【正文】 具體計(jì)算如下： 在期限 n1時(shí) 已還本金 為 P1=[m(1+r)n11]/r=P[(1+r)n11]*(1+r)n/[(1+r)n1] 剩余本金 為 P′=P(1+r)n1P1=P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n1] 如果此時(shí)利率發(fā)生變化，銀行可以 有兩種處理辦法 ： ⑴ 固定期限，調(diào)整還款額 在剩余期限 n′=n－ n1， 月還款額 為 ： m′=P′*r′（ 1+r′） n’/[（ 1+r′） n’1] =P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n1]*r′（ 1+r′） n’／ [（ 1+r′） n’1] =P*r′[(1+r)n+(1+r)n1]*（ 1+r′） nn1／ {[(1+r)n1]*[（ 1+r′） nn11]} 例如：某客戶借款 10萬(wàn)元，期限為 120月，月利率為 1%，還款 3個(gè)月后，利率調(diào)整為 %，此時(shí)若固定還款期限，則其還貸變化為： 原來(lái)每個(gè)月的還款額是： ￥ 1, 剩下的 117個(gè)月，每月的還款額為：￥ 1, ⑵ 固定還款額，調(diào)整期限 由于 月還款額不變 ， 即 m=m′則 ： P′*r′（ 1+r′） n’/[（ 1+r′） n’1]=P*r(1+r)n/[(1+r)n1] 變換后可以得到 n′=log(1+r′){r*(1+r)n/[r*(1+r)nr′*(1+r)n+r′*(1+r)n1]} 例如：某客戶借款 10萬(wàn)元，期限為 120月，月利率為 1%，還款3個(gè)月后，利率調(diào)整為 %，此時(shí)若固定還款額，則其還貸變化為： 原來(lái)每個(gè)月的還款額 是： ￥ 1, 保持每月還款額不變，則還款期限變?yōu)? 實(shí)際上，上述計(jì)算如果有償還清單則是非常簡(jiǎn)單的。 （參見(jiàn)圖 3— 4） 抵押貸款運(yùn)行過(guò)程 借款人 債務(wù)人 抵押人 購(gòu)房者 放款人 債權(quán)人 抵押權(quán)人 （金融機(jī)構(gòu)） 拍賣公司 貸款 還貸 抵押權(quán) 房屋產(chǎn)權(quán) 違約 超過(guò)債務(wù)的資金 債務(wù) 委托 委托 三、再抵押 抵押人將已抵押房屋（抵押期尚未完結(jié)）再次向銀行申請(qǐng)抵押貸款的行為稱為再抵押。 四、抵押貸款的幾個(gè)指標(biāo) 對(duì)借款人而言，有效利率是使自有資金安全、高效，財(cái)務(wù)杠桿作用明顯的借款利率，即使自己的權(quán)益收益率保持合理水平的借款利率，當(dāng)然是希望越低越好。 二、月本利和因子表 在實(shí)際業(yè)務(wù)活動(dòng)過(guò)程中，銀行經(jīng)常還編制 不同 利率水平 對(duì)應(yīng)不同貸款期限的表格 ，被稱為“ 月本利和因子 ” 表 ，以幫助借款人快捷地計(jì)算。 D越大則作用越強(qiáng)，提高貸款比率越有利。 第三章 抵押貸款的運(yùn)作 ? 杠桿原理 ? 抵押貸款的償還 ? 抵押貸款的運(yùn)行過(guò)程 ? 抵押房屋的使用和管理 ? 利率變化對(duì)還款額的影響 ? 期前還款的處理 ? 其他抵押貸款類型 第一節(jié) 杠桿原理 杠桿原理 是靜態(tài)地分析房地產(chǎn)投資收益的會(huì)計(jì)工具，是基于 現(xiàn)金流 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的分析方法，在房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)中具有非常重要的作用。 ⑴ 質(zhì)押的參與人 質(zhì)押的參與人包括： 債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者 ；債務(wù)人，對(duì)債權(quán)人應(yīng)承擔(dān)償還債務(wù)的義務(wù)人 ； 出質(zhì)人，對(duì)債務(wù)人的債務(wù)以出質(zhì)物提供擔(dān)保者，可以是債務(wù)人自己，也可以是第三方 。 ⑴ 拍賣應(yīng)辦理的手續(xù) 拍賣 是由委托方 委托拍賣人 進(jìn)行物業(yè)處置的方式，由在拍賣中出價(jià)最高者付出相應(yīng)的購(gòu)買款后得到標(biāo)的物的過(guò)程。一般地， 以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款”，以非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款”（ mortgage） 。考慮到某項(xiàng)資產(chǎn)中經(jīng)營(yíng)者自身所占權(quán)益比重的差異，在會(huì)計(jì)報(bào)表中， 資產(chǎn)收益率有不同的概念和計(jì)算方法 。因此，實(shí)際上在安排還貸計(jì)劃時(shí)，人們一般采用 精算型式 來(lái)計(jì)算。 在個(gè)別的借貸合同中如何確定雙方都認(rèn)同的校正水平，通常需要較多的談判，達(dá)成協(xié)議也需要雙方較多的理性判斷。 七、金融政策 國(guó)家的 金融政策 是宏觀調(diào)控的重要政策措施，必然對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形成重大影響，而 房地產(chǎn)市場(chǎng)融資量巨大的特性，更進(jìn)一步強(qiáng)化了金融政策的影響效應(yīng)，使得房地產(chǎn)對(duì)金融政策的變動(dòng)特別敏感 。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源和運(yùn)作的基本模式 資金來(lái)源 政府撥款 銀行貸款 抵押貸款 金融市場(chǎng) 企業(yè)自籌（資本金） 集體集資 預(yù)收款 國(guó)營(yíng)公司 各類公司 證券 股票 股份公司 各類公司 各類公司 用戶 住房公積金 住宅合作社 特定城市政府與居民 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的 社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 資金的融通 是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易最基本的金融保證， 房地產(chǎn)金融活動(dòng) 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍起著至關(guān)重要的作用 ，影響房地產(chǎn)金融的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素必然影響房地產(chǎn)本身。第二章 房地產(chǎn)金融基本知識(shí) ? 引言：貨幣、信用、金融 ? 房地產(chǎn)金融中的資金流及資本來(lái)源 ? 影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 ? 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 ? 資產(chǎn)收益率 ? 信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款 引言：貨幣、信用、金融 ? 什么是貨幣 ? 什么是信用 ? 什么是金融 一、什么是貨幣？ 所謂 貨幣 ，就是固定地充當(dāng)商品交換中的 一般等價(jià)物 的特殊商品。 一、通貨膨脹的變化 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，所謂 通貨膨脹 是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù) 上漲 的過(guò)程 ，而 通貨緊縮 則是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù) 下降 的過(guò)程 。如 銀根的松緊、利率降升、貨幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴(yán) 等，都對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時(shí)會(huì)使房地產(chǎn)也成為所謂的“ 政策市 ”。 貸款期限不同，利率水平當(dāng)然就不同，這種 因期限差異造成的利率差異，可以叫做 期限結(jié)構(gòu)溢價(jià) 。其最基本的思想是 利率等效性 ——同樣的貸款不會(huì)因復(fù)利計(jì)算周期的不同而影響其未來(lái)值 。 一、資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率 是指 該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈營(yíng)業(yè)收益總額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總額的比值 ，說(shuō)明整個(gè)資產(chǎn)的收益水平。 ⑷ 質(zhì)押（或抵押） +保證貸款 —— 指質(zhì)押貸款或抵押貸款與保證貸款的結(jié)合。實(shí)踐中，抵押人、抵押權(quán)人、法院都可成為拍賣的委托方， 抵押人或抵押權(quán)人作為委托人時(shí)應(yīng)協(xié)商一致同意委托受托人拍賣該抵押物。質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。 一、杠桿原理的特性 資產(chǎn)總額 V： 在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中是特指某項(xiàng)房地產(chǎn)投資的 市場(chǎng)價(jià)格，即買入價(jià) 。 L越大越好！ ⑵杠桿中性作用 當(dāng) 資產(chǎn)收益率等于貸款利率時(shí)（即 D=0） ，形成中性杠桿作用， 權(quán)益收益率不受影響 。 月本利和因子表 包括 7列，其中 第 1列為借款期限（一般為年） ； 第 2列為復(fù)利值（即 1元借款的最終值） ； 第 3列為累積復(fù)利值 ； 第 4列是第 3列的倒數(shù) ； 第 5列為貼現(xiàn)因子 ； 第 6列為累積貼現(xiàn)值，即本利和因子 ； 第 7列為月償還因子 ，實(shí)際上是第 6列的倒數(shù)。 對(duì)貸款人而言，有效利率就是能使自己的貸款安全、高效，獲得合理回報(bào)（扣除了通漲、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)龋┑睦仕?，?dāng)然希望是越高越好。一般地，向原抵押貸款銀行申請(qǐng)?jiān)俅蔚盅悍Q為再抵押，向其他銀行申請(qǐng)?jiān)俅蔚盅悍Q為二次抵押。由Excel就能處理。 先息后本法 的計(jì)算要方便得多，因?yàn)榻?jīng)過(guò)一段時(shí)間的還款后， 剩余本金 是很容易計(jì)算得到，從而余下期限的還貸安排就可以方便進(jìn)行。 抵押貸款各參與人之間的關(guān)系 借款人 債務(wù)人 抵押人 放款人 債權(quán)人 抵押權(quán)人 保險(xiǎn)公司 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 保險(xiǎn)費(fèi) 保險(xiǎn)事故賠付 超過(guò)債務(wù)部分的賠費(fèi) 房屋的居住權(quán)和使用權(quán) 房屋的抵押權(quán) 30%購(gòu)房款 70%購(gòu)房款 30%購(gòu)房款 70%購(gòu)房款 房屋產(chǎn)權(quán) 二、抵押貸款的運(yùn)行過(guò)程 抵押貸款的運(yùn)行過(guò)程實(shí)際上就是抵押貸款合同生效到借款人的債務(wù)全部清償完畢的全過(guò)程，是債權(quán)、債務(wù)關(guān)系變化、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過(guò)程。 例如：貸款額為 300000元，期限為 10年（ 120個(gè)月），年利率為 9%（即月利率為 %），其償還清單如下： 償還清單 我們用 Excel來(lái)解釋。 (－ 1) =（元） 通過(guò)公式比較和實(shí)際計(jì)算，可以看出兩者是有著重要差異的，包括 ： ⑴二者的月還款額不同； ⑵每月還款額中本金、利息所占比重不同； ⑶兩種還款方式中利息總額不同； ⑷在發(fā)生提前還清債務(wù)時(shí)，剩余本金不同，產(chǎn)生的后果也有重要差別。其具體影響如下： ⑴杠桿正作用 當(dāng) 資產(chǎn)收益率大于貸款利率時(shí)（即 D0） ，形成正的杠桿作用，使權(quán)益收益率上升，提高了自有資金的使用效率。 ⑴ 被保證的主債權(quán)種類、數(shù)額； ⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限； ⑶保證的方式； ⑷保證擔(dān)保的范圍； ⑸保證期限，以及雙方認(rèn)可的其他事項(xiàng)。 D質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)物有保管的義務(wù)，并對(duì)此承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。 物上請(qǐng)求權(quán) 包括 ： ⑴停止侵害請(qǐng)求權(quán) ⑵請(qǐng)求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)保 ⑶消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán) ⑷排除妨礙請(qǐng)求權(quán) ⑸損害賠償請(qǐng)求權(quán) 當(dāng)?shù)盅喝诉`約不按時(shí)償還借款時(shí)，抵押權(quán)人可以依法進(jìn)行處置，包括 折價(jià)、拍賣和變賣 等，其中 拍賣 是最常用的公開(kāi)處置方式，是一個(gè)嚴(yán)格的法律過(guò)程 。 在實(shí)踐中，擔(dān)保貸款有 4種基本形式： 擔(dān)保貸款的 4種基本形式 ⑴ 保證貸款 （狹義的擔(dān)保貸款） —— 在借款人出現(xiàn)違約時(shí)，由第三人（擔(dān)保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式； ⑵ 質(zhì)押貸款 —— 是指借款人或第三方將等價(jià)的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系； ⑶ 抵押貸款 —— 抵押貸款是指房屋所有人或購(gòu)買人將房屋或預(yù)售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行的借貸關(guān)系，是擔(dān)保貸款的特殊方式之一。 第四節(jié) 資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率 是任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須十分注重的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一，而以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為最。 不同復(fù)利周期同樣數(shù)量（ 100元）的貸款未來(lái)值比較 計(jì)算方法 未來(lái)值及其比較 1年 10年 未來(lái)值 比一年復(fù)利多 % 未來(lái)值 比一年復(fù)利多 % 一年復(fù)利 半年復(fù)利 月復(fù)利 連續(xù)復(fù)利 110 ⑵ 精算模型（復(fù)雜計(jì)算） 粗算模型簡(jiǎn)單地 把年利率分解成為更小復(fù)利周期利率 ，影響了同樣一筆貸款在不同復(fù)利計(jì)算周期下的 等效性 ，在借款期限較長(zhǎng)的情況下嚴(yán)重影響借款人利益。 ⑵物價(jià)指數(shù)校正 90年代前期， 我國(guó)的 保值定期儲(chǔ)蓄 的 保值利率就是經(jīng)通貨膨脹校正之后的利率 ，即所謂的 保值率就是通漲溢價(jià) 。 流動(dòng)性 較差的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資的回報(bào)率應(yīng)該比其他投資工具更有吸引力時(shí)，才會(huì)被更多的投資者選擇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源和運(yùn)作的基本模式可以圖 2— 2來(lái)作簡(jiǎn)單描述。現(xiàn)代貨幣有 5 項(xiàng) 基本職能 ： 價(jià)值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣 ；而價(jià)值尺度和流通手段是其最基本的職能，二者的統(tǒng)一就是貨幣 。社會(huì)整體物價(jià)水平的變化必然會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格的變化，但一般而言， 房地產(chǎn)的價(jià)格水平與社會(huì)整體物價(jià)水平的運(yùn)行周期可能是不同步的 ，二者的關(guān)系非常復(fù)雜。隨著金融市場(chǎng)化的不斷發(fā)展，國(guó)家對(duì)金融的管制逐漸放松，直接的政策影響也會(huì)逐步下降，但其 間接作用（特別是 心理影響 ）仍然是重要的、不可忽視的。 期限結(jié)構(gòu) 的成因有以下解釋： ⑴ 期限越長(zhǎng)，貸款人失去的其他投資機(jī)會(huì)可能越多，為了彌補(bǔ)未來(lái)更高收益投資 機(jī)會(huì)的損失 ，貸款人會(huì)提高長(zhǎng)期貸款利率； ⑵ 借款人為了保證自己在較長(zhǎng)期限內(nèi)穩(wěn)定地使用資金，愿意付出較高的成本； ⑶ 期限越長(zhǎng)