要 ◆對于一些具體的商店而言，流動(dòng)消費(fèi)者更重要 例如， 1918年 9月 5日，永安百貨開幕 1966年 12月 2日，改名國營東方紅 1969年 9月，更名為上海第十百貨商店 1988年 1月，改為華聯(lián)商廈 2023年 4月 18日，更名為永安百貨 Company Logo ?潛在消費(fèi)額 —— 購買力 ◆消費(fèi)水平（收入水平，消費(fèi)傾向） ◆消費(fèi)額關(guān)乎能不能開店，能開多大的店 （ 1）直接關(guān)乎開店成敗的應(yīng)該是銷售額 （ 2）消費(fèi)額不等于銷售額 （ 3）應(yīng)該剔除連鎖店沒有經(jīng)營的商品部分 （ 4）潛在的消費(fèi)額應(yīng)該大于或等于規(guī)劃的銷售額 人口 潛在消費(fèi)額 Company Logo 二、商圈競爭店調(diào)查 ?確定自身業(yè)態(tài) 選擇該地區(qū)沒有飽和的業(yè)態(tài) ◆每個(gè)零售店服務(wù)的人口數(shù)＞標(biāo)準(zhǔn)平均數(shù) ◆每平方米銷售面積的銷售＞標(biāo)準(zhǔn)平均數(shù) ◆反之 Company Logo ?店型確定后的競爭店分析 ◆直接競爭店 —— 同種業(yè)態(tài)的競爭對手 ◆間接競爭店 —— 經(jīng)營同類商品但不是同種業(yè)態(tài) ?競爭店情況調(diào)查 ? 商品能力調(diào)查（ ABC分類法與 20/80法則） ? 店鋪調(diào)查（選址、內(nèi)部陳列等） ? 店鋪運(yùn)營調(diào)查 Company Logo ?商圈飽和度分析 ◆商圈容量法 — 開多大面積的店 （ 1）預(yù)測選擇的店址所形成的商圈內(nèi)的銷售額（如何預(yù)測？） （ 2）預(yù)測該商店各級商圈的營業(yè)額 =（ 1） *市場占有率（各級商圈市場占有率不同） （ 3）預(yù)測該商店各級商圈營業(yè)額之和 （ 4）商圈飽和度 =（ 3） /每平方米營業(yè)額 商圈飽和度即該商店?duì)I業(yè)面積的最大值！ 商圈容量法 飽和指數(shù)法 Company Logo ◆飽和指數(shù)法 （ 1）飽和指數(shù)指現(xiàn)存商場每平方米營業(yè)額 （ 2）公式： （ 3）新建商場可能稀釋這一指數(shù) （ 4）飽和指數(shù)越大，飽和度越低，在某個(gè)地區(qū)開店成功的幾率就越大。 （ 5）歸根到底是 C*RE比較大，即某地區(qū)總的潛在消費(fèi)額比較大 例，對三個(gè)備選地區(qū)的飽和指數(shù)進(jìn)行分析，數(shù)據(jù)如下表： 商圈容量法
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