【正文】 作用是指保險對整個國民經濟所起的作用。 ⑵保險基金的建立 保險基金的建立是由 保險產品的提供者 通過向市場 推銷相關保險產品 ，向 投保人（保險產品的購買者 ）收取相應的 保險費 而形成。 第二節(jié) 保險基本原則 保險原則 是保險的行為準則，是維護當事人合法權益的準則。在實踐中，最大誠信原則對投保人約束更加嚴格和具體；在西方，保險業(yè)務經營者是最大誠信原則的權利人。 ⑴ 告知 告知 是指保險合同的一方當事人在簽訂或履行合同時，向另一方當事人所做的 口頭和書面陳述 。 我國實行的是詢問告知立法形式。保證是保險合同的重要組成，違反了就要解除保險合同而不需要對對方作出補償。 二、保險利益原則 保險利益 又稱 可保利益 ， 是指投保人對保險標的 所具有的法律上承認的利益 。 保險利益 是投保人對 保險標的 所具有的在法律的承認的利益，其構成必須具備 三個要件 ： ⑴保險利益必須是 合法 利益 投保人或被保險人對保險標的所具有的權利是必須符合法律規(guī)定，為法律承認的，受法律保護。 保險利益的存在形式因保險種類而有所區(qū)別。 我國 《 保險法 》 規(guī)定，投保人對下列人員具有保險利益： ? 本人； ? 配偶、子女、父母； ? 與投保人有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)或者扶養(yǎng)關系的家庭成員、近親屬； ? 其他被保險人同意投保人為其訂立保險合同的，視為投保人對被保險人具有保險利益。保險中的近因是指造成保險標的的損失的直接、有效、起決定作用的原因。 ⑵兩個或兩個以上原因 ? 兩個或兩個以上原因連續(xù)發(fā)生，則最先發(fā)生的風險因素或風險事故是近因。 ? 被保險人有權按照保險合同約定獲得全面、充分的賠償 ? 保險人對被保險人的賠償恰好使保險標的恢復到保險事故發(fā)生前的狀態(tài) ? 保險補償以被保險人的實際損失為限，被保險人不能因保險賠償而獲利。 由損害補償原則派生出來的原則包括權益轉讓原則和分攤原則。而 合同 就是這種合約精神的重要表現和保證。 ? 保險合同就是保險人對投保人利益的保證。 ” 按照合同雙方當事人權利的行使是否需要一定的代價，可以將合同分為 有償合同 和 無償合同 ， 保險合同是有償合同 。 投保人的義務是：繳付保險費 ； 保險人的義務是：發(fā)生保險事故時對投保人給予賠償或給付 。而財產保險雖然標的是財產本身，但實際上 保險人是對被保險人的利益進行保障 ，而 不是對財產本身進行保證 ，所以，財產保險合同也是 對人合同 。具體而言 —— 合同的主體 就是合同中 權利和義務的行為主體 ，保險合同的主體當然也是合同權利義務的承擔者，但具體來說 保險合同中的主體包括 當事人、關系人和 中間人 。 被保險人 指其財產或人身受保險合同保障，享有 保險金請求權 的人。 受益人 是指由投保人、被保險人或者法律規(guī)定的享有保險金請求權的人。代理權的授受通過簽訂 代理合同 來完成。 保險合同的 內容 指保險合同約定的權利和義務，它是通過合同 條款 來確定的。 ⑶保險合同成立的時間 “ 投保人提出保險要求，保險人同意承保，并就合同條款達成協(xié)議，保險合同成立” 。通常有如下一些情形： 合同的變更 主要指合同 三要素 的變更。 ? 受益人 可由被保險人隨時變更，但必須通知保險人。 保險合同的 解除 是指根據法律規(guī)定，在合同有效期內，當事人 行使解除權 而 使保險合同效力終止 ?！?但保險人在一定條件下還是可以解除合同的，包括 —— ? 投保人違反如實告知義務； ? 投保人不按時交付保險費； ? 投保人、被保險人違約，不履行義務； ? 被保險人或受益人不當行為。 房地產的財產損失風險是指房地產標的有遭受毀損、滅失的可能，其 原因 有 —— ⑴ 自然原因 各種自然災害 ⑵社會原因 各種社會反?；顒? ⑶經濟原因 主要指房地產價值的減少 責任風險 是指由于社會團體或個人的侵權行為造成他人的財產損失或人身傷亡，在法律上 負有經濟賠償責任 的風險。 二、房地產業(yè)務中的財產損失保險 由于房地產的所有者、經營者長期面對各種風險，就非常有必要提供相應的保險產品，分散風險，規(guī)避風險。國外通常稱“ 火災保險 ”，我國通常稱企業(yè)財產保險，包括財產基本險 和 財產綜合險 。 ? 房屋普通保險 ： 以交納保險費的形式投保，保險期滿后不退還保險費，續(xù)保需重新辦理保險手續(xù)。 保險金額 ： 由投保人自己決定，一般不超過房屋價值。 ? 物質損失 ： 一切與工程及施工有關的物質損失，保險金額通常由保險人與被保險人協(xié)商決定。 ⑶ 保險責任及除外責任 保險責任 ： ? 自然災害 ? 盜竊 ? 工人和技術人員的不當行為 ? 原材料或工藝不善引起的事故 除外責任 ： ? 設計錯誤引起的損失 ? 自然減值、自然費用、非保險財產損失 ? 不良工藝引起的保險財產本身的損失及其處置費用 ? 其他約定事項 ⑷ 保險期限 保險期限為保單列明的建筑期限。房地產業(yè)的特殊性 ——商品價值高、生產周期長、業(yè)務過程涉及的關系復雜、市場不確定因素很多等，使得其經營過程中的風險比一般商品高得多，因而非常有必要引入相關的保險產品，以分散不同主體的責任風險。 ⑴ 職業(yè)責任風險與職業(yè)責任保險 職業(yè)責任風險 ： 職業(yè)責任風險是職業(yè)責任保險的前提，是指從事各種專業(yè)技術工作的單位或個人因工作上的失誤導致的損害賠償責任。 ⑵ 職業(yè)責任保險的承保方式 主要有兩種： ? 以索賠為基礎的承保方式 ? 以事故發(fā)生為基礎的承保方式 在房地產業(yè)務中，職業(yè)責任保險通常采用以索賠為基礎的承保方式，并規(guī)定前置期限為 3年。因此，開發(fā)商就需要將這些風險分散或轉移出去，即相應地由保險人為其承擔這些賠償責任，而開發(fā)商僅需要向保險人購買相應的保險產品即可。 這樣，房地產產品責任保險實際上就成了房地產開發(fā)商售后服務的重要業(yè)務，為房屋的消費者及其他相關人等提供了“額外”保障，使人們更放心購買和使用。當由于被保證人的作為或不作為導致權利人遭受經濟損失時，保險人必須按照合同的規(guī)定賠償權利人的損失。其中最常見的就是 建筑工程承包合同保險 。 ⑴ 賣方信用保險 賣方信用保險 是房地產開發(fā)商以購房者的信用為標的向保險人投保的保險行為。 ⑵ 住宅抵押貸款保險 住宅抵押貸款保險是保險人為貸款人設計的保險產品，其購買者是借款人，而受益人是貸款人。 這是團體人身意外保險的新品種，具有保費低廉、保障性強、期限靈活、選擇性好等特點，很適應市場需要。 ⑷保險金額及保險費 金額和保險費都可由雙方約定 。而其中借款人定期壽險及其附加險是屬于人身險的保險產品。因此，保險業(yè)的運作是一種非常制度化和規(guī)范化的行為，各個參與主體都應當按照有關標準和規(guī)范來展開自己的行動，使保險真正成為社會經濟的穩(wěn)定器。 ⑵決策 投保者的投保決策一般有兩方面的因素： ? 投保人根據自己掌握的信息和需要，自主決定、自覺選擇； ? 外界對投保人進行大量的宣傳、引導和一定的限制。 二、房地產保險的防災防損 保險防災防損 ，是指保險人和被保險人對所保險的財產（標的）采取各種技術組織措施，預防和減少災害的發(fā)生，以及在保險事故發(fā)生后盡可能減少事故的損失。也就是說， 被保險人的索賠 和 保險人的理賠 是房地產保險的不能忽視的重要環(huán)節(jié)，對投保人、被保險人和保險人都具有非常突出的經濟意義。 ⑴ 概念 理賠 是與索賠相對應的概念，是指 保險人 在保險事故發(fā)生，被保險人提出索賠要求后，根據保險合同規(guī)定，對事故進行處理的行為。也是房地產金融市場化發(fā)展的重要內容。 一、房地產抵押初級市場 所謂 房地產抵押的初級市場 就是對房地產抵押貸款的市場化描述，即從市場的角度看房地產抵押貸款。 貸款銀行出賣債權，房地產抵押二級市場集成商買入債權再將其零售給金融市場的分散化投資者。 1954—1968年美國房地產抵押二級市場發(fā)展階段。根據該法案，聯(lián)邦全國抵押協(xié)會分為 政府全國抵押協(xié)會 GNMA和聯(lián)邦全國抵押協(xié)會，把政府的重要作用由 GNMA來行使，促進了二級市場的迅猛發(fā)展。同時，房地產抵押二級市場的發(fā)展對房地產金融業(yè)務的發(fā)展和市場化具有十分重要的意義。 因此，房地產抵押二級市場的發(fā)展能夠很好地適應投資者的投資需求，是金融市場化發(fā)展的重要方向。 第二節(jié) 房地產抵押二級市場的運行 房地產抵押二級市場的形成發(fā)展必須具備非常合適的條件，而其中最基本的是政府的作用。 政府的廣泛參與具體包括 —— ? 制定法律法規(guī) ? 提供保險保證 ? 維持市場秩序 ? 維護參與者利益 現代金融市場產品越來越要求標準化，房地產抵押二級市場的發(fā)展當然也需要按照標準化的原則來組織、開發(fā)和建設，而政府在這方面的重要作用就是制定標準化規(guī)則，提供標準化管理程序，引導集成商開發(fā)更多針對不同需求的金融創(chuàng)新產品，使房地產抵押二級市場活力長久，交易成本降低，風險更加分散。目前，美國房地產抵押債權證券主要產品是各種債券，包括 四種基本類型 —— 傳遞證券 又稱 帕斯魯證券 。 抵押擔保債券是由發(fā)行者先建立一個抵押貸款組群，然后向投資者出售，到期日以前按期支付利息，到期時一次過償還本金。抵押貸款證券化是金融業(yè)發(fā)展的重要表現，是金融產業(yè)化發(fā)展的重要標志之一。 抵押貸款證券化對金融市場的影響包括： ? 增加銀行資金的流動性，降低銀行風險 ? 增加銀行的有效貸款規(guī)模，創(chuàng)造更多市場需求 ? 增加資金盈余者的投資渠道，減少銀行的吸存壓力 ? 形成財富的“馬太效應”，拉動消費和推動經濟發(fā)展 抵押貸款的證券化極大地增加了銀行實際控制資金數量，可以為房地產業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更多的開發(fā)資金和消費資金，在供給和需求兩個方面支撐市場發(fā)展，使房地產業(yè)的發(fā)展更具活力，對國民經濟形成更有力的支持。 成熟的金融證券市場，能夠保證股票、證券等金融產品的價格公平、合理，保證價格的形成是在市場參與者的自由選擇下實現，避免了市場操控。 質押或保證貸款是不能方便地轉換為標準化債權的，當然就不能進行二級市場運作。 三、推行抵押貸款證券化應做的工作 對比上述條件，從我國的實際出發(fā)，要推行抵押貸款二級市場運作，必須做好兩個方面的基礎工作 —— 美國的實踐證明，法律體系是抵押貸款二級市場運作的前提，在進行抵押貸款的市場化之前，美國就建立了相當完善的法律體系，而且是不斷地修正、補充和完善。為此，有大量具體工作必須走在前面，包括個人金融業(yè)務服務全面普及、個人信譽風險的規(guī)范評估、統(tǒng)一的保證機構的建立健全、抵押貸款時保證服務的完整和全面、房屋價值評估機構等等。 按揭貸款和期房（樓花）交易是推動香港房地產發(fā)展的重要金融措施，住房抵押貸款成為金融業(yè)務的重要組成。主要是因為 —— ? 房地產市場不成熟 ? 法律體系不完備 ? 抵押貸款未能達到標準化 ? 缺乏積極的市場投資者群體 ? 金融市場很不成熟