房地產(chǎn)金融緒論-文庫(kù)吧資料
2025-01-27 18:02本頁(yè)面
【正文】 ，也就不會(huì)有規(guī)模化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的形成和發(fā)展。但與真正的市場(chǎng)化的房地產(chǎn)金融比較，我國(guó)的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀還有很大差距，還有許多工作要做。 這個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)金融主要 以 房改金融 為特點(diǎn) ，一是信貸規(guī)模迅猛擴(kuò)張，二是通過(guò)政策性金融措施推進(jìn)房改的深化，三是建立了房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，初步產(chǎn)生了房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，為房地產(chǎn)金融的全面市場(chǎng)化創(chuàng)造了條件。同時(shí)，企業(yè)單位和國(guó)家、地方政府都不堪重負(fù) ，改革成效非常不滿(mǎn)意。 ⑵房改金融階段 ⑶市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融階段 ⑵房改金融階段 1978年后我國(guó)開(kāi)始進(jìn)行住房制度改革，經(jīng)歷了前期探索、租金改革、籌資模式改革和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)化改革等不同改革階段。 ? 我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的幾個(gè)階段 ? 成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要標(biāo)志 ? 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題 建國(guó)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)特征非常鮮明的階段： ⑴住房建設(shè)資金管理階段 1978年以前，我國(guó)實(shí)行的是非常正規(guī)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，國(guó)家的基本政策是高積累低消費(fèi)，先生產(chǎn)后生活，住房基本上屬于被遺忘的事情。新加坡的公積金制度具有非常嚴(yán)格的 法律地位 ，管理也非常嚴(yán)格、專(zhuān)業(yè)，是 覆蓋面極為廣泛 的社會(huì)保障制度，既為政府提供了便利的資金，也極大地保障了所有雇員的利益，對(duì)解決住房問(wèn)題更是成就卓著，成為爭(zhēng)相效仿的榜樣。 地主 區(qū)域 土地銀行 中央 土地銀行 投 資 者 抵押 貸款 抵押 貸款 證券 資金 小結(jié) 土地開(kāi)發(fā)銀行 在 土地證券化、抵押貸款 方面的發(fā)展為現(xiàn)代房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)，也是 房地產(chǎn)市場(chǎng)化、金融市場(chǎng)化發(fā)展的重要基礎(chǔ) 。 地主 合作社 投資人 土地抵押 抵押貸款 證券發(fā)行 購(gòu)買(mǎi)證券 ⑶后期階段（ 1874— ） 1874年后， 中央銀行 的成立和功能的充分發(fā)揮，使得土地開(kāi)發(fā)銀行的 融資范圍可以擴(kuò)大 ，地區(qū)性的土地開(kāi)發(fā)銀行也因 中央銀行中的土地開(kāi)發(fā)銀行功能 的體現(xiàn)而得以形成 鏈條式的結(jié)構(gòu) ，開(kāi)發(fā)規(guī)模和周期都有了長(zhǎng)足的發(fā)展。 地主 合作社 社團(tuán) 入社 貸款 劃款 購(gòu)房 ⑵中期階段（ 18501873） 1850年開(kāi)始，土地開(kāi)發(fā)銀行 取消了原來(lái)只有地主才能參加的限制 ，并 發(fā)展了抵押土地證券化 ，經(jīng)營(yíng)更進(jìn)一步市場(chǎng)化，但還是主要 為本地居民服務(wù) 。 Land Development Bank 與建筑業(yè)協(xié)會(huì)不同的是，土地開(kāi)發(fā)銀行是有重要的政府參與或規(guī)制的房地產(chǎn)金融服務(wù)，起源于歐洲大陸，其發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段： ⑴早期階段（ 17691849） 土地開(kāi)發(fā)銀行的核心是 土地 ，最重要的 主體是地主 ， 政府強(qiáng)制地主加入 ，同時(shí)出資并參與管理、監(jiān)督 ，地主以其土地作抵押取得貸款進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，服務(wù)于一定地區(qū)的民眾。它有一個(gè)普遍的規(guī)范 定義 ： 住宅合作社是一種互相幫助、共同建房的 非營(yíng)利性 團(tuán)體，屬 集體合作 性質(zhì)。后來(lái) 逐漸發(fā)展成為全國(guó)性組織 ，變成具有銀行儲(chǔ)蓄、貸款功能的金融機(jī)構(gòu)，其運(yùn)作流程也發(fā)生了一定的變化，見(jiàn)圖 1— 2。其實(shí)質(zhì)是“ 互助 ”和“ 集資建房 ”，將參與者的分散資金集中起來(lái)形成能夠規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的資金，由協(xié)會(huì)建好房屋后通過(guò)各種較為公平的辦法有償分配給協(xié)會(huì)成員。 第二節(jié) 房地產(chǎn)金融的發(fā)展 金融業(yè) 的發(fā)展歷史可以追溯到很久遠(yuǎn)的年代，但 房地產(chǎn)金融業(yè) 的發(fā)展歷史并不長(zhǎng)，它是與房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展緊密相關(guān)的，而 房地產(chǎn)業(yè)是城市化的產(chǎn)物，其歷史與工業(yè)化同時(shí) 。 的正常運(yùn)行 當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展，對(duì)金融業(yè)的 影響也是非常重大 的：市場(chǎng)過(guò)熱，造成投資饑渴癥，需求過(guò)度，房地產(chǎn)價(jià)格猛漲，形成地產(chǎn)泡沫，增加銀行風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)過(guò)冷，則造成需求減少，成交減少，價(jià)格下跌，形成實(shí)質(zhì)性通縮，使銀行業(yè)務(wù)量大大減少，利潤(rùn)下降
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