定價(jià)-頂級(jí)房地產(chǎn)定價(jià)方案3(編輯修改稿)
2025-02-05 18:02 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ） 約 4500萬(wàn) 約 4000萬(wàn) 約 3500萬(wàn) 平衡考慮銷售口碑和項(xiàng)目利潤(rùn)，鑒于項(xiàng)目緊剩 1棟住宅，建議采取追求利潤(rùn)的價(jià)格策略： 建議 實(shí)收均價(jià)為： 7003元 /㎡，較三期整體成交價(jià)上浮 669元 /㎡。 二、項(xiàng)目 30樓定價(jià)說(shuō)明 1. 定價(jià)原則及參考依據(jù) 2. 定價(jià)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) 3. 層差及附加值制定 4. 實(shí)收價(jià)格分布圖及價(jià)格 5. 優(yōu)惠措施及出街價(jià)格分布圖 定價(jià)策略： ? 綜合考慮各戶型貨量定價(jià)，保證此批 房源整體去化； ? 因項(xiàng)目地塊屬性較差，臨近果品市場(chǎng)，客戶抗性較大； 優(yōu)先 考慮 銷售較差房源 出貨原則； ? 充分結(jié)合產(chǎn)品特征客戶意向及需求特征。 30樓認(rèn)籌客戶分析： ? 30樓房源總計(jì)： 88套，共計(jì) 1個(gè)單元； ? 88㎡南向三房 44套， 88㎡通透三房 44套； ? 12月 8日正式收籌； ? 截至 2023年 12月 12日， 4天累計(jì)認(rèn)籌 38組。 26層 711層 1216層 1720層 2122層 數(shù)量 10 12 12 4 0比例 26% 32% 32% 11% 0%0%5%10%15%20%25%30%35%0246810121430樓認(rèn)籌客戶意向樓層分析： ? 從認(rèn)籌客戶意向選擇樓層，可以看出，客戶選擇樓層集中在 716層。 ? 針對(duì)樓層偏差問(wèn)題，可以從價(jià)格方面引導(dǎo)銷售。 30樓認(rèn)籌客戶意向房源分析： 1 2 3 4數(shù)量 7 11 11 15比例 16% 25% 25% 34%0%5%10%15%20%25%30%35%40%0246810121416? 根據(jù)意向房源分析，客戶意向多集中于東戶； ? 根據(jù)客戶意向房源占比可以看出，客戶對(duì)西邊果品市場(chǎng)噪音影響抗性較大。 A1 A2數(shù)量 23 16比例 59% 41%0%10%20%30%40%50%60%70%051015202530樓認(rèn)籌客戶意向戶型分析： ? 根據(jù)意向戶型分析，客戶意向戶型多集中在 A1戶型； ? 可針對(duì)戶型拉差，引導(dǎo) A2戶型銷售，保證整體去化。 6400以下 64006600 66006800 68007000 70007200 72007400 7400以上 數(shù)量 1 6 15 12 4 0 00246810121416 意向價(jià)格 30樓認(rèn)籌客戶意向價(jià)格分析： ? 根據(jù)意向價(jià)格分析，客戶意向價(jià)格集中在 6600元 /㎡ —7000元 /㎡之間，占比 71%； ? 從認(rèn)籌的總量來(lái)看，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格因素對(duì)剛需客戶源的影響非常大。 產(chǎn)品特點(diǎn)及定價(jià)考慮因素 橫差四大維度： ? 朝向： 該批貨量均為正南向及南北向戶型，戶型朝向及采光效果較好； ? 戶型： 綜合考慮 面積控制、使用功能、空間設(shè)置、附加值使用率； ? 位置： 本次定價(jià) 30樓，位置差別對(duì)居住品質(zhì)的影響較大； ? 景觀： 30樓因地塊較小，無(wú)法形成景觀組團(tuán)，各戶型景觀差別較小，主要以各戶型室內(nèi)的觀景效果為依據(jù)考慮。 豎 差： 樓層差根據(jù)不同樓層適當(dāng)有所區(qū)分； 附加值： 陽(yáng)臺(tái)面積贈(zèng)送等； 定價(jià)原則及定價(jià)基準(zhǔn) 定價(jià)原則： ? 充分參考市場(chǎng)類似樓盤(pán)銷售價(jià)格及產(chǎn)品去化情況； ? 充分區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目銷售價(jià)格及產(chǎn)品去化； ? 以均衡銷售為出發(fā)點(diǎn)，參考各戶型比例。 定價(jià)基準(zhǔn)： 30樓整體均價(jià)為： 7003元 /㎡ 二、項(xiàng)目 30樓定價(jià)說(shuō)明 1. 定價(jià)原則及參考依據(jù) 2. 定價(jià)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) 3. 層差及附加值制定 4. 實(shí)收價(jià)格分布圖及價(jià)格 5. 優(yōu)惠措施及出街價(jià)格分布圖 維度 朝向 戶型 位置 景觀 30樓權(quán)重 20% 40% 25% 15% 四大維度設(shè)置 根據(jù) 30樓的產(chǎn)品特點(diǎn)丌同（戶型差別較大，位置、朝向次之，景觀差別較?。?，四大維度占比重如下表： ? 原因： ? 介于 30樓其樓棟獨(dú)立特點(diǎn)，充分考慮戶型舒適度及實(shí)用性，重點(diǎn)考慮其戶型差別； ? 其位置和朝向的同質(zhì)化較大，均屬于優(yōu)勢(shì)范疇，所以，其戶型、朝向的緯度占比相對(duì)較大；則景觀相對(duì)劣勢(shì)，僅考慮室內(nèi)觀景角度及觀景數(shù)量。 ? 因 30樓環(huán)境的獨(dú)特性，其戶型的起著決定性作用，其次是位置、朝向，三項(xiàng)緯度占比為 85%；景觀緯度占比 15%； ? 系數(shù)設(shè)置：－ （最大差別 22%），介于其位置緯度占比，和其戶型、朝向的同質(zhì)化，特加大系數(shù)差別，加大權(quán)重比，以規(guī)避價(jià)格差值小的問(wèn)題。 30朝向維度（ 20％） A1 A1 A2 A2 朝向 20% 等級(jí) 評(píng)分 分值 1 2 3 4 朝向維度， 主要考慮的因素： ■客廳、臥室的南北朝向，戶型整體朝南向多少； ■考慮戶型朝向是否有遮擋，主要功能空間的朝向及采光； ■30樓朝向緯度，因戶同質(zhì)性較高，其等級(jí)根據(jù)戶型朝南向的多 少，約分為 4個(gè)等級(jí)； ■客廳臥室全南向戶型為 1級(jí)，客廳及主臥超南向?yàn)?2級(jí)，依此類推； 30戶型維度（ 40％） A1 A1 A2 A2 戶型 40% 等級(jí) 評(píng)分 分值 1 2 戶型維度， 主要考慮的因素： ■30樓戶型差異化較大，所以，戶型緯度等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù) 30戶型 為基準(zhǔn)設(shè)置為 2級(jí)； ■戶型緯度，側(cè)重考慮其戶型的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用性、功能性及戶型布 局，作為戶型緯度評(píng)分的依
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