房地產(chǎn)項(xiàng)目定價與定價策略(編輯修改稿)
2025-03-20 15:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 空間或其他戶別私有空間隔離的程度，可用棟距來評估。 調(diào)整原則 （1）同一樓層戶數(shù)較少時，調(diào)整幅度大，反之則小 （2）大樓管理品質(zhì)較佳者，調(diào)整幅度大，大樓較復(fù)雜，難以管理者，調(diào)整幅度小 （3）防火間隔大者調(diào)整幅度大，反之則小 （4）與鄰房無高低差，或高低差小者，調(diào)整幅度大（即私密性程度較高），與鄰房高低差大，則調(diào)整幅度小。 （5）大門距電梯口之距離大者，調(diào)整幅度大，反之則小,21,確定項(xiàng)目水平價差,二、影響水平價差的因素——景觀 因素含義 景觀對于住宅購房者而言，常具有決定性的影響力。在制定景觀差價時，最好事先觀察基地區(qū)域的現(xiàn)狀圖以及城市規(guī)劃圖，以判別是否有遮擋、正對他戶屋角，以及潛在景觀條件等。 調(diào)整原則 （1）面臨道路寬敞，調(diào)整彈性大；面臨道路狹窄，調(diào)整彈性小 （2）面臨學(xué)校、公園或自然景觀、永久綠地者，調(diào)整幅度大，反之則小 （3）附近沒有景觀較差及環(huán)境污染較重的設(shè)施調(diào)整幅度大，反之則小 （4）面對風(fēng)水禁忌，則調(diào)整幅度大，成為負(fù)的價差，反之則小,22,確定項(xiàng)目水平價差,二、影響水平價差的因素——景觀 修正價差 目前景觀的有無已明顯決定了樓盤是否具有競爭性，通常有景觀房屋的售價通?？杀葻o景觀房屋每平方米多300~500元，甚至更高。 若景觀面不止一面，則每多一個景觀面，每平方米可再增加200~300元。,23,確定項(xiàng)目水平價差,二、影響水平價差的因素——格局 調(diào)整原則 （1）格局方正、形狀完整，調(diào)整幅度大，反之則調(diào)整幅度小 （2）室內(nèi)動線規(guī)劃簡明流暢的，調(diào)整幅度大，冗長浪費(fèi)的，調(diào)整幅度小 （3）產(chǎn)品單價高，調(diào)整幅度大，產(chǎn)品單價低，調(diào)整幅度小 （4）功能配置理想，調(diào)整幅度大，配置不符合使用原則，則調(diào)整幅度小，或?yàn)樨?fù)價差。 （5）室內(nèi)空氣流通，調(diào)整幅度大，室內(nèi)開窗位置不良，空氣無法對流者，調(diào)整幅度小 水平差價制定的目的，在于適當(dāng)反映同一水平層面各戶之間相對優(yōu)劣的程度。就預(yù)售樓盤而言，水平價差制定的越合理成功，各戶銷售的速度和可能性越一致。,24,確定項(xiàng)目水平價差,三、制定水平差價的程序 確定同一水平層面的戶數(shù)或單元數(shù) 確定單棟或多棟建筑物，如單棟建筑物，則以該棟同一樓層不同戶別指定 價差，如屬多棟，則以同一層面不同棟別制定差價。 確定影響水平差價的因素 評定（調(diào)整）各個因素對價格的影響程度 評定或調(diào)整各戶各棟別就各個因素的價差以計(jì)算出個別價差 累計(jì)各戶別、棟別之正負(fù)價差總數(shù) 確定正負(fù)價差總數(shù)是否為零 確定是否再進(jìn)行單棟定價 水平價差定價完成,25,正確運(yùn)用調(diào)價策略,一、調(diào)價的前提 面臨強(qiáng)大的競爭壓力。 競爭是調(diào)價的主要原因，新競爭者的出現(xiàn)、競爭者價格的變動、促銷手段的變化，都可能引起消費(fèi)者需求的變化，此時，調(diào)價尤為重要。 樓盤成本費(fèi)用發(fā)生改變 價格是以成本為最低界限的，成本的降低或提高使價格的底線產(chǎn)生變動，價格的調(diào)整也就有了基礎(chǔ)。 產(chǎn)品需求出現(xiàn)變動 價格受供求關(guān)系的影響，地產(chǎn)產(chǎn)品供過于求時，產(chǎn)品就得殺價。 銷售中的心理戰(zhàn)術(shù) 針對消費(fèi)者“買漲不買跌”的心理，未表明產(chǎn)品具有廣闊的升值空間，樓盤可以相應(yīng)的采取提價措施。 營銷策略的變動 隨著銷售的深入，以及市場行情的變化，營銷策略也隨之不斷調(diào)整，最為營銷策略的一部分，價格也相應(yīng)有了調(diào)整的必,26,正確運(yùn)用調(diào)價策略,二、調(diào)價的技巧——調(diào)價的時機(jī) 在市場上，最有競爭力的手段是降價 調(diào)價標(biāo)準(zhǔn) 對于競爭者的降價，有兩個標(biāo)準(zhǔn)： （1）銷售期 （2）銷售率,27,正確運(yùn)用調(diào)價策略,二、調(diào)價的技巧——調(diào)價的時機(jī) 調(diào)價技巧 （1）一般樓盤的銷售期通常為4~8個月，因此銷售期兩個月左右即有調(diào)價的必要； （2）調(diào)價的時期可結(jié)合銷售率來確定，當(dāng)銷售率達(dá)到三成時即可調(diào)價 （3）銷售率、銷售期必須同時考慮 比如當(dāng)銷售期僅三四周時間即到達(dá)30%的銷售率時，就有了調(diào)價的必要；若三成的銷售率經(jīng)過了很長的時間才達(dá)到，此時調(diào)價危險性較高。 （4）應(yīng)分析銷售者的接受程度。如果銷售緩慢的原因在于價格，則維持價格
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