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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)(編輯修改稿)

2025-02-10 18:01 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 分?jǐn)傇瓌t是指在重復(fù)保險(xiǎn)的情況下,當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生后,各保險(xiǎn)人采取適當(dāng)?shù)姆謹(jǐn)偡椒ǚ謸?dān)賠償責(zé)任,既使被保險(xiǎn)人得到充分保障,又不會(huì)使被保險(xiǎn)人因保險(xiǎn)賠償而獲利。( 1)比例責(zé)任制 v   比例責(zé)任制又稱保險(xiǎn)金額比例分?jǐn)傊?,是各保險(xiǎn)人按各自單獨(dú)承保的保險(xiǎn)金額占總保險(xiǎn)金額的比例來分?jǐn)偙kU(xiǎn)事故損失的方式。計(jì)算公式如下: v   某保險(xiǎn)人承擔(dān)的賠償責(zé)任 =該保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)金額 /所有保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)金額總和 實(shí)際損失 v 我國(guó) 《 保險(xiǎn)法 》 第 41條第 2款規(guī)定:除合同另有約定外,各保險(xiǎn)人按照其保險(xiǎn)金額與保險(xiǎn)金額總和的比例承擔(dān)賠償責(zé)任。責(zé)任限額制 v   責(zé)任限額制也稱賠款比例分?jǐn)傊?,是指保險(xiǎn)人承擔(dān)的賠償責(zé)任以單獨(dú)承保時(shí)的賠款額作為分?jǐn)偟谋壤皇且员n~為分?jǐn)偟幕A(chǔ)。v 計(jì)算公式為: 某保險(xiǎn)人承擔(dān)的賠償責(zé)任 =該保險(xiǎn)人單獨(dú)承保時(shí)的賠款金額 /所有保險(xiǎn)人單獨(dú)承保時(shí)的賠款金額的總和 實(shí)際損失。 順序分?jǐn)傊? v   按出單時(shí)間順序賠償,先出單的公司在其保險(xiǎn)限額內(nèi)賠償,后出單的公司只在其損失額超出前家公司的保險(xiǎn)額時(shí),再在其保險(xiǎn)限額內(nèi)賠償超出部分,如果在有其他保險(xiǎn)公司承包,那么依據(jù)時(shí)間順序按照此方法順推下去。 案例 1v 2023年 1月 2日, A公司向該市一家印刷廠租借了一間 100多平方米的廠房做生產(chǎn)車間,雙方在租賃合同中約定租賃期為一年,若有一方違約,則違約方將支付違約金。同年 3月 6日, A公司向當(dāng)?shù)乇kU(xiǎn)公司投保了企業(yè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn),期限為一年?! ‘?dāng)年 A公司因訂單不斷,欲向印刷廠續(xù)租廠房一年,遭到拒絕,因此 A公司只好邊維持生產(chǎn)邊準(zhǔn)備搬遷。次年1月 2日至 18日間,印刷廠多次與 A公司交涉,催促其盡快搬走,而 A公司經(jīng)理多次向印刷廠解釋,并表示愿意支付違約金。最后,印刷廠的法定代表人只得要求 A公司最遲在 2月 10日前交還廠房,否則將向法院起訴。 2月 3日, A公司職員不慎將灑在地上的煤油引燃起火,造成廠房?jī)?nèi)設(shè)備損失 215000元,廠房屋頂燒塌,需修理費(fèi) 53000元, A公司于是向保險(xiǎn)人索賠。v 保險(xiǎn)公司以火災(zāi)時(shí)保險(xiǎn)利益不合法為由拒賠,請(qǐng)問合理嗎?v 首先,根據(jù) 《 保險(xiǎn)法 》 第 12條第 1款的規(guī)定, “投保人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的應(yīng)當(dāng)具有保險(xiǎn)利益 ”以及第 12條第 3款的規(guī)定, “保險(xiǎn)利益是指投保人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有的法律上承認(rèn)的利益 ”。本案中, A公司于 2023年 1月 2日向印刷廠租借廠房,租期為一年,根據(jù) 《 合同法 》 第 212條的規(guī)定, “租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同 ”, A公司享有對(duì)承租廠房 “使用 ”及 “收益 ”的權(quán)利,因此在本案中, A公司投保時(shí),對(duì)廠房具保險(xiǎn)利益,保險(xiǎn)合同合法有效?! ∑浯?,本案的關(guān)鍵在于租賃合同期滿后,保險(xiǎn)合同是否仍具有法律效力。根據(jù)我國(guó) 《 民法通則 》 第 56條的規(guī)定, “民事法律行為可采取書面形式、口頭形式或者其他形式 ”,以及 《 合同法 》 第 10條的規(guī)定, “當(dāng)事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式 ”。本案中, A公司與印刷廠的租賃合同到期后,經(jīng)數(shù)次交涉,印刷廠的法定代表人最終同意 A公司在 2023年 2月 10日前交還廠房。前述事實(shí)表明,印刷廠對(duì) A公司租賃合同到期后繼續(xù)使用廠房行為是認(rèn)可的,雙方之間達(dá)成了延長(zhǎng)租賃合同至 2023年 2月 10日終止的口頭協(xié)議。因此,保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí), A公司對(duì)廠房這一保險(xiǎn)標(biāo)的具有保險(xiǎn)利益,保險(xiǎn)合同依然有效。案例 2v 張華于 2023年 1月,買了房屋火災(zāi)保險(xiǎn),保險(xiǎn)金額 30w,同年五月,張華將房屋轉(zhuǎn)賣于李紅,李紅用此房經(jīng)營(yíng)早點(diǎn),同時(shí)兩人到保險(xiǎn)公司進(jìn)行保單變更,說明房屋實(shí)用性質(zhì)的變化,保險(xiǎn)公司做批單時(shí),未做任何要求。 8月,房屋失火,于是李紅持更改的保單向保險(xiǎn)公司提出索賠,但保險(xiǎn)公司以房屋使用價(jià)值的變化為由,借保險(xiǎn)標(biāo)的的危害增加為由,拒絕索賠。 請(qǐng)用保險(xiǎn)原理分析此案例。 房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)類型 房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)是以坐落于某一固定地點(diǎn)的有形的房屋及其相關(guān)利益為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。 (一)企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn),是指以企業(yè)所擁有的某一特定地點(diǎn)的一般固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)為保險(xiǎn)標(biāo)的,因遭受火災(zāi)及保單列明的各種自然災(zāi)害和意外事故引起保險(xiǎn)標(biāo)的的直接損失給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)谋kU(xiǎn)。 企業(yè)、事業(yè)單位及國(guó)家機(jī)關(guān)、團(tuán)體等可以作為投保人。 可保財(cái)產(chǎn) 不可保財(cái)產(chǎn) ( 1)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)基本險(xiǎn): 第一、由于下列原因所造成的保險(xiǎn)標(biāo)的的損失,保險(xiǎn)人按照保險(xiǎn)條款的約定負(fù)責(zé)賠償: 1)火災(zāi)。 2)雷擊。 3)爆炸。 4)飛行物體及空中運(yùn)行物體墜落。 第二、對(duì)下列損失保險(xiǎn)人也負(fù)責(zé)賠償:在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí),為搶救保險(xiǎn)標(biāo)的或防止災(zāi)害蔓延所采取的合理的、必要的措施而造成保險(xiǎn)標(biāo)的的損失;保險(xiǎn)事故發(fā)生后,被保險(xiǎn)人為防止或減少保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的損失所支付的必要的合理的費(fèi)用。 : 第一、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)基本險(xiǎn)對(duì)由下列風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失不負(fù)賠償責(zé)任:戰(zhàn)爭(zhēng)、敵對(duì)行為、軍事行動(dòng)、武裝沖突、罷工、暴動(dòng);被保險(xiǎn)人及其代表的故意行為或縱容所致;核反應(yīng)、核輻射和放射性污染;地震、暴雨、洪水、臺(tái)風(fēng)、暴風(fēng)、龍卷風(fēng)、雪災(zāi)、雹災(zāi)、冰凌、泥石流、崖崩、滑坡、水暖管爆裂、搶劫、盜竊。 第二、對(duì)下列原因所致?lián)p失,保險(xiǎn)人也不負(fù)賠償責(zé)任:保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)遭受承保危險(xiǎn)引起的間接損失;由于行政行為或執(zhí)法行為所致的損失;其他不屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失和費(fèi)用。 企業(yè)的房屋建筑物通常屬于固定資產(chǎn),其保險(xiǎn)金額有以下四種確定方法: ( 1)按賬面原值確定 ( 2)按賬面原值加成數(shù)確定 ( 3)按重置價(jià)值確定 ( 4)按其他方式確定v 全部損失:取保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)價(jià)值中低者v 部分損失:167。 保險(xiǎn)金額等于或高于保險(xiǎn)價(jià)值時(shí),賠償金額按實(shí)際損失計(jì)算。167。 保險(xiǎn)金額低于保險(xiǎn)價(jià)值時(shí),按保險(xiǎn)金額與保險(xiǎn)價(jià)值比例計(jì)算。167。 賠償金額 =實(shí)際損失 X(保險(xiǎn)金額 /保險(xiǎn)價(jià)值):一般為一年,期滿后經(jīng)協(xié)商續(xù)保。補(bǔ)充:財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)綜合險(xiǎn): 第一、由于下列原因造成保險(xiǎn)標(biāo)的損失,保險(xiǎn)人依照保險(xiǎn)合同約定負(fù)責(zé)賠償: 1)火災(zāi)、爆炸。 2)雷擊、暴雨、洪水、臺(tái)風(fēng)、暴風(fēng)、龍卷風(fēng)、雪災(zāi)、雹災(zāi)、冰凌、泥石流、崖崩、突發(fā)性滑坡、地面突然塌陷。 3)飛行物體及其他空中運(yùn)行物體墜落。 第二、保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的的下列損失也負(fù)賠償責(zé)任:在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí),為搶救保險(xiǎn)標(biāo)的或防止災(zāi)害蔓延所采取的合理的、必要的措施而造成保險(xiǎn)標(biāo)的的損失;保險(xiǎn)事故發(fā)生后,被保險(xiǎn)人為防止或減少保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的損失所支付的必要的合理的費(fèi)用。 第三、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)綜合險(xiǎn)對(duì)由下列風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失不負(fù)賠償責(zé)任:戰(zhàn)爭(zhēng)、敵對(duì)行為、軍事行動(dòng)、武裝沖突、罷工、暴動(dòng);被保險(xiǎn)人及其代表的故意行為或縱容所致;核反應(yīng)、核輻射和放射性污染。 第四、對(duì)下列原因所致?lián)p失,保險(xiǎn)人也不負(fù)賠償責(zé)任:保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)遭受承保危險(xiǎn)引起的間接損失;地震所造成的一切損失;由于行政行為或執(zhí)法行為所致的損失;其他不屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失和費(fèi)用。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)綜合險(xiǎn): ( 1)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)基本險(xiǎn):包括暴風(fēng)、暴雨、洪水保險(xiǎn);盜搶保險(xiǎn);雪災(zāi)、冰凌保險(xiǎn),泥石流、崖崩、突發(fā)性滑坡保險(xiǎn);水管爆裂、突發(fā)性地震保險(xiǎn)等。 ( 2)附加險(xiǎn):包括盜搶保險(xiǎn)、水管爆裂保險(xiǎn)、破壞性地震保險(xiǎn)等。 (二)家庭房屋保險(xiǎn) 一次性付款購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋,其保險(xiǎn)期限自保險(xiǎn)合同簽訂之日零時(shí)起,最長(zhǎng)以 5年為限。以抵押貸款方式購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋,其保險(xiǎn)期限與抵押貸款合同期限相同,最長(zhǎng) 30年。 ( 1)屬于被保險(xiǎn)人自有的房屋。( 2)下列房屋須經(jīng)投保人與保險(xiǎn)人特別約定并在保單上注明后方可承保:與他人共有的房屋、代他人看管的房屋、租借他人的房屋。 ( 1)處于緊急危險(xiǎn)狀態(tài)下的房屋。( 2)政府征用、拆遷或違章建設(shè)的房屋。( 3)年久失修或長(zhǎng)期無人居住或看管的房屋。( 4)在建房屋及建筑原材料。( 5)坐落在分洪區(qū)、泄洪區(qū)、洪水警戒線以下的房屋。( 6)用蘆葦、蘆席、油氈紙塑料、稻麥稈、帆布、竹柳等材料為屋墻、屋頂、屋架的簡(jiǎn)陋房屋。( 7)灶火棚、畜禽舍、看守棚及房屋的附屬建筑物(如院墻、廁所等)。 。 ( 1)火災(zāi)、爆炸。( 2)雷擊、洪水、雹災(zāi)、雪災(zāi)、崖崩、冰凌、泥石流、突發(fā)性地陷、突發(fā)性滑坡。( 3)暴風(fēng)、暴雨造成房屋主要結(jié)構(gòu)倒塌。( 4)空中運(yùn)行物體墜落以及外來建筑物或其他物體的倒塌。 。 ( 1)戰(zhàn)爭(zhēng)、軍事行動(dòng)或暴力行為。( 2)核子輻射或核污染。( 3)地震所造成的一切損失。( 4)被保險(xiǎn)人、房屋所有人、使用人、承租人或看管人及其家庭成員的故意行為。( 5)屬于不保房屋及其他不屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的災(zāi)害事故損失。 : 按房屋總價(jià)(評(píng)估價(jià)格)或雙方約 定的價(jià)格計(jì)算 =保險(xiǎn)金額 X保險(xiǎn)費(fèi)率 X繳費(fèi)系數(shù) : : 例:v 張先生當(dāng)初投保的是大地保險(xiǎn)的家庭財(cái)產(chǎn)綜合保險(xiǎn),保險(xiǎn)生效期是 2023年 7月 3日,保障房屋保險(xiǎn)、室內(nèi)裝潢和家中其他財(cái)產(chǎn)。 被水泡了的地板這樣賠   地板被水深 10厘米,浸泡時(shí)間 3小時(shí),浸泡面積 20平方米。該地板于 1997年安裝,當(dāng)時(shí)連工帶料共花費(fèi)1000元整 (房主提供發(fā)票 )。 在理賠時(shí),地板的使用壽命按照 15年計(jì)算。張先生家的地板使用至今已有 10年時(shí)間,這樣算來,使用程度已經(jīng)達(dá)到: 10/15=67%,剩余的使用價(jià)值: 167%=33%。從而,當(dāng)時(shí)價(jià)值 1000元的地板,現(xiàn)在的實(shí)際價(jià)值為:100033%=330元。另外,因?yàn)榭紤]到這 20平方米的地板并非全部報(bào)廢,以損失率 50%來算,地板實(shí)際獲得賠償約為 150元。 (三)個(gè)人貸款抵押房屋保險(xiǎn)v 保險(xiǎn)對(duì)象v 保險(xiǎn)范圍v 保險(xiǎn)責(zé)任v 責(zé)任免除v 保險(xiǎn)期限:借款期限v 保險(xiǎn)金額與保險(xiǎn)費(fèi):保險(xiǎn)金額不得小于抵押借款本金 (四)建筑工程一切險(xiǎn) 建筑工程一切險(xiǎn),簡(jiǎn)稱建工險(xiǎn),是以承包合同價(jià)格或概算價(jià)格為保險(xiǎn)金額,承保以土木建筑為主體的工程在整個(gè)建設(shè)期間由于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失和列明的責(zé)任的保險(xiǎn)。它適用于一切以籌集資金方式所進(jìn)行的改建、擴(kuò)建及新建的建筑工程項(xiàng)目。建筑工程一切險(xiǎn)是集財(cái)產(chǎn)損失與責(zé)任保險(xiǎn)于一身的綜合保險(xiǎn)。 建筑工程一切險(xiǎn)的被保險(xiǎn)人包括以下各方:( 1)業(yè)主( 2)承包人( 3)技術(shù)顧問( 4)貸款銀行。 ( 1)物質(zhì)損失部分( 2)第三者責(zé)任( 3)特種風(fēng)險(xiǎn)賠償 保險(xiǎn)標(biāo)的:包括房屋建筑工程及工地的材料。 (物質(zhì)損失部分) ( 1)保險(xiǎn)責(zé)任: 第一、自然災(zāi)害、意外事故所造成的物質(zhì)損失。如洪水、暴雨、風(fēng)暴、地陷、火災(zāi)、爆炸、雷擊等。 第二、盜竊。 第三、工人、技術(shù)人員缺乏經(jīng)驗(yàn)、疏忽、過失、惡意行為。 第四、原材料或工藝不善所引起的事故。 ( 2)除外責(zé)任: 第一、設(shè)計(jì)錯(cuò)誤引起的損失和費(fèi)用。 第二、自然磨損、內(nèi)在或潛在缺陷物質(zhì)本身變化、自燃、自熱、氧化、銹蝕、滲漏、鼠咬、蟲蛀、大氣變化、正常水位變化或其他漸變?cè)蛟斐傻谋kU(xiǎn)財(cái)產(chǎn)本身的損失和費(fèi)用。 第三、因原材料缺陷或工藝不善引起的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)本身的損失以及為置換、修理或矯正這些缺點(diǎn)和錯(cuò)誤所支付的費(fèi)用。 第四、非外力引起的機(jī)械或電器裝置的本身?yè)p失,或施工用機(jī)具、設(shè)備、機(jī)械裝置失靈造成的本身?yè)p失。 第五、維修保養(yǎng)或正常檢修費(fèi)用。 第六、領(lǐng)有公共運(yùn)輸行駛執(zhí)照的,或已由其他保險(xiǎn)予以保障的車輛、船舶、飛機(jī)損失。 第七、除另有約定外,在保險(xiǎn)工程開始以前已經(jīng)存在或形成的位于工地范圍內(nèi)或周圍的屬于被保險(xiǎn)人所有的財(cái)產(chǎn)的損失。 第八、除
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