【正文】 維修保證保險(xiǎn) ⑵ 貸款購(gòu)房保證保險(xiǎn) 購(gòu)房貸款保證保險(xiǎn) 是以購(gòu)房者的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。 ⑴ 合同保證保險(xiǎn) 合同保證保險(xiǎn)也稱(chēng)履約保證保險(xiǎn)，它承保因被保證人不履行各種合同義務(wù)而造成權(quán)利人經(jīng)濟(jì)損失。 保證業(yè)務(wù)與信用保險(xiǎn)實(shí)際上都是以義務(wù)人的信用風(fēng)險(xiǎn)為保險(xiǎn)標(biāo)的， 當(dāng)權(quán)利人投保時(shí)，就是信用保險(xiǎn)； 當(dāng)義務(wù)人“投?！睍r(shí)，就是保證業(yè)務(wù) 。 信用保險(xiǎn) 是根據(jù)權(quán)利人的要求，擔(dān)保被保證人信用的行為。 四、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保證保險(xiǎn) 保險(xiǎn)公司提供的 保證 業(yè)務(wù) 是特殊的保證服務(wù)，它是由保險(xiǎn)人以保證人的身份為被保證人向權(quán)利人提供的信用擔(dān)保行為，因此并不是完全意義上的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。 除外責(zé)任 ： （ 共 7項(xiàng) ） ? 應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的其他人的責(zé)任 ? 被保險(xiǎn)人對(duì)雇員等的責(zé)任 ? 被保險(xiǎn)人自己、照管或控制的房產(chǎn)的損失 ? 在建房屋，所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者時(shí)發(fā)生的責(zé)任事故 ? 被保險(xiǎn)人故意的過(guò)錯(cuò)行為 ? 被保險(xiǎn)的房產(chǎn)本身的損失 ? 非正常狀態(tài)下使用造成的損害事故 ⑵ 產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)的賠償 房地產(chǎn)產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)的賠償是根據(jù)合同約定對(duì)保險(xiǎn)事故進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償，一般的約定是 ——保險(xiǎn)人的責(zé)任以 產(chǎn)品在保險(xiǎn)期限內(nèi)發(fā)生事故 為基礎(chǔ)，而不論保險(xiǎn)的房產(chǎn)是否在保險(xiǎn)期限內(nèi)建造或銷(xiāo)售。 這種因產(chǎn)品因素而創(chuàng)造出來(lái)的保險(xiǎn)就稱(chēng)為 產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn) 。 房屋作為特殊商品，在消費(fèi)使用過(guò)程中也有可能因產(chǎn)品缺陷而造成用戶(hù)或公眾的人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失，依法應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任。 ⑶ 職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的承保與理賠 ? 承保 ： 職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)屬于 團(tuán)體險(xiǎn) ，保險(xiǎn)人只接受 團(tuán)體投保 。職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)是團(tuán)體險(xiǎn)。有三個(gè)顯著特點(diǎn) ? 屬于技術(shù)性較強(qiáng)的工作導(dǎo)致的責(zé)任事故 ? 在本職工作過(guò)程中的責(zé)任 ? 既與人的因素有關(guān)，也受物質(zhì)條件影響 職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn) ： 即 職業(yè)賠償保險(xiǎn) 或 業(yè)務(wù)過(guò)失責(zé)任保險(xiǎn) 。 ⑶ 雇主責(zé)任保險(xiǎn)的賠償 雇主責(zé)任險(xiǎn)的賠償關(guān)鍵因素是 受害人與致害人之間是否存在 雇傭關(guān)系 ，通常的判斷標(biāo)準(zhǔn)是 —— ? 雇主具有選擇受雇人的權(quán)利 ? 雇主支付工資或其他報(bào)酬 ? 雇主掌握工作方法的控制權(quán) ? 雇主具有中止或解雇受雇人的權(quán)利 ⑷ 雇主責(zé)任保險(xiǎn)的附加險(xiǎn) 雇主責(zé)任保險(xiǎn)可以增加附加險(xiǎn)，包括 —— ? 第三者責(zé)任保險(xiǎn) ? 雇員第三者責(zé)任保險(xiǎn) ? 附加醫(yī)藥費(fèi)保險(xiǎn) 在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中涉及很多技術(shù)性非常強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)程度非常高的工作，而這些工作的專(zhuān)業(yè)人員當(dāng)然也會(huì)有各種責(zé)任事故的可能性，也需要對(duì)他們所從事的工作進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)管理。 雇主責(zé)任保險(xiǎn) 是以 被保險(xiǎn)人即雇主 所雇傭的 雇員 在保險(xiǎn)有效期內(nèi)，從事與其職業(yè)有關(guān)的工作時(shí)，由于遭受意外或患職業(yè)病所致傷殘或死亡，被保險(xiǎn)人（雇主）根據(jù)法律或雇傭合同應(yīng)承擔(dān)的醫(yī)藥費(fèi)及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任為承保風(fēng)險(xiǎn)的一種責(zé)任保險(xiǎn)。包括 —— ? 交叉責(zé)任擴(kuò)展條款 ? 有限責(zé)任保證期擴(kuò)展條款 ? 原有建筑物及其周?chē)?cái)產(chǎn)擴(kuò)展條款 ? 震動(dòng)、移動(dòng)或減弱支撐擴(kuò)展條款 ? 分期付費(fèi)條款 三、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的責(zé)任保險(xiǎn) 責(zé)任保險(xiǎn) 是以 被保險(xiǎn)人可能面臨的法律賠償責(zé)任 為 標(biāo)的 的保險(xiǎn)。 ⑸ 保險(xiǎn)費(fèi)率 保險(xiǎn)費(fèi)率一般根據(jù)工程規(guī)模、保險(xiǎn)期限、工程的危險(xiǎn)程度決定。 ? 特種風(fēng)險(xiǎn) ： 指保單上列明的風(fēng)險(xiǎn)，通常單獨(dú)列明賠償限額。 ? 第三者責(zé)任 ： 指保險(xiǎn)期間由于意外事故造成工地及工地附近的第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人進(jìn)行賠償?shù)呢?zé)任。 ⑴ 被保險(xiǎn)人 ? 業(yè)主 ? 承包人 ? 技術(shù)顧問(wèn) ? 貸款銀行 ⑵ 保險(xiǎn)項(xiàng)目及保險(xiǎn)金額的確定 建工險(xiǎn)的保險(xiǎn)項(xiàng)目包括物質(zhì)損失、第三者責(zé)任、特種風(fēng)險(xiǎn)賠償?shù)取? 建筑工程一切險(xiǎn) 簡(jiǎn)稱(chēng) 建工險(xiǎn) ，是以承包合同價(jià)格或概算價(jià)格為保險(xiǎn)金額，承保以土木建筑為主體的工程在整個(gè)建設(shè)期間由于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失和列明責(zé)任的保險(xiǎn)。 保險(xiǎn)費(fèi)率 ： 視具體情形而定。 ? 房屋兩全保險(xiǎn) ：以交納保險(xiǎn)儲(chǔ)金的形式投保，保險(xiǎn)期滿(mǎn)后，無(wú)論是否發(fā)生賠付，保險(xiǎn)人都將投保人所交的保險(xiǎn)儲(chǔ)金退還給投保人，因此是具有保險(xiǎn)與儲(chǔ)蓄雙重功能的品種。 ⑹ 保險(xiǎn)金額及保險(xiǎn)價(jià)值 企業(yè)的房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)，其保險(xiǎn)金額通常有 4種方式確定： ? 按賬面原值確定 ? 按賬面原值加成數(shù)確定 ? 按重置價(jià)值確定 ? 按其他方式確定 、家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 城鄉(xiāng)居民房屋保險(xiǎn)是以居民的房屋為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)，包括房屋普通保險(xiǎn)和房屋兩全保險(xiǎn)。 企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)相關(guān)內(nèi)容包括 —— ⑴ 投保人 對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的擁有保險(xiǎn)利益的 法人單位主體，都可以成為企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的投保人，包括企業(yè)、事業(yè)單位、更加機(jī)關(guān)、團(tuán)體等。 企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 是指以企業(yè)擁有的某一地點(diǎn)的一般固定資產(chǎn)或流動(dòng)資產(chǎn)為保險(xiǎn)標(biāo)的，因遭受火災(zāi)和保單列明的各種自然災(zāi)害和意外事故引起標(biāo)的的直接損失給予經(jīng)濟(jì)賠償?shù)谋ｋU(xiǎn)。但目前我國(guó)還沒(méi)有形成完善的保險(xiǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)，特別針對(duì)房地產(chǎn)的保險(xiǎn)產(chǎn)品少之又少。 房地產(chǎn)消費(fèi)是長(zhǎng)期消費(fèi)，在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)人 和 使用者 都面臨各種身體和生命風(fēng)險(xiǎn)，自然就使得房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也包括了人身風(fēng)險(xiǎn)，即房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、使用等要面對(duì)經(jīng)營(yíng)者、使用者身體受傷害、生命受損的風(fēng)險(xiǎn)，從而 各種關(guān)系人的利益也不同程度受到威脅或者損失 。 ⑴因房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)和占有權(quán)而引起的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn) ⑵房屋設(shè)計(jì)、建造、銷(xiāo)售及服務(wù)過(guò)程中的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)的 信用風(fēng)險(xiǎn) 是指房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者或消費(fèi)者，由于各種原因未能按時(shí)履行還貸義務(wù)而給貸款人（抵押權(quán)人）造成損失（或者是或有損失）的情形。 ? 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的責(zé)任保險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保證保險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的人身保險(xiǎn) ? 國(guó)外的房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品簡(jiǎn)介 一、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)的特殊性使得其風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房產(chǎn)方面，而且貫串在房地產(chǎn) 生產(chǎn)、交換、分配、消費(fèi)的各個(gè)具體環(huán)節(jié)中 ，包括了 財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和人身風(fēng)險(xiǎn) 等方面。 保險(xiǎn)合同的 終止 是指保險(xiǎn)合同關(guān)系的消滅，包括 —— ⑴ 自然終止 ⑵義務(wù)已履行而終止 ⑶協(xié)議注銷(xiāo)而終止 ⑷違約失效而終止 第四節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品 房地產(chǎn)作為一種存在時(shí)間相當(dāng)長(zhǎng)的資產(chǎn)，必然面對(duì)各種不確定因素，即要面向各種風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，因此房地產(chǎn)保險(xiǎn)就成為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中非常自然的避險(xiǎn)選擇。 ⑵保險(xiǎn)人解除合同的權(quán)利 《 保險(xiǎn)法 》 規(guī)定：“除本法另有規(guī)定或另有約定外，保險(xiǎn)合同生效后， 保險(xiǎn)人不得解除保險(xiǎn)合同 。 ⑴投保人解除合同的權(quán)利 《 保險(xiǎn)法 》 規(guī)定：“除本法另有規(guī)定或另有約定外，保險(xiǎn)合同生效后 ， 投保人可以解除保險(xiǎn)合同 。條款的有效性順序是：手寫(xiě)批注優(yōu)于打字批注，加帖的附加條款優(yōu)于基本條款，旁注優(yōu)于正文。 ? 當(dāng)保險(xiǎn)標(biāo)的發(fā)生價(jià)值變化時(shí)，可以變更保險(xiǎn)合同 客體 ，即 標(biāo)的的變更 。 ? 在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中， 被保險(xiǎn)人 的變更是由于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生變化引起； 人身保險(xiǎn)中，被保險(xiǎn)人本身就是標(biāo)的，不允許變更 。 ? 保險(xiǎn)人 的變更通常是由于機(jī)構(gòu)改革而形成。” 四、保險(xiǎn)合同調(diào)整 在保險(xiǎn)合同履行過(guò)程中，由于條件的變化，保險(xiǎn)合同約定的事項(xiàng)可能發(fā)生重大變化，合同就需要作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整或改變。 保險(xiǎn)合同 生效 是指保險(xiǎn)合同產(chǎn)生法律效力。 ⑵保險(xiǎn)合同成立的條件 保險(xiǎn)合同主體合法；保險(xiǎn)合同主體合意，雙方意思表示一致；保險(xiǎn)合同內(nèi)容合法。一般應(yīng)包括如下內(nèi)容： ⑴當(dāng)事人條款 ⑵保險(xiǎn)標(biāo)的 ⑶保險(xiǎn)責(zé)任和責(zé)任免除 ⑷保險(xiǎn)期間 ⑸保險(xiǎn)價(jià)值 ⑹保險(xiǎn)金額 ⑺保險(xiǎn)費(fèi)及其支付辦法 ⑻保險(xiǎn)賠償和給付辦法 ⑼違約責(zé)任和爭(zhēng)議處理 ⑽訂立合同的時(shí)間 三、保險(xiǎn)合同的成立與生效 保險(xiǎn)合同的成立與生效是影響合同雙方利益的重要前提，在保險(xiǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)中非常重要。 不同類(lèi)型的保險(xiǎn)雖然保險(xiǎn)標(biāo)的不同，但其對(duì)象都是統(tǒng)一的一種 ——保險(xiǎn)利益，因此所有保險(xiǎn)合同的 客體 都是投保人或被保險(xiǎn)人的 保險(xiǎn)利益 。 保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人 是基于 投保人 利益， 為投保人與保險(xiǎn)人簽訂保險(xiǎn)合同提供中介服務(wù)并依法收取傭金的人。 保險(xiǎn)代理人 是 受保險(xiǎn)人委托 ，向保險(xiǎn)人收取代理手續(xù)費(fèi)，并在保險(xiǎn)人授權(quán)范圍內(nèi)代為辦理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的單位或個(gè)人。受益人的確定有 4種方式： ? 被保險(xiǎn)人指定； ? 經(jīng)被保險(xiǎn)人同意或認(rèn)可，由投保人指定； ? 被保險(xiǎn)人為無(wú)民事行為能力人時(shí)，由其監(jiān)護(hù)人指定； ? 受益人可以不止一個(gè)，并可以安排一定的順位和受益比例。在人身保險(xiǎn)中要求被保險(xiǎn)人應(yīng)該對(duì)投保人的投保行為給予正式的同意。在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中，他必須對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有保險(xiǎn)利益。 ⑵ 保險(xiǎn)合同的關(guān)系人 保險(xiǎn)合同的 關(guān)系人 指雖然沒(méi)有直接參與保險(xiǎn)合同的訂立但與保險(xiǎn)合同密切相關(guān)的人，包括 被保險(xiǎn)人 和 受益人 。 ⑴保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人 保險(xiǎn)合同的 當(dāng)事人是指與合同直接相關(guān)、訂立合同的雙方，即 投保人 和 保險(xiǎn)人 。保險(xiǎn)合同也同樣具有這樣三個(gè)要素。 因此，保險(xiǎn)合同在被保險(xiǎn)人發(fā)生變化時(shí)，合同是否繼續(xù)有效需要保險(xiǎn)人認(rèn)可，或者事先作好安排（如貨物運(yùn)輸保險(xiǎn)）。人身保險(xiǎn)直接以人的身體或生命為標(biāo)的，當(dāng)然就是對(duì)人合同。 當(dāng)然，保險(xiǎn)合同是 有條件的雙務(wù)合同 ：投保人必須對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有保險(xiǎn)利益，才能與保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同；保險(xiǎn)人只有在發(fā)生了約定的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，才對(duì)投保人利益給予賠償或給付。 按照合同是否規(guī)定雙方當(dāng)事人互相負(fù)有義務(wù)，可以把合同分為 單務(wù)合同 和 雙務(wù)合同 ， 保險(xiǎn)合同是雙務(wù)合同 。 從 投保人 的角度看，其利益的保障是以向保險(xiǎn)人繳付一定的 保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià) ；從保險(xiǎn)人 的角度看，其收取投保人的保險(xiǎn)費(fèi)是以向投保人提供風(fēng)險(xiǎn) 賠償或給付為代價(jià) 。 我國(guó) 《 保險(xiǎn)法 》 規(guī)定：“投保人提出保險(xiǎn)要求，經(jīng)保險(xiǎn)人同意承保，并就合同的條款達(dá)成協(xié)議，保險(xiǎn)合同成立。 按照合同成立的程序，我們可以把合同分為實(shí)踐合同和諾成合同兩類(lèi)。 ? 如果約定的風(fēng)險(xiǎn)未出現(xiàn)，投保人也得到了心理上和精神上的保證，從而使自己的利益得到由保險(xiǎn)人的提供充分保障。 ? 保險(xiǎn)合同的含義和特征 ? 保險(xiǎn)合同的要素 ? 保險(xiǎn)合同的成立與生效 ? 保險(xiǎn)合同調(diào)整 一、保險(xiǎn)合同的含義和特征 合同 是當(dāng)事人之間為了實(shí)現(xiàn)一定目的共同確定法律關(guān)系的協(xié)議，保險(xiǎn)合同就是投保人與保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，屬于經(jīng)濟(jì)合同的一種。 第三節(jié) 保險(xiǎn)合同 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)是 法制經(jīng)濟(jì) ，其中最重要的一項(xiàng)原則是：“ 合約精神 ”，即任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都必須是行為主體真實(shí)意思的表達(dá)和自主決定、自主作為。 ⑴權(quán)益轉(zhuǎn)讓原則 權(quán)益轉(zhuǎn)讓原則 是指保險(xiǎn)事故發(fā)生后，保險(xiǎn)人向被保險(xiǎn)人支付了保險(xiǎn)賠償金后，依法取得有關(guān)保險(xiǎn)標(biāo)的的所有權(quán)或向第三方的索賠權(quán)。 ⑵限制賠償限額 限制賠償金額是 《 保險(xiǎn)法 》 對(duì)保險(xiǎn)人利益的保障，避免了被保險(xiǎn)人的道德風(fēng)險(xiǎn)的不良影響。 損害補(bǔ)償原則一方面通過(guò)法律、法規(guī)和條例約束和監(jiān)督