【正文】 四、損害補償原則 損害補償原則 是處理財產(chǎn)保險賠案時遵循的基本原則，人身保險采用定值保險合同，一般不適用該原則。 在保險實踐中，近因認定有 兩種規(guī)則 ： ? 排除遠因 ? 直接認定近因 在直接認定近因時，是按照 直接、有效、起決定作用 的標準來確定近因的，又有兩種情況： ⑴單一原因 指造成保險標的損害的原因只有一種，就是近因。 三、近因原則 近因原則 是保險事故發(fā)生后用來分清責任、確定責任的保險基本原則。 ⑵ 人身保險的保險利益形式 人身保險 是以人的 身體或壽命 為 保險標的 的保險。 ⑵保險利益必須是一種具有 經(jīng)濟價值 的利益 即保險利益必須是可以用貨幣計量的經(jīng)濟利益 。 保險人的賠付或給付以被保險人對保險標的所具有的保險利益為最高限額。 禁止反言 ，是指當事人既已放棄可以主張的權利而后不得再向他方主張該權利。 ⑵ 保證 保證是指人們對于某種事情的作為或不作為的允諾。 告知有兩種立法形式 ： ? 無限告知，即客觀告知 ：法律對告知內容無確定性規(guī)定，一切有關問題都必須告知。 最大誠信原則的內容包括 告知、保證和棄權與禁止反言 三個方面。 ? 最大誠信原則 ? 保險利益原則 ? 近因原則 ? 損失補償原則 一、最大誠信原則 ⑴最大誠信原則的含義 保險的 最大誠信原則 ，是指保險雙方當事人在實施保險行為過程中必須誠實守信， 不得隱瞞有關保險活動的任何重要事實 ，否則合同無效。 ⑵保險基金用于保險參加者之間的資金調節(jié) 有別于財政基金的政治性和自留基金的自主性。 四、保險基金 從金融的角度來看，保險的經(jīng)營運作實質上是把投保人繳付的保險費集中起來，由保險公司運作，并以此作為保險事故賠付的資金來源。 保險作為現(xiàn)代經(jīng)濟中的重要組成，其 對社會經(jīng)濟的穩(wěn)定作用 是最為重要的，具體而言有宏觀和微觀兩個層面的作用。 ⑴保險的基本職能 保險的基本職能 是指保險在一切經(jīng)濟形態(tài)下所固有的職能，表現(xiàn)為 組織經(jīng)濟補償和保險金給付的職能 。 保險是一種經(jīng)濟合同行為，保險人通過保險合同組織保險參加者之間相互負擔損失。 ⑷ 保險與保證 保險 與 保證 都是當事人應付 未來偶然事件 的防范措施，但他們又有顯著 區(qū)別 ： ? 保證 是 個體 之間的合同關系， 保險 是 多數(shù)主體之間的互助合作關系； ? 保證 合同 從屬于 其他主合同， 保險 合同是獨立 的合同； ? 保證費用 的確定主要受當事人心理因素影響，由當事人 個別談判 確定； 保險費率 的確定則是建立在 精算 基礎上，遵循 大數(shù)定律 。 ⑵ 保險與救濟 保險 與 救濟 都是 補償災害事故損失 的經(jīng)濟制度，但他們也有重要 區(qū)別 ： ? 救濟 是基于人道主義的 單方 施合行為， 保險 是受法律約束的經(jīng)濟 合同 行為； ? 救濟 是依靠 社會 力量來保障社會穩(wěn)定， 保險 是依靠 經(jīng)濟 力量來保障社會穩(wěn)定； ? 救濟 的對象 事先不能確定 ，是由當時的情形由救濟者決定； 保險 的保障對象事先早就確定，是由保險 合同約定 的。 我們通過保險與其他一些相近的行為和業(yè)務比較，來認識它的基本特征。是指 投保人根據(jù)合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失承擔賠償保險金責任，或者當被保險人死亡、傷殘、疾病或者達到合同約定的年齡、期限時給付保險金的責任 。 房地產(chǎn)保險 是 房地產(chǎn)金融的重要組成部分 ，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有突出的“ 保駕護航 ”作用。 ? 第一節(jié) 保險基本理論 ? 第二節(jié) 保險基本原則 ? 第三節(jié) 保險合同 ? 第四節(jié) 房地產(chǎn)保險產(chǎn)品 ? 第五節(jié) 房地產(chǎn)保險的運作 第一節(jié) 保險基本理論 在現(xiàn)實生活中，在各種各樣的經(jīng)濟活動中，人們都必須面對各種 不確定性 ，當這些不確定性帶給我們 各種不好的經(jīng)濟后果 時，我們就將其定義為 風險 。 因此，保險是一種 經(jīng)濟合同行為 ，通過投保人與保險人訂立經(jīng)濟合同來實現(xiàn)。 ⑴保險與儲蓄 保險與儲蓄都是為了將來經(jīng)濟上的某種需要而在當前積存資金的一種方式 ，是 處理經(jīng)濟不穩(wěn)定因素的提前準備的善后措施 。 ⑶ 保險與賭博 保險 與 賭博 有一定的聯(lián)系： 都是建立在綜合均等原則基礎上，都由偶然因素決定 。 ⑸ 小結 由上述可見，保險具有獨特的特征，它可以使個體的風險有效地向全社會分散，可以使投保人以較小的固定的保險費支出換取對巨額風險損失的經(jīng)濟保障，即 把不確定的、可能發(fā)生的巨大風險損失轉換為確定的、小額的保險費支出 ，是風險管理的重要手段。 保險的分配性質受生產(chǎn)關系的制約，不同生產(chǎn)關系下保險的分配關系性質不同。實質上就是保險的 經(jīng)濟補償職能 ，是保險本質特征的反映，以分散風險為前提。 ⑴保險在微觀經(jīng)濟中的作用 保險的微觀作用 是指保險對 某一經(jīng)濟主體 所起的作用，包括： ? 分散風險，保障和及時恢復生產(chǎn)、生活； ? 平均分攤損失成本，有利于加強經(jīng)濟核算； ? 促進經(jīng)濟主體加強風險防范、管理； ? 有利于安定人們生活。 ⑴保險基金的含義 保險基金 就是保險經(jīng)營者通過合理計算向投保人收取保險費而建立起來的 后備基金 ，是保險的經(jīng)濟補償職能的資金來源，是社會后備基金的重要組成。 ⑶保險基金逐年累積，始終具有償付能力 有別于財政基金和自留基金的年度性。 ⑵最大誠信原則的特點 理論上最大誠信原則是約束保險雙方當事人的，即經(jīng)營者和投保者都必須遵守最大誠信原則。 ? 告知是約束保險雙方當事人的， ? 保證是約束被保險人的， ? 棄權和禁止反言則是約束保險人。 ? 詢問告知，即主觀告知 ：投保人對保險人詢問的問題必須如實告知，其他問題無義務告知，即有問必答，不問不答。保險中的保證是指 被保險人 允諾對某一事情的作為或不作為 ，以及擔保某一項事情的真實性。 棄權和禁止反言 主要約束保險人 ，通常體現(xiàn)在保險人與其代理人的關系中。 保險利益的存在是保險合同成立的前提。 ⑶保險利益必須是 確定 利益 保險利益是已經(jīng)存在的利益或將要獲得的合法的、可以實現(xiàn)的利益。保險的 目的是滿足被保險人及其家屬在生活的經(jīng)濟需要，使其生活不因保險事故的發(fā)生而受到影響 。 近因， 是指 釀成某種結果的 直接、有效、起決定作用 的原因 。若其就是保險人所承擔的風險責任，則必須賠付。 損害補償原則 是指，在發(fā)生保險事故致保險標的損失時，按照合同約定的條件，依保險標的的實際損失，在保險金額內進行賠償?shù)脑瓌t。 ⑵限制賠償限額 限制賠償金額是 《 保險法 》 對保險人利益的保障，避免了被保險人的道德風險的不良影響。 第三節(jié) 保險合同 現(xiàn)代經(jīng)濟是 法制經(jīng)濟 ，其中最重要的一項原則是：“ 合約精神 ”，即任何經(jīng)濟活動都必須是行為主體真實意思的表達和自主決定、自主作為。 ? 如果約定的風險未出現(xiàn)，投保人也得到了心理上和精神上的保證，從而使自己的利益得到由保險人的提供充分保障。 我國 《 保險法 》 規(guī)定：“投保人提出保險要求，經(jīng)保險人同意承保，并就合同的條款達成協(xié)議，保險合同成立。 按照合同是否規(guī)定雙方當事人互相負有義務，可以把合同分為 單務合同 和 雙務合同 ， 保險合同是雙務合同 。人身保險直接以人的身體或生命為標的，當然就是對人合同。保險合同也同樣具有這樣三個要素。 ⑵ 保險合同的關系人 保險合同的 關系人 指雖然沒有直接參與保險合同的訂立但與保險合同密切相關的人，包括 被保險人 和 受益人 。在人身保險中要求被保險人應該對投保人的投保行為給予正式的同意。 保險代理人 是 受保險人委托 ，向保險人收取代理手續(xù)費，并在保險人授權范圍內代為辦理保險業(yè)務的單位或個人。 不同類型的保險雖然保險標的不同，但其對象都是統(tǒng)一的一種 ——保險利益，因此所有保險合同的 客體 都是投保人或被保險人的 保險利益 。 ⑵保險合同成立的條件 保險合同主體合法；保險合同主體合意，雙方意思表示一致；保險合同內容合法?！? 四、保險合同調整 在保險合同履行過程中，由于條件的變化，保險合同約定的事項可能發(fā)生重大變化，合同就需要作出適當?shù)恼{整或改變。 ? 在財產(chǎn)保險中， 被保險人 的變更是由于財產(chǎn)所有權發(fā)生變化引起； 人身保險中，被保險人本身就是標的，不允許變更 。條款的有效性順序是：手寫批注優(yōu)于打字批注，加帖的附加條款優(yōu)于基本條款，旁注優(yōu)于正文。 ⑵保險人解除合同的權利 《 保險法 》 規(guī)定：“除本法另有規(guī)定或另有約定外，保險合同生效后， 保險人不得解除保險合同 。 ? 房地產(chǎn)風險 ? 房地產(chǎn)業(yè)務中的財產(chǎn)損失保險 ? 房地產(chǎn)業(yè)務中的責任保險 ? 房地產(chǎn)業(yè)務中的信用保證保險 ? 房地產(chǎn)業(yè)務中的人身保險 ? 國外的房地產(chǎn)保險產(chǎn)品簡介 一、房地產(chǎn)風險 房地產(chǎn)的特殊性使得其風險主要集中在房產(chǎn)方面，而且貫串在房地產(chǎn) 生產(chǎn)、交換、分配、消費的各個具體環(huán)節(jié)中 ，包括了 財產(chǎn)風險、責任風險、信用風險和人身風險 等方面。 房地產(chǎn)消費是長期消費，在這個過程中，房地產(chǎn) 產(chǎn)權人 和 使用者 都面臨各種身體和生命風險，自然就使得房地產(chǎn)業(yè)務也包括了人身風險，即房地產(chǎn)的經(jīng)營、使用等要面對經(jīng)營者、使用者身體受傷害、生命受損的風險，從而 各種關系人的利益也不同程度受到威脅或者損失 。 企業(yè)財產(chǎn)保險 是指以企業(yè)擁有的某一地點的一般固定資產(chǎn)或流動資產(chǎn)為保險標的，因遭受火災和保單列明的各種自然災害和意外事故引起標的的直接損失給予經(jīng)濟賠償?shù)谋ｋU。 ⑹ 保險金額及保險價值 企業(yè)的房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)，其保險金額通常有 4種方式確定： ? 按賬面原值確定 ? 按賬面原值加成數(shù)確定 ? 按重置價值確定 ? 按其他方式確定 、家庭財產(chǎn)保險 城鄉(xiāng)居民房屋保險是以居民的房屋為保險標的的保險，包括房屋普通保險和房屋兩全保險。 保險費率 ： 視具體情形而定。 ⑴ 被保險人 ? 業(yè)主 ? 承包人 ? 技術顧問 ? 貸款銀行 ⑵ 保險項目及保險金額的確定 建工險的保險項目包括物質損失、第三者責任、特種風險賠償?shù)取? ? 特種風險 ： 指保單上列明的風險，通常單獨列明賠償限額。包括 —— ? 交叉責任擴展條款 ? 有限責任保證期擴展條款 ? 原有建筑物及其周圍財產(chǎn)擴展條款 ? 震動、移動或減弱支撐擴展條款 ? 分期付費條款 三、房地產(chǎn)業(yè)務中的責任保險 責任保險 是以 被保險人可能面臨的法律賠償責任 為 標的 的保險。 ⑶ 雇主責任保險的賠償 雇主責任險的賠償關鍵因素是 受害人與致害人之間是否存在 雇傭關系 ，通常的判斷標準是 —— ? 雇主具有選擇受雇人的權利 ? 雇主支付工資或其他報酬 ? 雇主掌握工作方法的控制權 ? 雇主具有中止或解雇受雇人的權利 ⑷ 雇主責任保險的附加險 雇主責任保險可以增加附加險，包括 —— ? 第三者責任保險 ? 雇員第三者責任保險 ? 附加醫(yī)藥費保險