【正文】 筑面積 /使用面積 統(tǒng)一面積單位 統(tǒng)一采用單價(jià) (四 )、進(jìn)行交易情況修正 排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格的偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。 ? 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 四、適用范圍及特點(diǎn) (一 )特點(diǎn)： 具有現(xiàn)實(shí)性，有較強(qiáng)的說服力； 在非正常情況下，比準(zhǔn)價(jià)格往往偏離收益價(jià)格； 要求估價(jià)人員具有較高的素質(zhì) (二 )適用范圍： 從地區(qū)來看，市場(chǎng)比較法主要用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的比較實(shí)例的地區(qū)。 三、基本公式 ? 采用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格需要進(jìn)行 交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素 的修正。 這里的 “ 類似房地產(chǎn) ” ，是指在所處地區(qū)、用途、建筑結(jié)構(gòu)等方面，與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)。試求該舊辦公樓的價(jià)值。 ? [解 ] 該寫字樓目前的價(jià)值求取如下： ? V=A/Y[11/(1+Y)n]+Vt/(1+Y)t ? ＝ 6 858． 00(萬元 ) ? 某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后 2年的租期中，每年可收取凈租金 80萬元 (沒有費(fèi)用支出 )，到期后要拆除作為商業(yè)用地。因此，該寫字樓現(xiàn)行市場(chǎng)租金較低，年出租凈收益為 500萬元，預(yù)計(jì)未來 3年內(nèi)仍然維持在該水平，而等到 3年后市場(chǎng)回升時(shí)，將其轉(zhuǎn)賣的售價(jià)會(huì)高達(dá) 7 950萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的 6％。 ?某出租的寫字樓需要估價(jià)。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為 5000元／㎡。 ? 某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為 2021元／㎡，年凈收益為 200元／㎡，報(bào)酬率為 10％。 ? [解 ] 本題通過基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地的價(jià)格，實(shí)際上就是將土地使用年限為無限年的基準(zhǔn)地價(jià)轉(zhuǎn)換為 50年的基準(zhǔn)地價(jià)。 ? 某宗 50年出讓土地使用權(quán)的工業(yè)用地，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為： 1200元／ m2，在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用年限為無限年，現(xiàn)行土地報(bào)酬率為 10％。 ? [解 ] 要比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換為相同年限下的價(jià)格。 ? [解 ] 該宗房地產(chǎn) 50年土地使用權(quán)下的價(jià)格求取如下： ? VN=3000=A/8%[11/(1+8%)30] 求出 A，再代入 ? Vn=A/10%[11/(1+10%)50]，求出 V50＝ 2 642． 00(元／㎡ ) 比較不同年限價(jià)格的高低 ? 有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為 50年，單價(jià) 2021元／㎡，乙房地產(chǎn)的收益年限為 30年，單價(jià) l 800元／㎡。 ? [解 ] 該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下： ? V=A/Y ? =8/% ? =(萬元 ) 不同年限價(jià)格之間的換算 ? 已知某宗收益性房地產(chǎn) 30年土地使用權(quán)下的價(jià)格為 3 000元／ m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為 8％。 ? [解 ] 該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下： ? V=A/Y[11/(1+Y)n] ? =8/%[1/(1+%)506] ? ＝ 91． 52(萬元 ) ? 某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為 8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 ％。 ? 例 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為 50年，至今已使用了 6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益 8萬元；該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 ％。 ? 報(bào)酬資本化法最一般公式 ? V=A1/(1+Y1) +A2/(1+Y1)(1+Y2) +…An/(1+Y1)(1+Y2)…(1+Yn) ? 在實(shí)際估價(jià)中，一般假設(shè)報(bào)酬率長期維持不變，即 Yl＝ Y2＝ Y3＝ … ＝ Yn＝ Y，則上述公式可簡(jiǎn)化為： ? V=A1/(1+Y) +A2/(1+Y)2 +…An/(1+Y)n ? 收益年限為有限年的公式 ? V=A/Y[11/(1+Y)n] ? 此公式的假設(shè)前提是： ? ①凈收益每年不變?yōu)?A； ? ②報(bào)酬率不等于零為 Y； ? ③收益年限為有限年 n。 ? 它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。配第在 《 賦稅論 》 中寫道：“在愛爾蘭，土地的價(jià)值只相當(dāng)于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租。 第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估方法之一收益法 ? 一、收益法的基本原理 ? 1 收益法的概念 ? 收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 ? 具體一點(diǎn)說，類似房地產(chǎn)是與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。 ? 替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 ? (4)重新開發(fā)前提。 ? (2)裝修改造前提。 ? 適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)，同時(shí)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最為均衡時(shí)，便為最高最佳使用。 ? 適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用。 ? 均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。 ? ③最佳集約度。 ? 最高最佳使用具體包括 3個(gè)方面： ? ①最佳用途 。 ? 最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳使用下的價(jià)值。 ? 在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制 (如城市規(guī)劃、土地用途管制等 )為依據(jù)。 ? 當(dāng)縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。 ? 房屋權(quán)屬證書有 《 房屋所有權(quán)證 》 、 《 房屋共有權(quán)證 》 和 《 房屋他項(xiàng)權(quán)證 》 三種。 ? 在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。 ? 開發(fā)小區(qū)（片）內(nèi)的營業(yè)用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用以及其他按照規(guī)走不得計(jì)人商品房成本的費(fèi)用，不得計(jì)入商品房價(jià)格。 層次差價(jià) 177。 ? 商品房價(jià)格的計(jì)算公式為：商品房價(jià)格＝成本＋利潤＋稅金 177。 ? （三）稅金。 ? （二）利潤。 ? 7，評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià) 商品房價(jià)格的構(gòu)成 ? 商品房價(jià)格的制走，應(yīng)當(dāng)以合理成本為基礎(chǔ)、市場(chǎng)供求為導(dǎo)向，兼顧國家、企業(yè)和消費(fèi)者三者利益，并結(jié)合區(qū)位、樓層、朝向、質(zhì)量等因素，實(shí)行差別作價(jià)。 ? 因此，起價(jià)通常不能反映所銷售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。 ? 起價(jià)是指所銷售的商品房的最低價(jià)格。 ? 但如果甲、乙兩塊土地的容積率不同，除此之外的其他條件都相同，則不應(yīng)簡(jiǎn)單地根據(jù)土地單價(jià)來判斷甲海乙兩塊土地的價(jià)格高低，而應(yīng)采用樓面地價(jià)。 ? 在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反 映土地價(jià)格水平的高低。土地面積 ? 容積率 =土地單價(jià) 247。規(guī)劃建筑面積 ? 土地單價(jià) =土地總價(jià) 247。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。 ? 4，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格 ? 基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)法定最高出讓年限國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)值與公允價(jià)值的內(nèi)涵基本相同。 ? 市場(chǎng)價(jià)值也稱為實(shí)際價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格 。 ? 賬面價(jià)值 (book value)也稱為賬面凈值、折余價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額。 ? 2，原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值 ? 。 ? ⑦適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。 ? ⑤ “經(jīng)濟(jì)人假定” 。 ? ③眾多的買者和賣者。 四、房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類 ? 1，成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值 ? 嚴(yán)格地說，正常成交價(jià)格的形成條件有以下 7個(gè)： ? ①公開市場(chǎng)。 ? 相反，如果需要求取租金，只要把握價(jià)格和資本化率，也可求得。 （二）房地產(chǎn)價(jià)格的特征 ? (1)房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金 ? 房地產(chǎn)的價(jià)格與租金的關(guān)系，類似于本金與利息的關(guān)系。 ? 例如，商業(yè)可以擠占居住用地，住宅可以擠占工業(yè)用地，工業(yè)可以擠占農(nóng)業(yè)用地。 ? 但值得注意的是，對(duì)于某種特定用途的土地來說，土地的供給是有彈性的。 ? 因此，地價(jià)多受需求的影響，并且對(duì)土地的需求是一種 “引致” 需求，即由對(duì)土地上的產(chǎn)品和服務(wù)的需求而引起的需求。 ? (6)供求變化不同。 ? 一般物品價(jià)格形成的時(shí)間通常較短。 ? 馬克思曾說過：“必須牢牢記住，那些本身沒有任何價(jià)值，即不是勞動(dòng)產(chǎn)品的東西(如土地 ), 或者至少不能由勞動(dòng)再生產(chǎn)的東西 (如古董，某些名家的藝術(shù)品等等 ) 的價(jià)格，可以由一系列非常偶然的情況來決定。 ? (4)市場(chǎng)性質(zhì)不同。 ? 一般物品，如電視機(jī)、汽車，人們可以大量制造，同一品牌、 同一型號(hào)的很多，因此其價(jià)格較一致。 ? 但中國有期限的出讓土地使用權(quán)是一個(gè)特例，在這種情況下土地應(yīng)計(jì)提折舊。一般物品有折舊。 ? 地價(jià) = 地租 247。 ? 一般物品的價(jià)格是“勞動(dòng)價(jià)值”的貨幣表現(xiàn)，圍繞著“ 勞動(dòng)價(jià)值” 而上下波動(dòng) 。 ? 三、房地產(chǎn)價(jià)格的特征 ? （一）地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同 ? 地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同主要表現(xiàn)在下列 6 個(gè)方面： ? (1)生產(chǎn)成本不同。 ? ⑥價(jià)格。如在傳統(tǒng)的社會(huì)主義計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下憑下達(dá)的指標(biāo)或票證、領(lǐng)導(dǎo)批條子獲得物品。 這實(shí)質(zhì)上是把物品給予那些最愿意花時(shí)間等待的人。 ? ④排隊(duì)。 ? ③抽簽。 ? ②禮讓。 ? 歸納起來，古今中外主要有以下 6 種分配方式： ? ①武力。 ? 例如： 以房地產(chǎn)作價(jià)入股換取設(shè)備、技術(shù)等。 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值 ? 一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義 ? 房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià) ——貨幣額、商品或其他有價(jià)物。如果大排檔上賣的“大排面”一碗 4元錢，那么這個(gè)地方標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)價(jià)格就應(yīng)該是 4000元 /m2如果你發(fā)現(xiàn)面價(jià)是 5元錢一碗，而附近的房價(jià)只是 3000元 /m2那你應(yīng)該毫不猶豫地投資。確定新新人類的生活成本。這個(gè)定律適用于：投資出租型住宅和 SOHO公寓 。高品質(zhì)小戶型適合該地區(qū)。一個(gè)城市酒店價(jià)格在上漲，通常該地區(qū)或者該城市房價(jià)也上漲，反之亦然。 ? 酒店價(jià)格定律 ? 酒店價(jià)格與房價(jià)成正比。 ? 電線桿干凈定律 ? 指馬路上電線桿或圍墻等被小廣告亂張貼侵占的程度。路牌地產(chǎn)廣告越多，代表地產(chǎn)業(yè)越繁榮。為什么 ?例如上海某份售價(jià)為 ，每賣出一份，報(bào)社就能有 1元的收入，公開的秘密就是因?yàn)橛袕V告收入。這種定律對(duì)價(jià)格的判斷非常準(zhǔn)確，比任何其它的調(diào)查數(shù)據(jù)都精確。 ? 銷售調(diào)查定律 ? 在銷售現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行 500份以上的問卷調(diào)查，通過這種方式來判斷置業(yè)者對(duì)該樓盤的心理承受價(jià)格。 ? 22 、 SOHO 資料 房地產(chǎn)業(yè) 23條通俗定律 ? 從眾心理定律 ? 感覺閾限定律 ? 黃金季節(jié)定律 ? 一般來說， 5月份和 10月份是房產(chǎn)交易的旺季，房價(jià)也是在這個(gè)時(shí)候漲上去的 。 ? 1凈高：凈高是指層高減去