房地產(chǎn)金融研究(修改過)(編輯修改稿)
2025-07-22 13:56 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟周期關(guān)聯(lián)度強，行業(yè)波動非常明顯，在我國，對房地產(chǎn)的促進或抑制尤其是政府宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容之一，房地產(chǎn)業(yè)受國家宏觀調(diào)控的影響更大。因此，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟風(fēng)險很高。由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只是一個開發(fā)投資機構(gòu)，項目的設(shè)計規(guī)劃、建筑施工、工程監(jiān)理，甚至銷售等業(yè)務(wù)常常外包給相應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)自身的固定成本相對于房地產(chǎn)項目開發(fā)的總投資很小的比例，故房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險相對較低。我國金融體系不發(fā)達，金融結(jié)構(gòu)單一，再加上房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)中巨額的營運資本需求及其短期波動，必須要求企業(yè)進行債券融資，故我國房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率非常高，財務(wù)風(fēng)險非常大。 房地產(chǎn)具有巨大的投資規(guī)模，較長的投資周期，以及開發(fā)前景不確定性等因素共同決定房地產(chǎn)融資在房地產(chǎn)開發(fā)中不可或缺。以土地儲備、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款為主的銀行貸款融資，以房地產(chǎn)債券、房地產(chǎn)企業(yè)股票和產(chǎn)業(yè)投資基金為代表的資本市場融資，以房地產(chǎn)信托基金、房地產(chǎn)項目融資、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化為代表的新型融資方式等，均在房地產(chǎn)發(fā)展過程中發(fā)揮重要作用。 主要表現(xiàn)在以下幾個方面：擴大了消費者選擇集、提升了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展動力、提高了資金使用效率、拓寬了金融市場范圍。2 我國房地產(chǎn)融資的渠道及存在的問題 我國房地產(chǎn)融資的渠道我國房地產(chǎn)融資渠道主要有：：包括企業(yè)設(shè)立時各出資方投入的資金、經(jīng)營一段時間后，從稅后利潤中提取的盈余公積金、資本公積金（主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成）：指開發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)先收取購房者的定金，以及委托開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)項目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。對開發(fā)商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發(fā)資金。：我國開發(fā)商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建筑貸款。常見的開發(fā)貸款有短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。：當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中有中長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。因此，從金融理論上，發(fā)行債券是房地產(chǎn)企業(yè)可行的融資方式。：通過上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)重要的籌資手段。由于房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險高、投資大、周期長，因此，采用發(fā)行股票上市也是房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的融資方式。：企業(yè)對外投資的方式主要有兩種，一種是以貨幣資金的方式向其他單位投資，一種是投入實物或無形資產(chǎn)。：國外直接投資和國外間接投資。：開發(fā)商尋找一家或幾家有經(jīng)濟實力的企業(yè)，與之合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，是較多中小房地產(chǎn)企業(yè)采用的一種分散和轉(zhuǎn)移籌資負(fù)擔(dān)的較為可行的辦法。中國房地產(chǎn)業(yè)是在GDP高速增長的背景下成長起來的，這種高速的增長在全世界其他地區(qū)并不多見。由于中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史很短，管理的經(jīng)驗不足，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資還存在著很多問題。概括起來，房地產(chǎn)開發(fā)融資所存在的問題主要有以下幾點： 房地產(chǎn)業(yè)具有生產(chǎn)周期長、資金占用量大、地域性強等特點，對金融有很大的依賴性，沒有金融業(yè)的參與是無法發(fā)展的。然而，目前我國房地產(chǎn)業(yè)還未形成真正多元化的房地產(chǎn)融資渠道和融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源呈現(xiàn)三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的95%左右。有一些中小型企業(yè)，來源于銀行的資金占到房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%。融資渠道比較單一，銀行信貸資金支撐著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。當(dāng)宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化時，銀行出于自身降低風(fēng)險考慮，會縮短貸款期限、減少房地產(chǎn)貸款數(shù)額。使得房地產(chǎn)公司資金短缺時，不能及時籌集到足夠的資金，滿足
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