【正文】 為此，有大量具體工作必須走在前面，包括個人金融業(yè)務(wù)服務(wù)全面普及、個人信譽風(fēng)險的規(guī)范評估、統(tǒng)一的保證機構(gòu)的建立健全、抵押貸款時保證服務(wù)的完整和全面、房屋價值評估機構(gòu)等等。 抵押貸款證券化對金融市場的影響包括： ? 增加銀行資金的流動性，降低銀行風(fēng)險 ? 增加銀行的有效貸款規(guī)模，創(chuàng)造更多市場需求 ? 增加資金盈余者的投資渠道，減少銀行的吸存壓力 ? 形成財富的“馬太效應(yīng)”，拉動消費和推動經(jīng)濟發(fā)展 抵押貸款的證券化極大地增加了銀行實際控制資金數(shù)量，可以為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更多的開發(fā)資金和消費資金，在供給和需求兩個方面支撐市場發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更具活力，對國民經(jīng)濟形成更有力的支持。 政府的廣泛參與具體包括 —— ? 制定法律法規(guī) ? 提供保險保證 ? 維持市場秩序 ? 維護參與者利益 現(xiàn)代金融市場產(chǎn)品越來越要求標(biāo)準化，房地產(chǎn)抵押二級市場的發(fā)展當(dāng)然也需要按照標(biāo)準化的原則來組織、開發(fā)和建設(shè)，而政府在這方面的重要作用就是制定標(biāo)準化規(guī)則，提供標(biāo)準化管理程序，引導(dǎo)集成商開發(fā)更多針對不同需求的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，使房地產(chǎn)抵押二級市場活力長久，交易成本降低，風(fēng)險更加分散。根據(jù)該法案，聯(lián)邦全國抵押協(xié)會分為 政府全國抵押協(xié)會 GNMA和聯(lián)邦全國抵押協(xié)會，把政府的重要作用由 GNMA來行使，促進了二級市場的迅猛發(fā)展。也是房地產(chǎn)金融市場化發(fā)展的重要內(nèi)容。 ⑵決策 投保者的投保決策一般有兩方面的因素： ? 投保人根據(jù)自己掌握的信息和需要，自主決定、自覺選擇； ? 外界對投保人進行大量的宣傳、引導(dǎo)和一定的限制。 這是團體人身意外保險的新品種，具有保費低廉、保障性強、期限靈活、選擇性好等特點，很適應(yīng)市場需要。當(dāng)由于被保證人的作為或不作為導(dǎo)致權(quán)利人遭受經(jīng)濟損失時，保險人必須按照合同的規(guī)定賠償權(quán)利人的損失。 ⑴ 職業(yè)責(zé)任風(fēng)險與職業(yè)責(zé)任保險 職業(yè)責(zé)任風(fēng)險 ： 職業(yè)責(zé)任風(fēng)險是職業(yè)責(zé)任保險的前提，是指從事各種專業(yè)技術(shù)工作的單位或個人因工作上的失誤導(dǎo)致的損害賠償責(zé)任。 保險金額 ： 由投保人自己決定，一般不超過房屋價值。 房地產(chǎn)的財產(chǎn)損失風(fēng)險是指房地產(chǎn)標(biāo)的有遭受毀損、滅失的可能，其 原因 有 —— ⑴ 自然原因 各種自然災(zāi)害 ⑵社會原因 各種社會反?；顒? ⑶經(jīng)濟原因 主要指房地產(chǎn)價值的減少 責(zé)任風(fēng)險 是指由于社會團體或個人的侵權(quán)行為造成他人的財產(chǎn)損失或人身傷亡，在法律上 負有經(jīng)濟賠償責(zé)任 的風(fēng)險。通常有如下一些情形： 合同的變更 主要指合同 三要素 的變更。 受益人 是指由投保人、被保險人或者法律規(guī)定的享有保險金請求權(quán)的人。 投保人的義務(wù)是：繳付保險費 ； 保險人的義務(wù)是：發(fā)生保險事故時對投保人給予賠償或給付 。 由損害補償原則派生出來的原則包括權(quán)益轉(zhuǎn)讓原則和分攤原則。 我國 《 保險法 》 規(guī)定，投保人對下列人員具有保險利益： ? 本人； ? 配偶、子女、父母； ? 與投保人有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)或者扶養(yǎng)關(guān)系的家庭成員、近親屬； ? 其他被保險人同意投保人為其訂立保險合同的，視為投保人對被保險人具有保險利益。保證是保險合同的重要組成，違反了就要解除保險合同而不需要對對方作出補償。 第二節(jié) 保險基本原則 保險原則 是保險的行為準則，是維護當(dāng)事人合法權(quán)益的準則。 保險服務(wù)是保險人對投保人所做的一種承諾，是一種信用產(chǎn)品，保險人必須具有償付能力。 保險服務(wù) 是 第三產(chǎn)業(yè)的重要組成 ，在現(xiàn)代經(jīng)濟體系中具有不可替代的作用。 保險涉及資金運作，是現(xiàn)代金融業(yè)務(wù)的支柱之一 ，在西方發(fā)達國家發(fā)展規(guī)模極大。 三、保險的職能和作用 保險的職能 是指保險所具有的職責(zé)和功能，是保險的性質(zhì)及其規(guī)律性的客觀要求和具體反映。遵守保險的基本原則，有利于發(fā)揮保險的職能、作用，保障社會生活的安定。 ⑶ 棄權(quán)和禁止反言 棄權(quán) ，是指合同的一方當(dāng)事人放棄其在合同中可以主張的某種權(quán)利。 保險利益的存在時間 在不同的保險合同有不同的具體要求： ? 財產(chǎn)保險 中，強調(diào)保險利益在 索賠時 必須存在，即當(dāng)被保險人索賠時，他必須對保險標(biāo)的具有保險利益； ? 在 人身保險 中，強調(diào)保險利益在 投保時 必須存在，即投保人在投保時必須對被保險人具有保險利益。 ⑴權(quán)益轉(zhuǎn)讓原則 權(quán)益轉(zhuǎn)讓原則 是指保險事故發(fā)生后，保險人向被保險人支付了保險賠償金后，依法取得有關(guān)保險標(biāo)的的所有權(quán)或向第三方的索賠權(quán)。 當(dāng)然，保險合同是 有條件的雙務(wù)合同 ：投保人必須對保險標(biāo)的具有保險利益，才能與保險人訂立保險合同；保險人只有在發(fā)生了約定的風(fēng)險時，才對投保人利益給予賠償或給付。受益人的確定有 4種方式： ? 被保險人指定； ? 經(jīng)被保險人同意或認可，由投保人指定； ? 被保險人為無民事行為能力人時，由其監(jiān)護人指定； ? 受益人可以不止一個，并可以安排一定的順位和受益比例。 ? 保險人 的變更通常是由于機構(gòu)改革而形成。 ⑴因房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)和占有權(quán)而引起的責(zé)任風(fēng)險 ⑵房屋設(shè)計、建造、銷售及服務(wù)過程中的責(zé)任風(fēng)險 房地產(chǎn)的 信用風(fēng)險 是指房地產(chǎn)的經(jīng)營者或消費者，由于各種原因未能按時履行還貸義務(wù)而給貸款人（抵押權(quán)人）造成損失（或者是或有損失）的情形。 建筑工程一切險 簡稱 建工險 ，是以承包合同價格或概算價格為保險金額，承保以土木建筑為主體的工程在整個建設(shè)期間由于保險責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險所造成的損失和列明責(zé)任的保險。有三個顯著特點 ? 屬于技術(shù)性較強的工作導(dǎo)致的責(zé)任事故 ? 在本職工作過程中的責(zé)任 ? 既與人的因素有關(guān)，也受物質(zhì)條件影響 職業(yè)責(zé)任保險 ： 即 職業(yè)賠償保險 或 業(yè)務(wù)過失責(zé)任保險 。 保證業(yè)務(wù)與信用保險實際上都是以義務(wù)人的信用風(fēng)險為保險標(biāo)的， 當(dāng)權(quán)利人投保時，就是信用保險； 當(dāng)義務(wù)人“投?！睍r，就是保證業(yè)務(wù) 。 ⑴保險責(zé)任 在工作期間意外致殘、意外身故等。 ⑶程序 ? 市場調(diào)查 ——掌握有關(guān)保險產(chǎn)品和保險人的信息 ? 決定投保產(chǎn)品和選擇保險人 ? 向保險人發(fā)出投保要約 ⑴ 概念 承保是保險人與投保人協(xié)商和簽訂保險合同的過程，是保險經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)，是保險公司服務(wù)管理水平的充分體現(xiàn)，對保險公司的經(jīng)濟效益和發(fā)揮保險的穩(wěn)定器作用最為重要。 l 房地產(chǎn)抵押貸款的初級市場與二級市場 l 房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的運作 l 房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的條件 第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押初級市場和二級市場 房地產(chǎn)抵押貸款 是房地產(chǎn)金融的重要組成，其規(guī)模大小、運行是否健康、風(fēng)險程度高低等，對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有舉足輕重的作用。 1970年后又通過了 《 緊急住宅融資法 》 ，成立了 更多的二級市場金融產(chǎn)品集成商 ， 推出了更多的金融產(chǎn)品 ，逐步形成全國性的抵押二級市場。 美國政府成立了很多官方和半官方機構(gòu)，充當(dāng)市場的中介。 抵押貸款證券化對國民經(jīng)濟的影響是相當(dāng)廣泛和持久的，既有正面的、好的影響，也可能產(chǎn)生負面的、不好的影響。只有這些工作都得到落實，抵押貸款的市場化才真正可以提到議事日程上來。 在法律法規(guī)基本建立健全的前提下，抵押貸款的市場化運作的重要條件就是抵押貸款本身的標(biāo)準化。 由于相關(guān)的債權(quán)等規(guī)模大、時間長、對象復(fù)雜，運行起來一定會產(chǎn)生很多相互制約和相互影響的關(guān)系，從而表現(xiàn)出其作用的獨特性，即抵押貸款的證券化對房地產(chǎn)業(yè)、國民經(jīng)濟的各個方面都會有非常重要的作用。 房地產(chǎn)抵押二級市場的運行，具體內(nèi)容包括以下幾個方面 —— 一、政府廣泛的參與 政府的廣泛參與一方面提高了市場參與者的信心，另一方面加強了對市場的調(diào)節(jié)，使房地產(chǎn)抵押二級市場可以在一定的體制環(huán)境和良好的社會預(yù)期下運行。 1968年美國通過了 《 住宅和城市發(fā)展法 》 ，使抵押二級市場法制化并趨于成熟。因此，盡量減低個人住房抵押貸款所隱含的風(fēng)險，是房地產(chǎn)金融發(fā)展必須解決的重要課題，而 通過 二級市場 運作 來實現(xiàn)上述目的，是一種非常不錯的選擇。當(dāng)然，不是受到保險人的強迫，而是其他利益主體的制約。即需要保險公司為他們提供一定的人身意外保險。 信用保險 是根據(jù)權(quán)利人的要求，擔(dān)保被保證人信用的行為。 ⑶ 雇主責(zé)任保險的賠償 雇主責(zé)任險的賠償關(guān)鍵因素是 受害人與致害人之間是否存在 雇傭關(guān)系 ，通常的判斷標(biāo)準是 —— ? 雇主具有選擇受雇人的權(quán)利 ? 雇主支付工資或其他報酬 ? 雇主掌握工作方法的控制權(quán) ? 雇主具有中止或解雇受雇人的權(quán)利 ⑷ 雇主責(zé)任保險的附加險 雇主責(zé)任保險可以增加附加險，包括 —— ? 第三者責(zé)任保險 ? 雇員第三者責(zé)任保險 ? 附加醫(yī)藥費保險 在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中涉及很多技術(shù)性非常強、專業(yè)程度非常高的工作，而這些工作的專業(yè)人員當(dāng)然也會有各種責(zé)任事故的可能性，也需要對他們所從事的工作進行必要的風(fēng)險管理。 保險費率 ： 視具體情形而定。 ? 房地產(chǎn)風(fēng)險 ? 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的財產(chǎn)損失保險 ? 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的責(zé)任保險 ? 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保證保險 ? 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的人身保險 ? 國外的房地產(chǎn)保險產(chǎn)品簡介 一、房地產(chǎn)風(fēng)險 房地產(chǎn)的特殊性使得其風(fēng)險主要集中在房產(chǎn)方面，而且貫串在房地產(chǎn) 生產(chǎn)、交換、分配、消費的各個具體環(huán)節(jié)中 ，包括了 財產(chǎn)風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險、信用風(fēng)險和人身風(fēng)險 等方面?！? 四、保險合同調(diào)整 在保險合同履行過程中，由于條件的變化，保險合同約定的事項可能發(fā)生重大變化，合同就需要作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整或改變。在人身保險中要求被保險人應(yīng)該對投保人的投保行為給予正式的同意。 按照合同是否規(guī)定雙方當(dāng)事人互相負有義務(wù)，可以把合同分為 單務(wù)合同 和 雙務(wù)合同 ， 保險合同是雙務(wù)合同 。 ⑵限制賠償限額 限制賠償金額是 《 保險法 》 對保險人利益的保障，避免了被保險人的道德風(fēng)險的不良影響。保險的 目的是滿足被保險人及其家屬在生活的經(jīng)濟需要，使其生活不因保險事故的發(fā)生而受到影響 。保險中的保證是指 被保險人 允諾對某一事情的作為或不作為 ，以及擔(dān)保某一項事情的真實性。 ⑶保險基金逐年累積，始終具有償付能力 有別于財政基金和自留基金的年度性。 保險的分配性質(zhì)受生產(chǎn)關(guān)系的制約，不同生產(chǎn)關(guān)系下保險的分配關(guān)系性質(zhì)不同。 因此，保險是一種 經(jīng)濟合同行為 ，通過投保人與保險人訂立經(jīng)濟合同來實現(xiàn)。 我們通過保險與其他一些相近的行為和業(yè)務(wù)比較，來認識它的基本特征。 ⑴保險的基本職能 保險的基本職能 是指保險在一切經(jīng)濟形態(tài)下所固有的職能，表現(xiàn)為 組織經(jīng)濟補償和保險金給付的職能 。 ? 最大誠信原則 ? 保險利益原則 ? 近因原則 ? 損失補償原則 一、最大誠信原則 ⑴最大誠信原則的含義 保險的 最大誠信原則 ，是指保險雙方當(dāng)事人在實施保險行為過程中必須誠實守信， 不得隱瞞有關(guān)保險活動的任何重要事實 ，否則合同無效。 禁止反言 ，是指當(dāng)事人既已放棄可以主張的權(quán)利而后不得再向他方主張該權(quán)利。 三、近因原則