【正文】 作用是指保險(xiǎn)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)所起的作用。 ⑵保險(xiǎn)基金的建立 保險(xiǎn)基金的建立是由 保險(xiǎn)產(chǎn)品的提供者 通過(guò)向市場(chǎng) 推銷(xiāo)相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品 ，向 投保人（保險(xiǎn)產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)者 ）收取相應(yīng)的 保險(xiǎn)費(fèi) 而形成。 第二節(jié) 保險(xiǎn)基本原則 保險(xiǎn)原則 是保險(xiǎn)的行為準(zhǔn)則，是維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的準(zhǔn)則。在實(shí)踐中，最大誠(chéng)信原則對(duì)投保人約束更加嚴(yán)格和具體；在西方，保險(xiǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)者是最大誠(chéng)信原則的權(quán)利人。 ⑴ 告知 告知 是指保險(xiǎn)合同的一方當(dāng)事人在簽訂或履行合同時(shí)，向另一方當(dāng)事人所做的 口頭和書(shū)面陳述 。 我國(guó)實(shí)行的是詢問(wèn)告知立法形式。保證是保險(xiǎn)合同的重要組成，違反了就要解除保險(xiǎn)合同而不需要對(duì)對(duì)方作出補(bǔ)償。 二、保險(xiǎn)利益原則 保險(xiǎn)利益 又稱(chēng) 可保利益 ， 是指投保人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的 所具有的法律上承認(rèn)的利益 。 保險(xiǎn)利益 是投保人對(duì) 保險(xiǎn)標(biāo)的 所具有的在法律的承認(rèn)的利益，其構(gòu)成必須具備 三個(gè)要件 ： ⑴保險(xiǎn)利益必須是 合法 利益 投保人或被保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的所具有的權(quán)利是必須符合法律規(guī)定，為法律承認(rèn)的，受法律保護(hù)。 保險(xiǎn)利益的存在形式因保險(xiǎn)種類(lèi)而有所區(qū)別。 我國(guó) 《 保險(xiǎn)法 》 規(guī)定，投保人對(duì)下列人員具有保險(xiǎn)利益： ? 本人； ? 配偶、子女、父母； ? 與投保人有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)或者扶養(yǎng)關(guān)系的家庭成員、近親屬； ? 其他被保險(xiǎn)人同意投保人為其訂立保險(xiǎn)合同的，視為投保人對(duì)被保險(xiǎn)人具有保險(xiǎn)利益。保險(xiǎn)中的近因是指造成保險(xiǎn)標(biāo)的的損失的直接、有效、起決定作用的原因。 ⑵兩個(gè)或兩個(gè)以上原因 ? 兩個(gè)或兩個(gè)以上原因連續(xù)發(fā)生，則最先發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素或風(fēng)險(xiǎn)事故是近因。 ? 被保險(xiǎn)人有權(quán)按照保險(xiǎn)合同約定獲得全面、充分的賠償 ? 保險(xiǎn)人對(duì)被保險(xiǎn)人的賠償恰好使保險(xiǎn)標(biāo)的恢復(fù)到保險(xiǎn)事故發(fā)生前的狀態(tài) ? 保險(xiǎn)補(bǔ)償以被保險(xiǎn)人的實(shí)際損失為限，被保險(xiǎn)人不能因保險(xiǎn)賠償而獲利。 由損害補(bǔ)償原則派生出來(lái)的原則包括權(quán)益轉(zhuǎn)讓原則和分?jǐn)傇瓌t。而 合同 就是這種合約精神的重要表現(xiàn)和保證。 ? 保險(xiǎn)合同就是保險(xiǎn)人對(duì)投保人利益的保證。 ” 按照合同雙方當(dāng)事人權(quán)利的行使是否需要一定的代價(jià)，可以將合同分為 有償合同 和 無(wú)償合同 ， 保險(xiǎn)合同是有償合同 。 投保人的義務(wù)是：繳付保險(xiǎn)費(fèi) ； 保險(xiǎn)人的義務(wù)是：發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)對(duì)投保人給予賠償或給付 。而財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)雖然標(biāo)的是財(cái)產(chǎn)本身，但實(shí)際上 保險(xiǎn)人是對(duì)被保險(xiǎn)人的利益進(jìn)行保障 ，而 不是對(duì)財(cái)產(chǎn)本身進(jìn)行保證 ，所以，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同也是 對(duì)人合同 。具體而言 —— 合同的主體 就是合同中 權(quán)利和義務(wù)的行為主體 ，保險(xiǎn)合同的主體當(dāng)然也是合同權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)者，但具體來(lái)說(shuō) 保險(xiǎn)合同中的主體包括 當(dāng)事人、關(guān)系人和 中間人 。 被保險(xiǎn)人 指其財(cái)產(chǎn)或人身受保險(xiǎn)合同保障，享有 保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán) 的人。 受益人 是指由投保人、被保險(xiǎn)人或者法律規(guī)定的享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)的人。代理權(quán)的授受通過(guò)簽訂 代理合同 來(lái)完成。 保險(xiǎn)合同的 內(nèi)容 指保險(xiǎn)合同約定的權(quán)利和義務(wù)，它是通過(guò)合同 條款 來(lái)確定的。 ⑶保險(xiǎn)合同成立的時(shí)間 “ 投保人提出保險(xiǎn)要求，保險(xiǎn)人同意承保，并就合同條款達(dá)成協(xié)議，保險(xiǎn)合同成立” 。通常有如下一些情形： 合同的變更 主要指合同 三要素 的變更。 ? 受益人 可由被保險(xiǎn)人隨時(shí)變更，但必須通知保險(xiǎn)人。 保險(xiǎn)合同的 解除 是指根據(jù)法律規(guī)定，在合同有效期內(nèi)，當(dāng)事人 行使解除權(quán) 而 使保險(xiǎn)合同效力終止 。” 但保險(xiǎn)人在一定條件下還是可以解除合同的，包括 —— ? 投保人違反如實(shí)告知義務(wù)； ? 投保人不按時(shí)交付保險(xiǎn)費(fèi)； ? 投保人、被保險(xiǎn)人違約，不履行義務(wù)； ? 被保險(xiǎn)人或受益人不當(dāng)行為。 房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)標(biāo)的有遭受毀損、滅失的可能，其 原因 有 —— ⑴ 自然原因 各種自然災(zāi)害 ⑵社會(huì)原因 各種社會(huì)反?；顒?dòng) ⑶經(jīng)濟(jì)原因 主要指房地產(chǎn)價(jià)值的減少 責(zé)任風(fēng)險(xiǎn) 是指由于社會(huì)團(tuán)體或個(gè)人的侵權(quán)行為造成他人的財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡，在法律上 負(fù)有經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任 的風(fēng)險(xiǎn)。 二、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)的所有者、經(jīng)營(yíng)者長(zhǎng)期面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)，就非常有必要提供相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品，分散風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)外通常稱(chēng)“ 火災(zāi)保險(xiǎn) ”，我國(guó)通常稱(chēng)企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，包括財(cái)產(chǎn)基本險(xiǎn) 和 財(cái)產(chǎn)綜合險(xiǎn) 。 ? 房屋普通保險(xiǎn) ： 以交納保險(xiǎn)費(fèi)的形式投保，保險(xiǎn)期滿后不退還保險(xiǎn)費(fèi)，續(xù)保需重新辦理保險(xiǎn)手續(xù)。 保險(xiǎn)金額 ： 由投保人自己決定，一般不超過(guò)房屋價(jià)值。 ? 物質(zhì)損失 ： 一切與工程及施工有關(guān)的物質(zhì)損失，保險(xiǎn)金額通常由保險(xiǎn)人與被保險(xiǎn)人協(xié)商決定。 ⑶ 保險(xiǎn)責(zé)任及除外責(zé)任 保險(xiǎn)責(zé)任 ： ? 自然災(zāi)害 ? 盜竊 ? 工人和技術(shù)人員的不當(dāng)行為 ? 原材料或工藝不善引起的事故 除外責(zé)任 ： ? 設(shè)計(jì)錯(cuò)誤引起的損失 ? 自然減值、自然費(fèi)用、非保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)損失 ? 不良工藝引起的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)本身的損失及其處置費(fèi)用 ? 其他約定事項(xiàng) ⑷ 保險(xiǎn)期限 保險(xiǎn)期限為保單列明的建筑期限。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性 ——商品價(jià)值高、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、業(yè)務(wù)過(guò)程涉及的關(guān)系復(fù)雜、市場(chǎng)不確定因素很多等，使得其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)比一般商品高得多，因而非常有必要引入相關(guān)的保險(xiǎn)產(chǎn)品，以分散不同主體的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。 ⑴ 職業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)與職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn) 職業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn) ： 職業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)是職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的前提，是指從事各種專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作的單位或個(gè)人因工作上的失誤導(dǎo)致的損害賠償責(zé)任。 ⑵ 職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的承保方式 主要有兩種： ? 以索賠為基礎(chǔ)的承保方式 ? 以事故發(fā)生為基礎(chǔ)的承保方式 在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)通常采用以索賠為基礎(chǔ)的承保方式，并規(guī)定前置期限為 3年。因此，開(kāi)發(fā)商就需要將這些風(fēng)險(xiǎn)分散或轉(zhuǎn)移出去，即相應(yīng)地由保險(xiǎn)人為其承擔(dān)這些賠償責(zé)任，而開(kāi)發(fā)商僅需要向保險(xiǎn)人購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品即可。 這樣，房地產(chǎn)產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)實(shí)際上就成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商售后服務(wù)的重要業(yè)務(wù)，為房屋的消費(fèi)者及其他相關(guān)人等提供了“額外”保障，使人們更放心購(gòu)買(mǎi)和使用。當(dāng)由于被保證人的作為或不作為導(dǎo)致權(quán)利人遭受經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，保險(xiǎn)人必須按照合同的規(guī)定賠償權(quán)利人的損失。其中最常見(jiàn)的就是 建筑工程承包合同保險(xiǎn) 。 ⑴ 賣(mài)方信用保險(xiǎn) 賣(mài)方信用保險(xiǎn) 是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以購(gòu)房者的信用為標(biāo)的向保險(xiǎn)人投保的保險(xiǎn)行為。 ⑵ 住宅抵押貸款保險(xiǎn) 住宅抵押貸款保險(xiǎn)是保險(xiǎn)人為貸款人設(shè)計(jì)的保險(xiǎn)產(chǎn)品，其購(gòu)買(mǎi)者是借款人，而受益人是貸款人。 這是團(tuán)體人身意外保險(xiǎn)的新品種，具有保費(fèi)低廉、保障性強(qiáng)、期限靈活、選擇性好等特點(diǎn)，很適應(yīng)市場(chǎng)需要。 ⑷保險(xiǎn)金額及保險(xiǎn)費(fèi) 金額和保險(xiǎn)費(fèi)都可由雙方約定 。而其中借款人定期壽險(xiǎn)及其附加險(xiǎn)是屬于人身險(xiǎn)的保險(xiǎn)產(chǎn)品。因此，保險(xiǎn)業(yè)的運(yùn)作是一種非常制度化和規(guī)范化的行為，各個(gè)參與主體都應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范來(lái)展開(kāi)自己的行動(dòng)，使保險(xiǎn)真正成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器。 ⑵決策 投保者的投保決策一般有兩方面的因素： ? 投保人根據(jù)自己掌握的信息和需要，自主決定、自覺(jué)選擇； ? 外界對(duì)投保人進(jìn)行大量的宣傳、引導(dǎo)和一定的限制。 二、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的防災(zāi)防損 保險(xiǎn)防災(zāi)防損 ，是指保險(xiǎn)人和被保險(xiǎn)人對(duì)所保險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)（標(biāo)的）采取各種技術(shù)組織措施，預(yù)防和減少災(zāi)害的發(fā)生，以及在保險(xiǎn)事故發(fā)生后盡可能減少事故的損失。也就是說(shuō)， 被保險(xiǎn)人的索賠 和 保險(xiǎn)人的理賠 是房地產(chǎn)保險(xiǎn)的不能忽視的重要環(huán)節(jié)，對(duì)投保人、被保險(xiǎn)人和保險(xiǎn)人都具有非常突出的經(jīng)濟(jì)意義。 ⑴ 概念 理賠 是與索賠相對(duì)應(yīng)的概念，是指 保險(xiǎn)人 在保險(xiǎn)事故發(fā)生，被保險(xiǎn)人提出索賠要求后，根據(jù)保險(xiǎn)合同規(guī)定，對(duì)事故進(jìn)行處理的行為。也是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)化發(fā)展的重要內(nèi)容。 一、房地產(chǎn)抵押初級(jí)市場(chǎng) 所謂 房地產(chǎn)抵押的初級(jí)市場(chǎng) 就是對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款的市場(chǎng)化描述，即從市場(chǎng)的角度看房地產(chǎn)抵押貸款。 貸款銀行出賣(mài)債權(quán)，房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)集成商買(mǎi)入債權(quán)再將其零售給金融市場(chǎng)的分散化投資者。 1954—1968年美國(guó)房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展階段。根據(jù)該法案，聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)分為 政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì) GNMA和聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)，把政府的重要作用由 GNMA來(lái)行使，促進(jìn)了二級(jí)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展和市場(chǎng)化具有十分重要的意義。 因此，房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展能夠很好地適應(yīng)投資者的投資需求，是金融市場(chǎng)化發(fā)展的重要方向。 第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行 房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的形成發(fā)展必須具備非常合適的條件，而其中最基本的是政府的作用。 政府的廣泛參與具體包括 —— ? 制定法律法規(guī) ? 提供保險(xiǎn)保證 ? 維持市場(chǎng)秩序 ? 維護(hù)參與者利益 現(xiàn)代金融市場(chǎng)產(chǎn)品越來(lái)越要求標(biāo)準(zhǔn)化，房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展當(dāng)然也需要按照標(biāo)準(zhǔn)化的原則來(lái)組織、開(kāi)發(fā)和建設(shè)，而政府在這方面的重要作用就是制定標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)則，提供標(biāo)準(zhǔn)化管理程序，引導(dǎo)集成商開(kāi)發(fā)更多針對(duì)不同需求的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，使房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)活力長(zhǎng)久，交易成本降低，風(fēng)險(xiǎn)更加分散。目前，美國(guó)房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券主要產(chǎn)品是各種債券，包括 四種基本類(lèi)型 —— 傳遞證券 又稱(chēng) 帕斯魯證券 。 抵押擔(dān)保債券是由發(fā)行者先建立一個(gè)抵押貸款組群，然后向投資者出售，到期日以前按期支付利息，到期時(shí)一次過(guò)償還本金。抵押貸款證券化是金融業(yè)發(fā)展的重要表現(xiàn)，是金融產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要標(biāo)志之一。 抵押貸款證券化對(duì)金融市場(chǎng)的影響包括： ? 增加銀行資金的流動(dòng)性，降低銀行風(fēng)險(xiǎn) ? 增加銀行的有效貸款規(guī)模，創(chuàng)造更多市場(chǎng)需求 ? 增加資金盈余者的投資渠道，減少銀行的吸存壓力 ? 形成財(cái)富的“馬太效應(yīng)”，拉動(dòng)消費(fèi)和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 抵押貸款的證券化極大地增加了銀行實(shí)際控制資金數(shù)量，可以為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更多的開(kāi)發(fā)資金和消費(fèi)資金，在供給和需求兩個(gè)方面支撐市場(chǎng)發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更具活力，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)形成更有力的支持。 成熟的金融證券市場(chǎng)，能夠保證股票、證券等金融產(chǎn)品的價(jià)格公平、合理，保證價(jià)格的形成是在市場(chǎng)參與者的自由選擇下實(shí)現(xiàn)，避免了市場(chǎng)操控。 質(zhì)押或保證貸款是不能方便地轉(zhuǎn)換為標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)的，當(dāng)然就不能進(jìn)行二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作。 三、推行抵押貸款證券化應(yīng)做的工作 對(duì)比上述條件，從我國(guó)的實(shí)際出發(fā)，要推行抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作，必須做好兩個(gè)方面的基礎(chǔ)工作 —— 美國(guó)的實(shí)踐證明，法律體系是抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作的前提，在進(jìn)行抵押貸款的市場(chǎng)化之前，美國(guó)就建立了相當(dāng)完善的法律體系，而且是不斷地修正、補(bǔ)充和完善。為此，有大量具體工作必須走在前面，包括個(gè)人金融業(yè)務(wù)服務(wù)全面普及、個(gè)人信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)范評(píng)估、統(tǒng)一的保證機(jī)構(gòu)的建立健全、抵押貸款時(shí)保證服務(wù)的完整和全面、房屋價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)等等。 按揭貸款和期房（樓花）交易是推動(dòng)香港房地產(chǎn)發(fā)展的重要金融措施，住房抵押貸款成為金融業(yè)務(wù)的重要組成。主要是因?yàn)?—— ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟 ? 法律體系不完備 ? 抵押貸款未能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化 ? 缺乏積極的市場(chǎng)投資者群體 ? 金融市場(chǎng)很不成熟