【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 些原則？ ? 如何選擇評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組績(jī)效的指標(biāo)？ ? 外國(guó)房地產(chǎn)信托有哪些基本特點(diǎn)？ 45 第六章 房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資：信貸與債券 知識(shí)點(diǎn)：財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng) 46 第一節(jié) 債務(wù)融資概述 ? 一 、從 “ 無(wú)債一身輕 ” 到 “ 負(fù)債經(jīng)營(yíng) ” 12億元談起 ? 近日，中國(guó)民用機(jī)場(chǎng)協(xié)會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi) 30家機(jī)場(chǎng)航空公司拖欠費(fèi)用的情況進(jìn)行了調(diào)查。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這 30家機(jī)場(chǎng)的欠費(fèi)總額高達(dá) 12億元人民幣以上。在個(gè)別機(jī)場(chǎng)，航空公司長(zhǎng)期拖欠的費(fèi)用總額累計(jì)超過(guò)千萬(wàn)元，甚至達(dá)到上億元人民幣。 ? 負(fù)債可以獲得“減稅效應(yīng)” ? 負(fù)債可以提高資金利潤(rùn)率 ? “財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)”：財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的計(jì)算公式。財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的實(shí)例計(jì)算。 當(dāng)利潤(rùn)率 P＇下降，但 P＇＞ r，企業(yè)經(jīng)營(yíng)拐點(diǎn)已現(xiàn)，還債困難，甚至拖欠。再融資已出現(xiàn)困境。當(dāng) P＇＜ r，負(fù)債經(jīng)營(yíng)面臨資不抵債，甚至破產(chǎn)的窘境。 47 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)貸款 一、房地產(chǎn)企業(yè)貸款種類 為支持城市開發(fā)和經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)而發(fā)放的貸款，一般用于土地開發(fā)成本，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、耕地占有稅、“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”和“三通一平”或“五通一平”等。 用于墊付城市開發(fā)和舊城改造所需的生產(chǎn)性流動(dòng)資金，主要有房地產(chǎn)開發(fā)前期所需的資金，如規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地址勘察等方面的費(fèi)用；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需要的資金；建筑安裝工程方面的資金；配套工程方面的資金等。 ：住房開發(fā)貸款和商業(yè)用房開發(fā)貸款 ：對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司用于出租、修繕、裝飾、交易的貸款 、設(shè)備補(bǔ)償貿(mào)易貸款 ：前者具有法律效應(yīng)。后者僅為約束簽訂合同的保證金。 48 二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的申請(qǐng) 提出申請(qǐng)，核定貸款額度，簽訂合同，發(fā)放貸款。 貸款數(shù)量，貸款期限，利率。 三、 房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)級(jí) 廣義的信用：履行各類經(jīng)濟(jì)承諾的可信度。 狹義的信用：企業(yè)的履約狀況、償債能力的評(píng)價(jià)。 ? 企業(yè)素質(zhì)：企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)、企業(yè)職工隊(duì)伍素質(zhì)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理素質(zhì)。企業(yè)素質(zhì)的評(píng)價(jià)指標(biāo)。 ? 資金實(shí)力：注冊(cè)資金。資產(chǎn)凈值。 ? 償債能力：定金和訂金 ? 資產(chǎn)負(fù)債率：流動(dòng)比率。速動(dòng)比率。 49 四、房地產(chǎn)企業(yè)貸款方式 ：無(wú)需抵押 無(wú)需擔(dān)保。 ? 抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。 ? 抵押是借款合同的一個(gè)重要特征。 抵押物：指提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利。 ? 抵押人違約變賣資產(chǎn)時(shí)，債權(quán)人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 ? 債務(wù)人或第三人將其財(cái)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法就該財(cái)產(chǎn)賣得現(xiàn)金優(yōu)先受償。 ? 按質(zhì)物不同 ,質(zhì)押可分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押 ,不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。我國(guó)只規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押 . 50 持票人為了資金融通的需要而在票據(jù)到期前以貼付一定利息的方式向銀行出售票據(jù)。對(duì)于貼現(xiàn)銀行來(lái)說(shuō)，就是收購(gòu)沒(méi)有到期的票據(jù)。 貸款人以第三人承諾在借款人不能償還貸款本息時(shí)，按規(guī)定承擔(dān)連帶責(zé)任而發(fā)放的貸款。保證人還必須承擔(dān)由貸款。合同引發(fā)的所有連帶民事責(zé)任 五、房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)的分類 ? 銀行監(jiān)管的核心是對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管。而貸款管理制度是否科學(xué)合理，是判斷商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制是否有效的重要尺度之一。 ? 五級(jí)分類制度 正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑和損失五類，后三類合稱為不良貸款。 51 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)債券 一、 債券概述 政府、金融機(jī)構(gòu)、工商企業(yè)等機(jī)構(gòu)直接向社會(huì)借債籌措資金時(shí)，向投資者發(fā)行，并且承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證 ? 票面價(jià)值：幣種 ，票面金額。 ? 還本期限：指?jìng)瘡陌l(fā)行之日起至償清本息之日止的時(shí)間。 ? 債券利率：債券利息與債券票面價(jià)值的比率，通常年利率用百分比 表示。 ? 發(fā)行人名稱：指明債券的債務(wù)主體，為債權(quán)人到期追回本金和利息提供依據(jù)。 52 償還性 ,流通性 ,安全性 ,收益性 ? 按是否有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，債券可以分為抵押債券和信用債券。 ? 按是否能轉(zhuǎn)換為公司股票，債券可以分為可轉(zhuǎn)換債券和不可轉(zhuǎn)換債券。 ? 按利率是否固定，債券可以分為固定利率債券和浮動(dòng)利率債券。 ? 按是否能夠提前償還，債券可以分為可贖回債券和不可贖回債券。 ? 按償還方式不同，債券可以分為一次到期債券和分期到期債券。 53 ： ? 低風(fēng)險(xiǎn)，低收益。由于債券收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)也較小，相對(duì)于股票基金，債券基金風(fēng)險(xiǎn)低但回報(bào)率也不高。 ? 管理費(fèi)用較低。由于債券投資管理不如股票投資管理復(fù)雜，因此債券基金的管理費(fèi)也相對(duì)較低 . ? 收益穩(wěn)定。投資于債券定期都有利息回報(bào)，到期還承諾還本付息，因此債券基金的收益較為穩(wěn)定。 ? 注重當(dāng)期收益。債券基金主要追求當(dāng)期較為固定的收入，相對(duì)于股票基金而言缺乏增值的潛力，較適合于不愿過(guò)多冒險(xiǎn)，謀求當(dāng)期穩(wěn)定收益的投資者。 54 ? 債券發(fā)行的條件 ? 債券的發(fā)行價(jià)格 債券原始投資者購(gòu)入債券時(shí)應(yīng)支付的市場(chǎng)價(jià)格，它與債券的面值可能一致也可能不一致。理論上，債券發(fā)行價(jià)格是債券的面值和要支付的年利息按發(fā)行當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)利率折現(xiàn)所得到的現(xiàn)值。 當(dāng)債券票面利率等于市場(chǎng)利率時(shí)，債券發(fā)行價(jià)格等于面值；當(dāng)債券票面利率低于市場(chǎng)利率時(shí)，企業(yè)仍以面值發(fā)行就不能吸引投資者，故一般要折價(jià)發(fā)行；反之，當(dāng)債券票面利率高于市場(chǎng)利率時(shí)，企業(yè)仍以面值發(fā)行就會(huì)增加發(fā)行成本，故一般要溢價(jià)發(fā)行。 在實(shí)務(wù)中，根據(jù)上述公式計(jì)算的發(fā)行價(jià)格一般是確定實(shí)際發(fā)行價(jià)格的基礎(chǔ)，還要結(jié)合發(fā)行公司自身的信譽(yù)情況。 55 ? 上市債券的交易方式大致有債券現(xiàn)貨交易、債券回購(gòu)交易、債券期貨交易。 ? 目前在深、滬證券交易所交易的債券有現(xiàn)貨交易和回購(gòu)交易。 ? 債券籌資的優(yōu)點(diǎn)：資本成本低，具有財(cái)務(wù)杠桿作用；所籌集資金屬于長(zhǎng)期資 金；債券籌資的范圍廣、金額大。 ? 債券籌資的缺點(diǎn)：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大，限制性條款多，資金使用缺乏靈活性。 9. 債券的收益率計(jì)算 ? 債券收益率 ? 債券購(gòu)買者的收益率 ? 債券持有期間的收益率 56 二、企業(yè)債券、金融債券和政府債券 “企業(yè)債券是指企業(yè)依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià) 證券”。 指銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)依照法定程序發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。 案例 :中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行公告， 2023年 3月 12日利用中國(guó)人民銀行債券發(fā)行系統(tǒng)招標(biāo)發(fā)行 2023年第三期 3年期固定利率（附息）金融債券。本期債券為采用利率招投標(biāo)方式發(fā)行 200億元，采用無(wú)利率上下限，有利率標(biāo)位及相應(yīng)數(shù)量規(guī)定，單一利率中標(biāo)（荷蘭式）的招標(biāo)方式。繳款日和起息日為 3月19日。第一次付息日為 2023年 3月 19日，以后每年的 3月 19日為該債券的付息日（遇節(jié)假日順延），兌付日為 2023年 3月 19日，債券上市日期為 3月 25日。 __資料來(lái)源： 中國(guó)證券報(bào) 2023年 03月 57 ? 中國(guó)持有總值 7635億美元的美國(guó)國(guó)庫(kù)券，是美國(guó)最大的債主。 ? 美國(guó)作為債務(wù)人保護(hù)中國(guó)資產(chǎn)的安全是它的義務(wù)，而不是對(duì)中國(guó)的恩賜 。 58 三、附息債券、貼現(xiàn)債券 ? 附息債券：債券券面上附有息票，按照債券票面載明的利率及支付方式支付利息的債券。息票上標(biāo)有利息額、支付利息的期限和債券號(hào)碼等內(nèi)容。 ? 貼現(xiàn)債券：指?jìng)嫔喜桓接邢⑵?，發(fā)行時(shí)按規(guī)定的折扣率，以低于債券面值的價(jià)格發(fā)行，到期按面值支付本息的債券。貼現(xiàn)債券的發(fā)行價(jià)格與其面值的差額即為債券的利息。 四、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)人破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)人解體風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)人犯罪風(fēng)險(xiǎn)，社會(huì)性風(fēng)險(xiǎn)。 59 ? “ 非法集資 ” 是指單位或者個(gè)人未依照法定程序經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，以發(fā)行股票、債券、彩票、投資基金證券或者其他債權(quán)憑證的方式向社會(huì)公眾籌集資金，并承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實(shí)物以及其他方式向出資人還本付息或給予回報(bào)的行為 。 ? 特點(diǎn) 未經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)，包括沒(méi)有批準(zhǔn)權(quán)限的部門批準(zhǔn)的集資；有審批 權(quán)限的部門超越權(quán)限批準(zhǔn)集資，即集資者不具備集資的主體資格；承諾 在一定期限內(nèi)給出資人還本付息。還本付息的形式除以貨幣形式為主， 也有實(shí)物形式和其他形式；向社會(huì)不特定的對(duì)象籌集資金。這里“不特 定的對(duì)象”是指社會(huì)公眾，而不是指特定少數(shù)人。 60 ? 浙江女子非法集資 7億一審獲死刑 浙江省麗水市中級(jí)人民法院 21日對(duì)曾轟動(dòng)全國(guó)的“小姑娘”非法集資案作出一審 判決，非法集資高達(dá) 7億元的杜益敏犯集資詐騙罪，判處死刑，剝奪政治權(quán)利 終身，并處沒(méi)收個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)。 杜益敏， 1965年 7月 2日出生于上海市，她是原浙江溢城投資管理有限公司 董事長(zhǎng)、美容業(yè)主。法院經(jīng)過(guò)審理查明， 2023年至 2023年 7月份，杜益敏以從 事房地產(chǎn)開發(fā)、做化妝品生意、投資礦山等高效益投資需要大量資金為幌子， 期間還偽造了富陽(yáng)花園房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)協(xié)議書及收據(jù)、銀行電匯憑證 、公章等，以月息 %至 10%的高額利息為誘餌，采取用后筆集資款兌付前筆 集資款本息這種“拆東墻補(bǔ)西墻”的手段，在浙江省麗水市蓮都區(qū)、縉云縣等， 先后向楊某等 67戶集資，并通過(guò)他們向更多的人集資。期間，杜益敏還在麗水 市蓮都區(qū)成立公司，以個(gè)人名義，公司擔(dān)保，設(shè)點(diǎn)向社會(huì)公眾集資，共計(jì)非法 集資人民幣 7億余元。集資所得除歸還部分集資款本息外，用于購(gòu)買房產(chǎn)、汽 車、揮霍等，至案發(fā)尚有 。 法院認(rèn)為，杜益敏以非法占有為目的，使用詐騙方法非法集資 7億余元， 至案發(fā)尚有 ，破壞和侵犯了國(guó)家正常的金融管理秩序和公民 財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，數(shù)額特別巨大，并且給人民的利益造成特別重大損失，情節(jié)惡 劣，后果嚴(yán)重，社會(huì)危害性極大，依法應(yīng)予嚴(yán)懲。公訴機(jī)關(guān)指控罪名成立，遂 作出上述判決。 2023年 03月 22日 16:54 新華網(wǎng) 61 第六章練習(xí)題（ 1） 一、填空 ———— 形態(tài)。 —————— 的素質(zhì)。 ，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保的貸款叫 ———— 。 ———— 。 5債券分為 —————— ， —————— 和 —————— 。 ———————— 。 ———————— ，臨界點(diǎn)是 —————— 。 —————————— 。 ———— 發(fā)行， ———— 發(fā)行和 ———— 發(fā)行。 ———— 、 ———— 和 ——— 等于本企 業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)性投資。 。這四證是 ———————————— 。 ———————— 。 —————— 、 —————— 和 —————— 的評(píng)價(jià)。 —————— 、 ———————— 、 ———————— 。 ————— ，其計(jì)算公式為 ———————— 。 62 第六章練習(xí)題（ 2） 二、名詞解釋 減稅效應(yīng) 財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng) 信用評(píng)級(jí) 抵押貸款 質(zhì)押 貸款 貼現(xiàn) 債務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 次級(jí)貸款 三、比較 地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā) 房屋開發(fā)貸款與房屋經(jīng)營(yíng)貸款 居住用房與商品房 定金與訂金 債券的價(jià)格與債券的面 值 “銀行家比率” 四、問(wèn)答 1. 怎樣看待負(fù)債經(jīng)營(yíng)？ 2. 怎樣規(guī)避債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？ 3. 房地產(chǎn)企業(yè)債券融資市場(chǎng)存在哪些問(wèn)題？ 63 第七章 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道的傳統(tǒng)方式 以“貸款修路，收費(fèi)還貸”為例的分析。 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式：?jiǎn)我磺? ：私人借貸、商業(yè)信用、股票融資、債券融資、租 賃業(yè)務(wù) ：銀行借貸、信托投資、保險(xiǎn)、基金投資 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式：復(fù)合渠道 1.“ 自有資金 +銀行貸款” 2.“ 自有資金 +信托計(jì)劃 +銀行貸款” 3.“ 股權(quán)融資 +銀行貸款” 小結(jié)：項(xiàng)目融資渠道傳統(tǒng)方式的共同點(diǎn)是以企業(yè)的資信為融資 基礎(chǔ)和前提。具有無(wú)限追索權(quán)。 64 第二節(jié) 項(xiàng)目融資 一、項(xiàng)目融資的內(nèi)涵： 二、項(xiàng)目融資的特點(diǎn)： 三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)的具體模式 “設(shè)施使用協(xié)議”為基礎(chǔ)的融資模式 “生產(chǎn)支付”為基礎(chǔ)的融資模式 65 第三節(jié) 項(xiàng)目融資的資金結(jié)構(gòu)與成本 一 、項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)的基本內(nèi)容