房地產(chǎn)定價方法研究(修改)(編輯修改稿)
2025-02-09 04:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 幅度大，反之則小 21 Company name 確定 項 目水平價差 二、影響水平價差的因素 ——景觀 因素含義 景觀對于住宅購房者而言，常具有決定性的影響力。在制定景觀差價時，最好事先觀察基地區(qū)域的現(xiàn)狀圖以及城市規(guī)劃圖，以判別是否有遮擋、正對他戶屋角，以及潛在景觀條件等。 調(diào)整原則 （ 1）面臨道路寬敞，調(diào)整彈性大；面臨道路狹窄，調(diào)整彈性小 （ 2）面臨學(xué)校、公園或自然景觀、永久綠地者，調(diào)整幅度大，反之則小 （ 3）附近沒有景觀較差及環(huán)境污染較重的設(shè)施調(diào)整幅度大，反之則小 （ 4）面對風(fēng)水禁忌，則調(diào)整幅度大，成為負的價差，反之則小 22 Company name 確定 項 目水平價差 二、影響水平價差的因素 ——景觀 修正價差 目前景觀的有無已明顯決定了樓盤是否具有競爭性，通常有景觀房屋的售價通常可比無景觀房屋每平方米多 300~500元，甚至更高。 若景觀面不止一面，則每多一個景觀面，每平方米可再增加 200~300元。 23 Company name 確定 項 目水平價差 二、影響水平價差的因素 ——格局 調(diào)整原則 （ 1）格局方正、形狀完整，調(diào)整幅度大，反之則調(diào)整幅度小 （ 2）室內(nèi)動線規(guī)劃簡明流暢的，調(diào)整幅度大，冗長浪費的，調(diào)整幅度小 （ 3）產(chǎn)品單價高，調(diào)整幅度大，產(chǎn)品單價低，調(diào)整幅度小 （ 4）功能配置理想，調(diào)整幅度大，配置不符合使用原則，則調(diào)整幅度小，或為負價差。 （ 5）室內(nèi)空氣流通，調(diào)整幅度大，室內(nèi)開窗位置不良，空氣無法對流者，調(diào)整幅度小 水平差價制定的目的，在于適當反映同一水平層面各戶之間相對優(yōu)劣的程度。就預(yù)售樓盤而言，水平價差制定的越合理成功，各戶銷售的速度和可能性越一致。 24 Company name 確定 項 目水平價差 三、制定水平差價的程序 確定同一水平層面的戶數(shù)或單元數(shù) 確定單棟或多棟建筑物，如單棟建筑物，則以該棟同一樓層不同戶別指定 價差，如屬多棟，則以同一層面不同棟別制定差價。 確定影響水平差價的因素 評定（調(diào)整）各個因素對價格的影響程度 評定或調(diào)整各戶各棟別就各個因素的價差以計算出個別價差 累計各戶別、棟別之正負價差總數(shù) 確定正負價差總數(shù)是否為零 確定是否再進行單棟定價 水平價差定價完成 25 Company name 正確運用調(diào)價策略 一、調(diào)價的前提 面臨強大的競爭壓力。 競爭是調(diào)價的主要原因，新競爭者的出現(xiàn)、競爭者價格的變動、促銷手段的變化，都可能引起消費者需求的變化，此時，調(diào)價尤為重要。 樓盤成本費用發(fā)生改變 價格是以成本為最低界限的，成本的降低或提高使價格的底線產(chǎn)生變動，價格的調(diào)整也就有了基礎(chǔ)。 產(chǎn)品需求出現(xiàn)變動 價格受供求關(guān)系的影響，地產(chǎn)產(chǎn)品供過于求時，產(chǎn)品就得殺價。 銷售中的心理戰(zhàn)術(shù) 針對消費者“買漲不買跌”的心理，未表明產(chǎn)品具有廣闊的升值空間，樓盤可以相應(yīng)的采取提價措施。 營銷策略的變動 隨著銷售的深入，以及市場行情的變化，營銷策略也隨之不斷調(diào)整，最為營銷策略的一部分，價格也相應(yīng)有了調(diào)整的必 26 Company name 正確運用調(diào)價策略 二、調(diào)價的技巧 ——調(diào)價的時機 在市場上，最有競爭力的手段是降價 調(diào)價標準 對于競爭者的降價，有兩個標準： （ 1）銷售期 （ 2）銷售率 27 Company name 正確運用調(diào)價策略 二、調(diào)價的技巧 ——調(diào)價的時機 調(diào)價技巧 （ 1）一般樓盤的銷售期通常為 4~8個月，因此銷售期兩個月左右即有調(diào)價的必要； （ 2）調(diào)價的時期可結(jié)合銷售率來確定，當銷售率達到三成時即可調(diào)價 （ 3）銷售率、銷售期必須同時考慮 比如當銷售期僅三四周時間即到達 30%的銷售率時，就有了調(diào)價的必要；若三成的銷售率經(jīng)過了很長的時間才達到，此時調(diào)價危險性較高。 （ 4）應(yīng)分析銷售者的接受程度。如果銷售緩慢的原因在于價格，則維持價格是較優(yōu)選擇，除非制造熱銷假象，引發(fā)消費者的逆反心理。 （ 5）對于樓花來說，工程進度也是確定調(diào)價時機的一個標準，隨著工程的不斷推進，成本不斷發(fā)生，價格的調(diào)整就顯得非常必要 。 28 Company name 正確運用調(diào)價策略 二、調(diào)價的技巧 ——調(diào)價的順序 如果打算提高價格 ? 在已售套數(shù)較多的情況下，可先調(diào)高已售戶型的價格，借此拉大與未售戶型的價差，以促銷未售的戶型； ? 如果已售的套數(shù)較少，即可全面提高價格，造成全面漲價的印象； ? 提高某些產(chǎn)品條件特別好的戶型，以促進剩余戶型的銷售 如果打算降價，應(yīng)盡量以調(diào)整剩余戶型為原則，避免引發(fā)已經(jīng)購了房的客戶的不適心理。 29 Company name 正確運用調(diào)價策略 二、調(diào)價的技巧 ——調(diào)價的方式 降價可以采取明升暗降的原則 （ 1）降低價格應(yīng)盡量不變動表價，以調(diào)低底價為主，加大議價的空間，除非是因為表價定的過高了，影響了購房者的意愿。 ? 一方面避免已購房客戶看到價格調(diào)低而引發(fā)的抵抗心理 ? 另一方面也避免購房者“買漲不買跌”心理的影響。 30 Company name 正確運用調(diào)價策略 二、調(diào)價的技巧 ——調(diào)價的方式 降價可以采取明升暗降的原則 （ 2）降價從本質(zhì)上可分為三種： ? 為搶占市場份額而降價 ? 為吸引買家注意，刺激消費而
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