【正文】 四、損害補(bǔ)償原則 損害補(bǔ)償原則 是處理財產(chǎn)保險賠案時遵循的基本原則，人身保險采用定值保險合同，一般不適用該原則。 在保險實(shí)踐中，近因認(rèn)定有 兩種規(guī)則 ： ? 排除遠(yuǎn)因 ? 直接認(rèn)定近因 在直接認(rèn)定近因時，是按照 直接、有效、起決定作用 的標(biāo)準(zhǔn)來確定近因的，又有兩種情況： ⑴單一原因 指造成保險標(biāo)的損害的原因只有一種，就是近因。 三、近因原則 近因原則 是保險事故發(fā)生后用來分清責(zé)任、確定責(zé)任的保險基本原則。 ⑵ 人身保險的保險利益形式 人身保險 是以人的 身體或壽命 為 保險標(biāo)的 的保險。 ⑵保險利益必須是一種具有 經(jīng)濟(jì)價值 的利益 即保險利益必須是可以用貨幣計量的經(jīng)濟(jì)利益 。 保險人的賠付或給付以被保險人對保險標(biāo)的所具有的保險利益為最高限額。 禁止反言 ，是指當(dāng)事人既已放棄可以主張的權(quán)利而后不得再向他方主張該權(quán)利。 ⑵ 保證 保證是指人們對于某種事情的作為或不作為的允諾。 告知有兩種立法形式 ： ? 無限告知，即客觀告知 ：法律對告知內(nèi)容無確定性規(guī)定，一切有關(guān)問題都必須告知。 最大誠信原則的內(nèi)容包括 告知、保證和棄權(quán)與禁止反言 三個方面。 ? 最大誠信原則 ? 保險利益原則 ? 近因原則 ? 損失補(bǔ)償原則 一、最大誠信原則 ⑴最大誠信原則的含義 保險的 最大誠信原則 ，是指保險雙方當(dāng)事人在實(shí)施保險行為過程中必須誠實(shí)守信， 不得隱瞞有關(guān)保險活動的任何重要事實(shí) ，否則合同無效。 ⑵保險基金用于保險參加者之間的資金調(diào)節(jié) 有別于財政基金的政治性和自留基金的自主性。 四、保險基金 從金融的角度來看，保險的經(jīng)營運(yùn)作實(shí)質(zhì)上是把投保人繳付的保險費(fèi)集中起來，由保險公司運(yùn)作，并以此作為保險事故賠付的資金來源。 保險作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中的重要組成，其 對社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定作用 是最為重要的，具體而言有宏觀和微觀兩個層面的作用。 ⑴保險的基本職能 保險的基本職能 是指保險在一切經(jīng)濟(jì)形態(tài)下所固有的職能，表現(xiàn)為 組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和保險金給付的職能 。 保險是一種經(jīng)濟(jì)合同行為，保險人通過保險合同組織保險參加者之間相互負(fù)擔(dān)損失。 ⑷ 保險與保證 保險 與 保證 都是當(dāng)事人應(yīng)付 未來偶然事件 的防范措施，但他們又有顯著 區(qū)別 ： ? 保證 是 個體 之間的合同關(guān)系， 保險 是 多數(shù)主體之間的互助合作關(guān)系； ? 保證 合同 從屬于 其他主合同， 保險 合同是獨(dú)立 的合同； ? 保證費(fèi)用 的確定主要受當(dāng)事人心理因素影響，由當(dāng)事人 個別談判 確定； 保險費(fèi)率 的確定則是建立在 精算 基礎(chǔ)上，遵循 大數(shù)定律 。 ⑵ 保險與救濟(jì) 保險 與 救濟(jì) 都是 補(bǔ)償災(zāi)害事故損失 的經(jīng)濟(jì)制度，但他們也有重要 區(qū)別 ： ? 救濟(jì) 是基于人道主義的 單方 施合行為， 保險 是受法律約束的經(jīng)濟(jì) 合同 行為； ? 救濟(jì) 是依靠 社會 力量來保障社會穩(wěn)定， 保險 是依靠 經(jīng)濟(jì) 力量來保障社會穩(wěn)定； ? 救濟(jì) 的對象 事先不能確定 ，是由當(dāng)時的情形由救濟(jì)者決定； 保險 的保障對象事先早就確定，是由保險 合同約定 的。 我們通過保險與其他一些相近的行為和業(yè)務(wù)比較，來認(rèn)識它的基本特征。是指 投保人根據(jù)合同約定，向保險人支付保險費(fèi)，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險金責(zé)任，或者當(dāng)被保險人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡、期限時給付保險金的責(zé)任 。 房地產(chǎn)保險 是 房地產(chǎn)金融的重要組成部分 ，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有突出的“ 保駕護(hù)航 ”作用。 ? 第一節(jié) 保險基本理論 ? 第二節(jié) 保險基本原則 ? 第三節(jié) 保險合同 ? 第四節(jié) 房地產(chǎn)保險產(chǎn)品 ? 第五節(jié) 房地產(chǎn)保險的運(yùn)作 第一節(jié) 保險基本理論 在現(xiàn)實(shí)生活中，在各種各樣的經(jīng)濟(jì)活動中，人們都必須面對各種 不確定性 ，當(dāng)這些不確定性帶給我們 各種不好的經(jīng)濟(jì)后果 時，我們就將其定義為 風(fēng)險 。 因此，保險是一種 經(jīng)濟(jì)合同行為 ，通過投保人與保險人訂立經(jīng)濟(jì)合同來實(shí)現(xiàn)。 ⑴保險與儲蓄 保險與儲蓄都是為了將來經(jīng)濟(jì)上的某種需要而在當(dāng)前積存資金的一種方式 ，是 處理經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素的提前準(zhǔn)備的善后措施 。 ⑶ 保險與賭博 保險 與 賭博 有一定的聯(lián)系： 都是建立在綜合均等原則基礎(chǔ)上，都由偶然因素決定 。 ⑸ 小結(jié) 由上述可見，保險具有獨(dú)特的特征，它可以使個體的風(fēng)險有效地向全社會分散，可以使投保人以較小的固定的保險費(fèi)支出換取對巨額風(fēng)險損失的經(jīng)濟(jì)保障，即 把不確定的、可能發(fā)生的巨大風(fēng)險損失轉(zhuǎn)換為確定的、小額的保險費(fèi)支出 ，是風(fēng)險管理的重要手段。 保險的分配性質(zhì)受生產(chǎn)關(guān)系的制約，不同生產(chǎn)關(guān)系下保險的分配關(guān)系性質(zhì)不同。實(shí)質(zhì)上就是保險的 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能 ，是保險本質(zhì)特征的反映，以分散風(fēng)險為前提。 ⑴保險在微觀經(jīng)濟(jì)中的作用 保險的微觀作用 是指保險對 某一經(jīng)濟(jì)主體 所起的作用，包括： ? 分散風(fēng)險，保障和及時恢復(fù)生產(chǎn)、生活； ? 平均分?jǐn)倱p失成本，有利于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算； ? 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)主體加強(qiáng)風(fēng)險防范、管理； ? 有利于安定人們生活。 ⑴保險基金的含義 保險基金 就是保險經(jīng)營者通過合理計算向投保人收取保險費(fèi)而建立起來的 后備基金 ，是保險的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能的資金來源，是社會后備基金的重要組成。 ⑶保險基金逐年累積，始終具有償付能力 有別于財政基金和自留基金的年度性。 ⑵最大誠信原則的特點(diǎn) 理論上最大誠信原則是約束保險雙方當(dāng)事人的，即經(jīng)營者和投保者都必須遵守最大誠信原則。 ? 告知是約束保險雙方當(dāng)事人的， ? 保證是約束被保險人的， ? 棄權(quán)和禁止反言則是約束保險人。 ? 詢問告知，即主觀告知 ：投保人對保險人詢問的問題必須如實(shí)告知，其他問題無義務(wù)告知，即有問必答，不問不答。保險中的保證是指 被保險人 允諾對某一事情的作為或不作為 ，以及擔(dān)保某一項(xiàng)事情的真實(shí)性。 棄權(quán)和禁止反言 主要約束保險人 ，通常體現(xiàn)在保險人與其代理人的關(guān)系中。 保險利益的存在是保險合同成立的前提。 ⑶保險利益必須是 確定 利益 保險利益是已經(jīng)存在的利益或?qū)⒁@得的合法的、可以實(shí)現(xiàn)的利益。保險的 目的是滿足被保險人及其家屬在生活的經(jīng)濟(jì)需要，使其生活不因保險事故的發(fā)生而受到影響 。 近因， 是指 釀成某種結(jié)果的 直接、有效、起決定作用 的原因 。若其就是保險人所承擔(dān)的風(fēng)險責(zé)任，則必須賠付。 損害補(bǔ)償原則 是指，在發(fā)生保險事故致保險標(biāo)的損失時，按照合同約定的條件，依保險標(biāo)的的實(shí)際損失，在保險金額內(nèi)進(jìn)行賠償?shù)脑瓌t。 ⑵限制賠償限額 限制賠償金額是 《 保險法 》 對保險人利益的保障，避免了被保險人的道德風(fēng)險的不良影響。 第三節(jié) 保險合同 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)是 法制經(jīng)濟(jì) ，其中最重要的一項(xiàng)原則是：“ 合約精神 ”，即任何經(jīng)濟(jì)活動都必須是行為主體真實(shí)意思的表達(dá)和自主決定、自主作為。 ? 如果約定的風(fēng)險未出現(xiàn)，投保人也得到了心理上和精神上的保證，從而使自己的利益得到由保險人的提供充分保障。 我國 《 保險法 》 規(guī)定：“投保人提出保險要求，經(jīng)保險人同意承保，并就合同的條款達(dá)成協(xié)議，保險合同成立。 按照合同是否規(guī)定雙方當(dāng)事人互相負(fù)有義務(wù)，可以把合同分為 單務(wù)合同 和 雙務(wù)合同 ， 保險合同是雙務(wù)合同 。人身保險直接以人的身體或生命為標(biāo)的，當(dāng)然就是對人合同。保險合同也同樣具有這樣三個要素。 ⑵ 保險合同的關(guān)系人 保險合同的 關(guān)系人 指雖然沒有直接參與保險合同的訂立但與保險合同密切相關(guān)的人，包括 被保險人 和 受益人 。在人身保險中要求被保險人應(yīng)該對投保人的投保行為給予正式的同意。 保險代理人 是 受保險人委托 ，向保險人收取代理手續(xù)費(fèi)，并在保險人授權(quán)范圍內(nèi)代為辦理保險業(yè)務(wù)的單位或個人。 不同類型的保險雖然保險標(biāo)的不同，但其對象都是統(tǒng)一的一種 ——保險利益，因此所有保險合同的 客體 都是投保人或被保險人的 保險利益 。 ⑵保險合同成立的條件 保險合同主體合法；保險合同主體合意，雙方意思表示一致；保險合同內(nèi)容合法?！? 四、保險合同調(diào)整 在保險合同履行過程中，由于條件的變化，保險合同約定的事項(xiàng)可能發(fā)生重大變化，合同就需要作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整或改變。 ? 在財產(chǎn)保險中， 被保險人 的變更是由于財產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生變化引起； 人身保險中，被保險人本身就是標(biāo)的，不允許變更 。條款的有效性順序是：手寫批注優(yōu)于打字批注，加帖的附加條款優(yōu)于基本條款，旁注優(yōu)于正文。 ⑵保險人解除合同的權(quán)利 《 保險法 》 規(guī)定：“除本法另有規(guī)定或另有約定外，保險合同生效后， 保險人不得解除保險合同 。 ? 房地產(chǎn)風(fēng)險 ? 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的財產(chǎn)損失保險 ? 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的責(zé)任保險 ? 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保證保險 ? 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的人身保險 ? 國外的房地產(chǎn)保險產(chǎn)品簡介 一、房地產(chǎn)風(fēng)險 房地產(chǎn)的特殊性使得其風(fēng)險主要集中在房產(chǎn)方面，而且貫串在房地產(chǎn) 生產(chǎn)、交換、分配、消費(fèi)的各個具體環(huán)節(jié)中 ，包括了 財產(chǎn)風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險、信用風(fēng)險和人身風(fēng)險 等方面。 房地產(chǎn)消費(fèi)是長期消費(fèi)，在這個過程中，房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)人 和 使用者 都面臨各種身體和生命風(fēng)險，自然就使得房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也包括了人身風(fēng)險，即房地產(chǎn)的經(jīng)營、使用等要面對經(jīng)營者、使用者身體受傷害、生命受損的風(fēng)險，從而 各種關(guān)系人的利益也不同程度受到威脅或者損失 。 企業(yè)財產(chǎn)保險 是指以企業(yè)擁有的某一地點(diǎn)的一般固定資產(chǎn)或流動資產(chǎn)為保險標(biāo)的，因遭受火災(zāi)和保單列明的各種自然災(zāi)害和意外事故引起標(biāo)的的直接損失給予經(jīng)濟(jì)賠償?shù)谋ｋU。 ⑹ 保險金額及保險價值 企業(yè)的房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)，其保險金額通常有 4種方式確定： ? 按賬面原值確定 ? 按賬面原值加成數(shù)確定 ? 按重置價值確定 ? 按其他方式確定 、家庭財產(chǎn)保險 城鄉(xiāng)居民房屋保險是以居民的房屋為保險標(biāo)的的保險，包括房屋普通保險和房屋兩全保險。 保險費(fèi)率 ： 視具體情形而定。 ⑴ 被保險人 ? 業(yè)主 ? 承包人 ? 技術(shù)顧問 ? 貸款銀行 ⑵ 保險項(xiàng)目及保險金額的確定 建工險的保險項(xiàng)目包括物質(zhì)損失、第三者責(zé)任、特種風(fēng)險賠償?shù)取? ? 特種風(fēng)險 ： 指保單上列明的風(fēng)險，通常單獨(dú)列明賠償限額。包括 —— ? 交叉責(zé)任擴(kuò)展條款 ? 有限責(zé)任保證期擴(kuò)展條款 ? 原有建筑物及其周圍財產(chǎn)擴(kuò)展條款 ? 震動、移動或減弱支撐擴(kuò)展條款 ? 分期付費(fèi)條款 三、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的責(zé)任保險 責(zé)任保險 是以 被保險人可能面臨的法律賠償責(zé)任 為 標(biāo)的 的保險。 ⑶ 雇主責(zé)任保險的賠償 雇主責(zé)任險的賠償關(guān)鍵因素是 受害人與致害人之間是否存在 雇傭關(guān)系 ，通常的判斷標(biāo)準(zhǔn)是 —— ? 雇主具有選擇受雇人的權(quán)利 ? 雇主支付工資或其他報酬 ? 雇主掌握工作方法的控制權(quán) ? 雇主具有中止或解雇受雇人的權(quán)利 ⑷ 雇主責(zé)任保險的附加險 雇主責(zé)任保險可以增加附加險，包括 —— ? 第三者責(zé)任保險 ? 雇員第三者責(zé)任保險 ? 附加醫(yī)藥費(fèi)保險