【正文】 ———— 。 息相對于 的投資收益率。 ———— 的比率。 的 ———— 級市場。 稱為 ———— 市場。 98 第十四章練習(xí)題 一、填空 —— 年以上 的長期證券。股 市對 房市的影響。股價指數(shù)。 三、房地產(chǎn)投資與股票投資的套現(xiàn) 能力比較 套現(xiàn)與套現(xiàn)能力比較。 二、房租變動與股價變動的敏感性 比較 投資收益率 。資本市場的特點。 二、 問答： ？ 90年代初期后至金融危機前我 國房價扶搖直上的原因剖析？ ？ ？ 97 第十四章 房地產(chǎn)市場與 資本市場 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資與股票投資的特點 一、資本市場概述 資本市場的參與者與需求者。 、中國經(jīng)濟景氣監(jiān) 測中心編制了 指數(shù)。 ————— 。 6. 現(xiàn)代通貨膨脹理論認為，必須將不可 觀察的預(yù)期，同 之間 建立聯(lián)系。 貨膨脹和 ——————— 。 2. 通貨膨脹是持續(xù)的物價上升，其時間 至少在 —————— 月以上。城市間 通貨膨脹較高的相關(guān)性和房價較低的相關(guān)性決定了不同城市住房抵御通貨 膨脹能力的表現(xiàn)不同。 四、房價對通貨膨脹抵御能力的分析 城市間通貨膨脹率具有較高的相關(guān)性。香港的通貨膨脹逾期率指標。 二、資產(chǎn)回報率與通貨膨脹率的對等關(guān)系 資產(chǎn)回報率與抵御能力。貨幣中性論 。短期效應(yīng)。銀行資產(chǎn)負債表 效應(yīng)。 住房價格的儲蓄效應(yīng)。國房景氣指數(shù) 。 二、商品住房量測指標 商品房價格指數(shù) 。消費者價格指數(shù)（ CPI）。心理預(yù)期論 。 二、通貨膨脹的形成機理 弗里德曼與貨幣數(shù)量論。 二、問答 ？ ？ ？ ？ 93 第十三章 通貨膨脹 與房地產(chǎn)市場 第一節(jié) 通貨膨脹概述 一、通貨膨脹的內(nèi)涵和分類 內(nèi)涵。 14. 為防范金融風險，還款常數(shù)占借款人月收 入的比重一般控制在 —————— 以內(nèi)。 12. 一定時期投資總體中所含各要素的內(nèi)在聯(lián) 系叫 。 幅度時投資數(shù)量會 。 、儲蓄函數(shù)、流動偏好 函數(shù)和貨幣供給函數(shù)是 模型的 核心內(nèi)容。 無法變?yōu)? 的風險。 于 。 的社會平均利率。 熱錢流入中國的啟示。匯率制度。利率變化對高收入家庭住房消 費的影響。 利率變化對中低收入家庭住房消費的影 響。利率變化對投資結(jié)構(gòu) 的影響。利率變化對房地 產(chǎn)投資規(guī)模的影響。 —————— 。 構(gòu)叫 。 ———— 遇破產(chǎn)清算時證 券化資產(chǎn)的權(quán)益不作為清算資產(chǎn)。 行管理的是 。 產(chǎn)，經(jīng)過 發(fā)行抵押貸款證券。 、最基本的產(chǎn)品 是 。 —————— 的實體。 券工具的過程叫 。內(nèi)部信用升級。 為發(fā)行人不公開財務(wù)提 供可能。 三、 特設(shè)機構(gòu)（ SPV）的運作模式 ： 89 第三節(jié) 抵押貸款支持證券的信用升級和信用評級 一、信用升級 提升抵押貸款支持證券的信用級別。更新。 參與。 二、住房抵押貸款證券化的運作程序 確定抵押貸款證券化目標。信用評級機構(gòu)。 服務(wù)人。發(fā)行人。降低融資成本。 三、 住房抵押貸款證券化的意義 提高銀行貸款的流動性 。 基于證券品種發(fā)展與演變的分類 。 資產(chǎn)證券化的條件。 證券化。你認為三德公司拒付保費是否有理？保險公司向法院訴訟是否 合法？法院將會怎么判？ 87 第十一章 住房抵押貸款證券化 第一節(jié) 資產(chǎn)證券化與住房抵押貸款證券化 一、資產(chǎn)證券化概述 證券。三德公 司在保險責任終止時已支付 70萬元保險費，尚欠 311068元保險費，在人保支公司的多次電話、書 面催討下，又于 2023年 10月支付 10萬元，剩余的 211068元拖欠保險費，三德公司以無保險事故、 無索賠等為由不履行交費義務(wù)。在保險期內(nèi) ,王某全家外出旅游 10天 ,回家后發(fā)現(xiàn)家中財產(chǎn)被盜 ,造成損失 4萬元 。 六、建筑工程保險：建筑工程 保險承保的危險和損失除了自 然災(zāi)害導(dǎo)致的損失外，還包括 盜竊等人為風險 七、房屋系列綜合保險：也稱 “一攬子”風險。 四、房屋責任保險：保險的標 的既不是財產(chǎn)，也不是人身， 而是被保險人對于第三方應(yīng)負 的賠償責任。 三、房屋抵押貸款保險：借 款人需要將作為抵押的房產(chǎn)向保 險公司投保的保險。 ：家庭財產(chǎn)保險， 或居民住房保險，但違章建筑、危 險建筑不在保險之列。 案例分析： 84 第二節(jié) 房地產(chǎn)險種及其主要內(nèi)容 一、房屋財產(chǎn)保險 ：包括火災(zāi)、爆炸、 雷擊、風暴、洪水、地震、空中運 行物墜落。投保人應(yīng)將追償權(quán)移交給保險人，并 協(xié)助保險人共同向第三者追償。 三、房地產(chǎn)保險單和保險責任的確定： ? 基本責任 ? 特約責任 ? 除外責任 ? 保險責任在價值量上的規(guī)定 四、保險風險成立的條件 五、房地產(chǎn)保險理賠 ? 以保單承擔的責任為依據(jù) ? 為減少投保財產(chǎn)的損失而進行的施救的支 出屬必要開支，應(yīng)列入理賠范圍。 房地產(chǎn)保險人：房地產(chǎn)保險人的內(nèi) 涵與義務(wù)。 案例分析 : 二、 房地產(chǎn)保險的組成要素 房地產(chǎn)投保人：房地產(chǎn)投保人的內(nèi) 涵與義務(wù)。 83 第十章 房地產(chǎn)保險 第一節(jié) 房地產(chǎn)保險組成要素 一、房地產(chǎn)保險概述 廣義的房地產(chǎn)保險：指與房地產(chǎn)有 關(guān)的財產(chǎn)與人身保險。 。 。 估價法。 82 第九章練習(xí)題 (2) 括 。 兩部分構(gòu)成。 。 ，而后還款金額均等直至全部還清貸款， 這種抵押貸款稱為 —————— 。 。 緊密掛鉤。 三、 風險防范 1逾期風險防范 2提前風險防范 81 第九章練習(xí)題 (1) 一、填空 —— 國 —— 住房抵押貸款。特定時點付清部分余 款，還款期限不變，但月還款額度減少 。 ：市場利率較低時，借款人籌資提前償還貸款，使銀行失去應(yīng) 有收入，且影響資金的正常循環(huán)。 80 第四節(jié) 個人住房抵押貸款的風險防范 一、個人住房抵押貸款風險種類 ：房地產(chǎn)價格風險和房地產(chǎn)法律風險 ：貸款債權(quán)或抵押資產(chǎn)權(quán)不易變現(xiàn)的風險 ：銀行自身決策失誤導(dǎo)致的風險 二、個人住房抵押貸款違約風險 ：收入下降無力按時還款、或無力全額還款。 ：以房地產(chǎn)建造過程中實 際發(fā)生的成本為依據(jù)，再加上一定的利 潤和稅金，而后確定待估標的物的價格。 有利率上限的可變利率抵押貸款。 ? 可變利率抵押貸款的種類及運行機制 月?lián)Q貸款與利率無上下限制的可變利率抵押貸款。利率調(diào)整幅度 。附加利率。 ? 可變利率抵押貸款的協(xié)議條款 利率指標 。 77 二、可調(diào)利率抵押貸款 ：以物價水平為參照物調(diào)整利率，減少通貨膨脹對貸款收益的影響的抵押貸款。 ：金融機構(gòu)在貸款期間定期向借款人提供現(xiàn)金，由借款人在貸款期末一次償還本息。 ：在最初的若干年月里還款額按約定的比例逐年增 加，但其后還款額度均等，直至貸款全部清償完畢。每月本息 償還額中的本金和利息。 76 一、固定利率抵押貸款 ：在整個貸款期內(nèi)以固定利率按月均等額償還貸款 ? 等額還款抵押貸款概述 ：月本息償還額。自營性住房抵押貸款 。聯(lián)合住房貸款。 ：合作住房貸款。 二、若干國家住房抵押貸款方式的創(chuàng)新 ：固定利率抵押貸款。金融業(yè)與房地產(chǎn)和消費者的三贏。促進支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 。 二、名詞解釋 德國住房儲蓄 新加坡住房公積金 住房金融一級市場 住房金融 二級市場 三、問答 1. 新加坡住房公積金制度有哪些特點？ 2. 德國住房儲蓄體系有何特點？ 3. 美國住房二級市場運行的特點？ 75 第九章 個人住房抵押貸款 第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述 一、個人住房抵押貸款的對象與作用 住房抵押貸款以個人或家庭為貸款對象，以購買住房或與住房有關(guān)的其它用途為目的。 ———— 的性質(zhì)。 ———— 時方可得到合同規(guī)定的全部金額。 ———————— 的影響。 ———————— 。 ———————— 。 ——————— 和 ———————— 。 ————————— 。 ——————— 。 73 第八章練習(xí)題（ 1） 一、填空 —————— 。 五、住房公積金制度的社會效應(yīng) ：解決了人口老齡化產(chǎn)生的現(xiàn)付制中代際轉(zhuǎn)移的制度成本；促進了社會的長期穩(wěn)定； 家庭凝聚力強。公積金局是獨立的準金融機構(gòu)，獨立于新加坡財政之外。公積金局管理：政府發(fā)行債券從公積金局獲取資金，并將資金貸款給開發(fā)商。反帕累托性質(zhì)。綜合性。 ：教育投資。 ：提取公積金存款養(yǎng)老。 二、概念比較 無追索權(quán)與有限追索權(quán) 資本成本和資金成本 抵押和質(zhì)押 物的擔保和人的擔保 項融資結(jié)構(gòu)和項目融資的信用保證結(jié)構(gòu) 股本金與準股本金 三、問答 ？ ？ ？ 70 第八章 各國房地產(chǎn)金融體系 第一節(jié) 美國的住房金融體系 一、美國房地產(chǎn)業(yè)的三次金融革命 二、 美國的住房金融市場 ? 商業(yè)銀行 ? 儲蓄機構(gòu) ? 住房金融二級市場的基本特征：住房貸款證券化 ? 住房貸款證券化的背景 三、住房金融二級市場的機構(gòu) ：房利美、弗雷迪美 （準政府）金融機構(gòu)：吉利美 71 第二節(jié) 德國住房儲蓄 一、住房儲蓄產(chǎn)生的社會背景 社會市場經(jīng)濟體制與德國的住房問題 住房儲蓄理論 英國伯明翰肯特尼建筑社會學(xué) 二、住房儲蓄儲蓄實踐 先存后貸 政府的獎勵與個人住房投資直接掛鉤 融資體系是封閉運行 三、住房儲蓄的社會效果 減緩了短期貨幣市場對通貨膨脹的影響 減少了國家用于住宅投資的撥款 促進了住房商品化的進程 東歐國家紛紛引進德國住房儲蓄制度 72 第三節(jié) 新加坡中央公積金制度 一、新加坡中央公積金制度產(chǎn)生的背景 失業(yè)和住房：獨立后新加坡的兩大難題 二、新加坡的中央公積金制度的發(fā)展進程 ：公共住屋制度。 。 ，這三個外文單詞分別是 、 、 。 和項目投資者之間的 。 69 第七章練習(xí) (2) 。 ，項目融資方式的風險要 得多。 的增加，也不在所有者權(quán)益中 表現(xiàn)為 的增加。 ，還要求項目以外 的 提供擔保。 和 。 ———————— 作為債務(wù)償還能力的依據(jù)。 ? 債務(wù)資金 。 ? “信托 +期權(quán)” ? 開發(fā)商貼息委托貸款 二、項目融資的資金結(jié)構(gòu) ? 股本金。 ? 合作開發(fā)：銀企合作開發(fā)。 67 ? 租賃權(quán)融資：土地批租權(quán)融資。 ? 人的擔保：保證書、備用信用證。 2. 抵押擔