【正文】 保體系： 3. 質(zhì)押擔(dān)保體系：借款人或第三方以其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利移交資金融出方占用，作為 清償債務(wù)的擔(dān)保。人的擔(dān)保。 ? 資金成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者獲取資金時(shí)所實(shí)際發(fā)生的融資費(fèi)用，包括資金籌集費(fèi)用和資金占有使用發(fā)生的費(fèi)用。 64 第二節(jié) 項(xiàng)目融資 一、項(xiàng)目融資的內(nèi)涵： 二、項(xiàng)目融資的特點(diǎn)： 三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)的具體模式 “設(shè)施使用協(xié)議”為基礎(chǔ)的融資模式 “生產(chǎn)支付”為基礎(chǔ)的融資模式 65 第三節(jié) 項(xiàng)目融資的資金結(jié)構(gòu)與成本 一 、項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)的基本內(nèi)容 ：相對(duì)比例和絕對(duì)數(shù) ? 股本金 ? 準(zhǔn)股本資金 ? 債務(wù)資金 二、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的資本成本與資金成本 ? 資本成本是投資者預(yù)期得到的收益率，或曰資金的機(jī)會(huì)成本。 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式：?jiǎn)我磺? ：私人借貸、商業(yè)信用、股票融資、債券融資、租 賃業(yè)務(wù) ：銀行借貸、信托投資、保險(xiǎn)、基金投資 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式：復(fù)合渠道 1.“ 自有資金 +銀行貸款” 2.“ 自有資金 +信托計(jì)劃 +銀行貸款” 3.“ 股權(quán)融資 +銀行貸款” 小結(jié)：項(xiàng)目融資渠道傳統(tǒng)方式的共同點(diǎn)是以企業(yè)的資信為融資 基礎(chǔ)和前提。 ————— ，其計(jì)算公式為 ———————— 。 —————— 、 —————— 和 —————— 的評(píng)價(jià)。這四證是 ———————————— 。 ———— 、 ———— 和 ——— 等于本企 業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)性投資。 —————————— 。 ———————— 。 ———— 。 —————— 的素質(zhì)。公訴機(jī)關(guān)指控罪名成立，遂 作出上述判決。集資所得除歸還部分集資款本息外，用于購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)、汽 車(chē)、揮霍等，至案發(fā)尚有 。法院經(jīng)過(guò)審理查明， 2023年至 2023年 7月份，杜益敏以從 事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、做化妝品生意、投資礦山等高效益投資需要大量資金為幌子， 期間還偽造了富陽(yáng)花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)及收據(jù)、銀行電匯憑證 、公章等，以月息 %至 10%的高額利息為誘餌，采取用后筆集資款兌付前筆 集資款本息這種“拆東墻補(bǔ)西墻”的手段，在浙江省麗水市蓮都區(qū)、縉云縣等， 先后向楊某等 67戶集資，并通過(guò)他們向更多的人集資。 60 ? 浙江女子非法集資 7億一審獲死刑 浙江省麗水市中級(jí)人民法院 21日對(duì)曾轟動(dòng)全國(guó)的“小姑娘”非法集資案作出一審 判決，非法集資高達(dá) 7億元的杜益敏犯集資詐騙罪，判處死刑，剝奪政治權(quán)利 終身，并處沒(méi)收個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)。還本付息的形式除以貨幣形式為主， 也有實(shí)物形式和其他形式；向社會(huì)不特定的對(duì)象籌集資金。 59 ? “ 非法集資 ” 是指單位或者個(gè)人未依照法定程序經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，以發(fā)行股票、債券、彩票、投資基金證券或者其他債權(quán)憑證的方式向社會(huì)公眾籌集資金，并承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實(shí)物以及其他方式向出資人還本付息或給予回報(bào)的行為 。貼現(xiàn)債券的發(fā)行價(jià)格與其面值的差額即為債券的利息。息票上標(biāo)有利息額、支付利息的期限和債券號(hào)碼等內(nèi)容。 ? 美國(guó)作為債務(wù)人保護(hù)中國(guó)資產(chǎn)的安全是它的義務(wù)，而不是對(duì)中國(guó)的恩賜 。第一次付息日為 2023年 3月 19日，以后每年的 3月 19日為該債券的付息日（遇節(jié)假日順延），兌付日為 2023年 3月 19日，債券上市日期為 3月 25日。本期債券為采用利率招投標(biāo)方式發(fā)行 200億元，采用無(wú)利率上下限，有利率標(biāo)位及相應(yīng)數(shù)量規(guī)定，單一利率中標(biāo)（荷蘭式）的招標(biāo)方式。 指銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)依照法定程序發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。 ? 債券籌資的缺點(diǎn)：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大，限制性條款多，資金使用缺乏靈活性。 ? 目前在深、滬證券交易所交易的債券有現(xiàn)貨交易和回購(gòu)交易。 在實(shí)務(wù)中，根據(jù)上述公式計(jì)算的發(fā)行價(jià)格一般是確定實(shí)際發(fā)行價(jià)格的基礎(chǔ)，還要結(jié)合發(fā)行公司自身的信譽(yù)情況。理論上，債券發(fā)行價(jià)格是債券的面值和要支付的年利息按發(fā)行當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)利率折現(xiàn)所得到的現(xiàn)值。債券基金主要追求當(dāng)期較為固定的收入，相對(duì)于股票基金而言缺乏增值的潛力，較適合于不愿過(guò)多冒險(xiǎn)，謀求當(dāng)期穩(wěn)定收益的投資者。投資于債券定期都有利息回報(bào)，到期還承諾還本付息，因此債券基金的收益較為穩(wěn)定。 ? 管理費(fèi)用較低。 53 ： ? 低風(fēng)險(xiǎn)，低收益。 ? 按是否能夠提前償還，債券可以分為可贖回債券和不可贖回債券。 ? 按是否能轉(zhuǎn)換為公司股票，債券可以分為可轉(zhuǎn)換債券和不可轉(zhuǎn)換債券。 ? 發(fā)行人名稱(chēng)：指明債券的債務(wù)主體，為債權(quán)人到期追回本金和利息提供依據(jù)。 ? 還本期限：指?jìng)瘡陌l(fā)行之日起至償清本息之日止的時(shí)間。 ? 五級(jí)分類(lèi)制度 正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑和損失五類(lèi)，后三類(lèi)合稱(chēng)為不良貸款。合同引發(fā)的所有連帶民事責(zé)任 五、房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi) ? 銀行監(jiān)管的核心是對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管。 貸款人以第三人承諾在借款人不能償還貸款本息時(shí)，按規(guī)定承擔(dān)連帶責(zé)任而發(fā)放的貸款。我國(guó)只規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押 . 50 持票人為了資金融通的需要而在票據(jù)到期前以貼付一定利息的方式向銀行出售票據(jù)。 ? 債務(wù)人或第三人將其財(cái)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法就該財(cái)產(chǎn)賣(mài)得現(xiàn)金優(yōu)先受償。 抵押物：指提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利。 ? 抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。速動(dòng)比率。資產(chǎn)凈值。企業(yè)素質(zhì)的評(píng)價(jià)指標(biāo)。 狹義的信用：企業(yè)的履約狀況、償債能力的評(píng)價(jià)。 貸款數(shù)量，貸款期限，利率。后者僅為約束簽訂合同的保證金。 用于墊付城市開(kāi)發(fā)和舊城改造所需的生產(chǎn)性流動(dòng)資金，主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期所需的資金，如規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地址勘察等方面的費(fèi)用；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需要的資金；建筑安裝工程方面的資金；配套工程方面的資金等。當(dāng) P＇＜ r，負(fù)債經(jīng)營(yíng)面臨資不抵債，甚至破產(chǎn)的窘境。 當(dāng)利潤(rùn)率 P＇下降，但 P＇＞ r，企業(yè)經(jīng)營(yíng)拐點(diǎn)已現(xiàn)，還債困難，甚至拖欠。 ? 負(fù)債可以獲得“減稅效應(yīng)” ? 負(fù)債可以提高資金利潤(rùn)率 ? “財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)”：財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的計(jì)算公式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這 30家機(jī)場(chǎng)的欠費(fèi)總額高達(dá) 12億元人民幣以上。 ５ .抵押貸款證券化屬于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) 。 ３ .股票的買(mǎi)賣(mài)屬于間接融資。 二、判斷并說(shuō)明理由（ 3*5=15） １ .同業(yè)拆借是銀行、非銀行金融機(jī) 構(gòu)與個(gè)人之間相互融通短期資金的 行為。 —————— 。 ————— 。 —————————— 。 ———— 融資。 ———— 級(jí)市場(chǎng)。 —————— 。 ————功能。 ———— 分紅和 ———— 增值。 ———— 的紅利和 ———— 的利息。 地產(chǎn)信托可分為 ———— 房地 產(chǎn)信托和 ———— 房地產(chǎn)信托兩類(lèi)。 —— 信托和 —— 信托 兩類(lèi)。 資料鏈接：信托投資基金能在中國(guó)做起來(lái)嗎？ 42 第五章練習(xí)題 一 、填空 1。美國(guó)有公司和個(gè)人的雙重避稅，中國(guó)的公司和個(gè)人均須繳納稅收。 ? 收益率比較：因房地產(chǎn)有豐厚的回報(bào)，故融資于房地產(chǎn)的 REITS同樣有較高的收益率。 ? 抗通脹分析：通脹是債券貶值，而 REITS名下的物業(yè)只會(huì)增值。間接契約型： REITS由 基金管理人負(fù)責(zé)運(yùn)作，選擇投資銀 行管理資產(chǎn)；直接契約型：投資銀 行直接持有、管理 REITS，基金管理 人不參與運(yùn)作。 ? 基于財(cái)產(chǎn)信托的房地產(chǎn)信托 二、房地產(chǎn)信托的種類(lèi) ? 權(quán)益房地產(chǎn)信托：直接投資并擁有房地產(chǎn) ? 抵押房地產(chǎn)信托：擔(dān)任融資中介 ? 混合房地產(chǎn)信托： ? 房地產(chǎn)信托種類(lèi)的比較 三、房地產(chǎn)信托的運(yùn)作模式 39 美國(guó)的房地產(chǎn)信托運(yùn)作模式 ? 基本運(yùn)作模式： REITS發(fā)行股 籌集資金 —— 持有或管理房地產(chǎn) —— 投資者間接投資房地產(chǎn) —— 資者所持股票可以再股市上交易 —— REITS所得收入為房地產(chǎn)租金、 投資于其他股票所得的紅利和投資 于房地產(chǎn)抵押貸款的利息收益 ? 傘形合伙運(yùn)作模式：合伙人轉(zhuǎn)讓 自有房地產(chǎn)給合伙企業(yè)以獲得合伙 企業(yè)的合伙權(quán)益證 —— REITS融資向 合伙經(jīng)營(yíng)企業(yè)出資，成為合伙人 —— 合伙人將持有權(quán)益證轉(zhuǎn)換為 REITS的股份或現(xiàn)金 亞洲國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn) 運(yùn)作模式 ? 日本不動(dòng)產(chǎn)信托： 公司型。投資基金。 三、名詞解釋 協(xié)同效應(yīng) 資產(chǎn)剝離 “殼” 反并購(gòu) 資產(chǎn)重組 四、問(wèn)答 ? 房地產(chǎn)企業(yè)為什么要進(jìn)行資產(chǎn)重組？房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組的路徑有哪些？ ? 如何選擇評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組績(jī)效的指標(biāo)？ 36 第五章 房地產(chǎn)權(quán)益融資： REITS 知識(shí)點(diǎn) 信托 信托的種類(lèi) 信托的運(yùn)作模式 信托的收益投資特性 房地產(chǎn)信托 房地產(chǎn)投資基金 37 第一節(jié) 信托概述 一、生活中處處有信托 委托他人炒股，房屋租賃公司將房屋委托給受托人代為租賃，收 取一個(gè)月的租金。 ? 反應(yīng)企業(yè)短期實(shí)際償債能力的指標(biāo)是 —————— 。 ? （案例分析） 33 五、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組績(jī)效評(píng)價(jià)體系 ? 盈利能力指標(biāo)： 凈資產(chǎn)收益率 =凈利潤(rùn) /評(píng)價(jià)凈資產(chǎn) *100% 主營(yíng)業(yè)務(wù)收益率 =主營(yíng)業(yè)務(wù) /主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額 *100% 每股收益 =稅后利潤(rùn) /總股本 ? 償債能力指標(biāo)： 資產(chǎn)負(fù)債率 =負(fù)債總額 /資產(chǎn)總額 *100% 流的比率 =流的資產(chǎn) /流動(dòng)負(fù)債 *100% ? 發(fā)展能力指標(biāo)： 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率 =（本年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 上年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入） /上年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 *100% 34 六、反并購(gòu) ? 反并購(gòu)的經(jīng)濟(jì)措施 提高收購(gòu)成本：資產(chǎn)重估、股份回購(gòu)、“白衣騎士”、“金屬降落傘” 增加收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)：“毒丸”計(jì)劃、“焦土”戰(zhàn)術(shù) ? 反并購(gòu)的法律措施 訴訟策略 35 第四章練習(xí)題 一、 選擇 人際關(guān)系屬于（資產(chǎn) 資源） 土地屬于（資產(chǎn) 資源） 二、填空 ? 資產(chǎn)重組的實(shí)質(zhì)是 ———————— 。上市公司本身是重要的無(wú)形資產(chǎn)，控股上市公司將極大地提高公司的知名度，使資產(chǎn)的質(zhì)量和盈利水平發(fā)生重大變化，從而帶來(lái)股價(jià)飆升。 32 ? 買(mǎi)（借）“殼 ”上市的目的 其一，實(shí)現(xiàn)從資金市場(chǎng)直接融資、實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。殼公司被并購(gòu)后，并未消失，只是大部分股權(quán)被買(mǎi)殼公司收購(gòu)，買(mǎi)殼公司的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)并入上市公司。 ? 買(mǎi)“殼”上市 買(mǎi)殼公司（并購(gòu)公司）為非上市公司，殼公司（被并購(gòu)公司）為上市公司。 ? 剝離過(guò)程的主要問(wèn)題：剝離資產(chǎn)成活率低，剝離資產(chǎn)被明顯低估。例如：國(guó)有銀行商業(yè)化后，將計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的政策性虧損等賬務(wù)進(jìn)行剝離，就屬于戰(zhàn)爭(zhēng)情況。 例如：“大恒科技”屬于通訊設(shè)備制造業(yè)，但投資 5000萬(wàn)元參股中關(guān)村科學(xué)城建設(shè)股份有限公司，涉足房地產(chǎn)業(yè)。 經(jīng)營(yíng)協(xié)同效應(yīng)：橫向多元（天津燈具物業(yè)管理公司）；縱向多元（房屋開(kāi)發(fā) — 房屋銷(xiāo)售 — 小區(qū)管理 — 門(mén)面出租 — 車(chē)輛保管） 29 三、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組的常見(jiàn)類(lèi)型 ? 并購(gòu)、兼并、合并或收購(gòu) 被兼并企業(yè)失去法人資格，或保留法人資格但改變法人實(shí)體的一種行為。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組的協(xié)同效應(yīng) 經(jīng)濟(jì)協(xié)同效應(yīng)：降低生產(chǎn)成本，達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)；專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)；減少操作和運(yùn)輸?shù)某杀?。至于重組的動(dòng)機(jī)和結(jié)果如何，都不影響重組行為的本質(zhì) ? 資產(chǎn)重組案例 28 二、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組的動(dòng)因 ? 協(xié)同效應(yīng) 協(xié)同效應(yīng)的實(shí)質(zhì)：經(jīng)濟(jì)規(guī)模。廣義資產(chǎn)重組指存量和增量的重組。 二、名詞解釋 股權(quán)結(jié)構(gòu) 可流通股 獨(dú)立董事制度 路演 三、問(wèn)答 ？ ？ ？ 26 第四章 房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資：資產(chǎn)重組 ? 知識(shí)點(diǎn)： ? 資產(chǎn) ? 資產(chǎn)重組 ? 兼并 ? 收購(gòu) ? 合并 ? 分立 ? 分拆 ? 托管 ? “殼”資源 27 一、資產(chǎn)重組 :概念案例分析 ? 資產(chǎn)：經(jīng)濟(jì)資源的貨幣表現(xiàn)，如動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等。 ———— 、 ———— 、 ———— 。 —— 部門(mén)中的綜合性產(chǎn)業(yè)，或 —— 部門(mén)的跨部門(mén)產(chǎn)業(yè)。